經濟評論:房產証為什么難到手?--大陸住房私有化商品化暴露的問題


2001-05-01
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大陸住房改革的基本內容,就是住房商品化私有化。而据有關報道,住房私有化和商品化的過程中出現的一個很普遍的問題,就是住房的戶主交了錢,拿不到房產証。按照大陸建設部的規定,購買房產的人,應當在房產交付使用之日起90天內,辦理土地使用權和房屋所有權登記手續。然而,大陸的現實卻是大多數買房者在購房五、六年之后還拿不到房產証。從法制嚴明的市場經濟國家來看這個現象,簡直是不可思議。既然是把住房賣給了人家,為什么又不愿意在法律上完成相關的手續呢? 根据大陸媒体的報道,大陸官方的解釋是:目前購房人難拿房產証的主要原因之一,是房地產開發企業不能及時對已經竣工的房屋實施測繪,不能及時將有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。那么,為什么大陸政府對房地產開發商不施加壓力,不進行制裁,以至事情一拖就是五六年呢?顯然,購房者拿不到房產証,有比大陸官方的解釋更為深層的原因。 首先一個原因,就是大陸的住房改革,主要是從國家的財政利益,而不是從老百姓的權益出發而作出的決策。大陸當局,一是想甩包袱,減少財政對住房的補貼,同時,再從老百姓手中收回一些錢。因此,住房改革倉促上陣,對整個私有化、商品化涉及的操作過程和法律法規,根本沒有通盤的考慮。房地產開發多是通過有官方背景的企業進行,沒有規范的競爭程序,黑幕重重,成為大陸腐敗收入的一個最主要的渠道。許多房地產開發商大量侵吞購房定金、銀行貸款,以至最后無法交帳,購房者因為各种債權糾紛拿不到產權証,而當權者因為与開發商有种种牽連,不愿意對開發商采取本應采取的法律或行政措施,致使問題久拖不決。 購房者拿不到房產証,還有一個更深刻的理由。房產証作為私有財產的証明,要求十分嚴格和明确的產權界定。但是,因為大陸原來的房地產都是公有財產,土地和房屋雖然分配給不同的國有單位和個人使用,產權在各公有單位之間以及在單位和個人之間,不可能也不必要作十分嚴格的界定。這就是說,從公有財產轉化為私有財產,在要求產權界定的精确程度上有巨大的差別。大陸當局在實施住房改革時,對此沒有清醒的認識,只是簡單地把核查評估房產的職能交給各單位或房地產開發商去執行,結果很容易在明确產權的過程中導致買賣雙方的利益沖突。實際上,把這個業務交給中立的專業机构去執行,結果會好得多。 當然,要精确界定產權,還要一個重要的條件,那就是必須有一套界定產權的詳盡而可行的法規,特別是界定物權的法規。但是,大陸當局對是否要頒布一個物權法,至今仍猶豫不決,使老百姓解決房產証問題,不可能有得力的法律依据。購房者買了房子,几年拿不到房產証,但是,受到如此對待,他們卻連打官司的地方都沒有。 那么,既然大陸當局要搞住房私有化、商品化,為什么又不愿意頒布一套有利于明确產權,保護產權的法律呢?這難道不是自相矛盾,自找麻煩嗎? 應該說,大陸當局的決策人,在開始搞住房改革的時候,低估了這個問題的复雜性。隨著時間的推移,他們現在已經懂得,住房的私有化和商品化要求對私有財產有明确的界定和全面的保護。但是,嚴格保護私有財產,意味著多方面地限制政府的權力。這恰恰是大陸當局所不情愿的。大陸當局天天高喊改革的口號,但是對實質性的產權問題,一拖再拖。購房者之所以房產証難到手,根本的症結就在于大陸當局并無徹底改革之心。 但是,對于千千万万個購房者來說,房產証絕不是可有可無的東西。房產証一天不到手,購房者的心就一天不踏實。因此,他們會不斷地向大陸當局施加壓力。而且,即使房產証到手了,由于法規的不完備,也不等于房主的產權就有了可靠的保障。各种因房產引發的糾紛會進一步迫使大陸當局在立法上加強對私有財產的保護。因此,大陸當局的住房改革,雖然充滿了各种短見導致的弊病,但是住房的私有化和商品化的現實進展,畢竟在推動著大陸的改革進程。

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