【杜耀明评论】 与地产霸权一起同行、 分享快乐

2017-11-02
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特首林郑月娥口中常说,房屋政策在民生措施之中是重中之重,看似用尽洪荒之力也得解决房屋问题,但究其实,她自许的政府角色不外是经营楼市,不是起楼放售,就是促成物业成交。

她的房屋政策是置业为主,并以重燃各阶层的置业希望为当务之急。目前,不要说一般市民不敢高攀楼市,甚至收入属于全港最高四分一的住户也只能望楼兴叹,但林郑认为他们不应放弃置业梦想。她寄望能够与地产商合作发展“首次置业单位”,使这批高收入人士入市,即使只能买质素逊于私楼的单位。

林郑同样照顾基层公屋住户的买楼欲念。因此,主要让公屋租户申请,本来是出租公屋新落成单位的“绿置居”计划,亦由短期措施变作长期政策。这项政策走到极端,就是新公屋单位都全部发售,待公屋租户转到这些“绿置居”后,空出的单位才由申请公屋者入住。换言之,到一个阶段,政府不用再兴建出租公屋。

有别于过往的房屋政策,林郑置业为本的构思是要一举两得,既满足住屋需求,亦减轻政府财政负担。回顾港英管治年代的房屋政策,是以居者有其屋和公屋商场收入去资助公屋的兴建成本和补贴其运作开支。无奈九七后特区政府自毁长城,首先放弃居屋计划,方便楼市复苏,然后再出售公屋商场,结果不但公屋兴建计划再无可持续的财政来源,日常运作亏损亦无法弥补,公营房屋的财政承担如何解决顿成一道难题。

不过,林郑的解难方法,不是大规模复建居屋,重拾稳定的资金来源,而竟是尽快把资金回笼,建一座卖一座,把新公屋全数卖走,降低房屋支出。问题是,申请居屋的人数达十万户,而申请“绿置居”者约一万二千宗,林郑何以不重点发展居屋,满足庞大住屋需要,更可以吸纳不少公屋居民,让他们空出单位?

同时,公屋申请个案超过十五万宗(未计十二万非长者一人申请个案),迫在眉睫依然是兴建公屋,除非林郑能提出数据,证明未来十年有意又有能力购买“绿置居”的公屋住户者众,其数目与公屋供应量(约二十万个单位)相近,足可买入全部新单位。

林郑当然没有数字,未有定案便胡乱说出八十万个公屋单位已经足够,其后引起社会哄动又诿责于传媒。她的莽撞无知,急于为所谓新房屋政策制造声势,表面上固然是其个人专断作风所致,未经公开谘询便改变房屋政策,但她连基层也不放过,大力销售低端产品,正好用来衬托她向高收入阶层推销 “首置居”,并无特别,只是她贯彻始终的表现。

其实两者大大不同。“首置居”是以地产商为合作夥伴,不但不会动地产商丝毫利益,改变地产财阀的权势,更摆明在光天化日之下输送利益。首先,政府不愿意放宽居屋申请资格,以至放弃大举兴建居屋,冒住失去稳定现金流的财政风险,也要搞“首置居”,就是避免抢走私楼纳米单位的潜在顾客。

其次,林郑的“首置居”有助解决地产商大量农地储备的问题。根据统计,目前四大地产商拥有新界农地约一亿零六百万平方尺,面积大概是一千个政府大球场。好明显,林郑的如意算盘是把他们手上的农地转作住宅用途,一面供兴建私楼,一部份地方则用作兴建“首置居”。这样做,政府参与最少,不用自己开发土地,不用太多的空间规划,只需改动土地用途,拟定“首置居”的规定、数量和大小,一切便交由地产商收地、设计、兴建。

不过,当房屋需要靠地产商合作才能解决,政府只会日趋弱势。它不仅在房屋政策,也在土地用途、都市规划、财政收入都跟着地产商走。眼前已经看到,香港土地和楼价昂贵,就留给主要是来自大陆的海外买家购买,政府不会管。楼价比天高,政府同样视而不见,更设立“首置居”为楼市储备购买力。新界农地荒废,农业萎缩,地产商却不断增持农地以待发展楼市,政府又怎会振兴农业,向他们说不。

他日政府收入进一步倚靠官方卖地和农地补地价,官商之间更是利益共通,脑袋想法一致,今天的情况只会变本加厉。到时,地产霸权要比过去任何年代更为凌厉,而林郑置业为本的房屋政策当然首记一功。

 

(以上评论纯属作者个人观点,并不代表本台立场。)

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