经济评论:房产证为什么难到手?--大陆住房私有化商品化暴露的问题


2001.05.01

大陆住房改革的基本内容,就是住房商品化私有化。而据有关报道,住房私有化和商品化的过程中出现的一个很普遍的问题,就是住房的户主交了钱,拿不到房产证。按照大陆建设部的规定,购买房产的人,应当在房产交付使用之日起90天内,办理土地使用权和房屋所有权登记手续。然而,大陆的现实却是大多数买房者在购房五、六年之后还拿不到房产证。从法制严明的市场经济国家来看这个现象,简直是不可思议。既然是把住房卖给了人家,为什么又不愿意在法律上完成相关的手续呢? 根据大陆媒体的报道,大陆官方的解释是:目前购房人难拿房产证的主要原因之一,是房地产开发企业不能及时对已经竣工的房屋实施测绘,不能及时将有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。那么,为什么大陆政府对房地产开发商不施加压力,不进行制裁,以至事情一拖就是五六年呢?显然,购房者拿不到房产证,有比大陆官方的解释更为深层的原因。 首先一个原因,就是大陆的住房改革,主要是从国家的财政利益,而不是从老百姓的权益出发而作出的决策。大陆当局,一是想甩包袱,减少财政对住房的补贴,同时,再从老百姓手中收回一些钱。因此,住房改革仓促上阵,对整个私有化、商品化涉及的操作过程和法律法规,根本没有通盘的考虑。房地产开发多是通过有官方背景的企业进行,没有规范的竞争程序,黑幕重重,成为大陆腐败收入的一个最主要的渠道。许多房地产开发商大量侵吞购房定金、银行贷款,以至最后无法交帐,购房者因为各种债权纠纷拿不到产权证,而当权者因为与开发商有种种牵连,不愿意对开发商采取本应采取的法律或行政措施,致使问题久拖不决。 购房者拿不到房产证,还有一个更深刻的理由。房产证作为私有财产的证明,要求十分严格和明确的产权界定。但是,因为大陆原来的房地产都是公有财产,土地和房屋虽然分配给不同的国有单位和个人使用,产权在各公有单位之间以及在单位和个人之间,不可能也不必要作十分严格的界定。这就是说,从公有财产转化为私有财产,在要求产权界定的精确程度上有巨大的差别。大陆当局在实施住房改革时,对此没有清醒的认识,只是简单地把核查评估房产的职能交给各单位或房地产开发商去执行,结果很容易在明确产权的过程中导致买卖双方的利益冲突。实际上,把这个业务交给中立的专业机构去执行,结果会好得多。 当然,要精确界定产权,还要一个重要的条件,那就是必须有一套界定产权的详尽而可行的法规,特别是界定物权的法规。但是,大陆当局对是否要颁布一个物权法,至今仍犹豫不决,使老百姓解决房产证问题,不可能有得力的法律依据。购房者买了房子,几年拿不到房产证,但是,受到如此对待,他们却连打官司的地方都没有。 那么,既然大陆当局要搞住房私有化、商品化,为什么又不愿意颁布一套有利于明确产权,保护产权的法律呢?这难道不是自相矛盾,自找麻烦吗? 应该说,大陆当局的决策人,在开始搞住房改革的时候,低估了这个问题的复杂性。随著时间的推移,他们现在已经懂得,住房的私有化和商品化要求对私有财产有明确的界定和全面的保护。但是,严格保护私有财产,意味著多方面地限制政府的权力。这恰恰是大陆当局所不情愿的。大陆当局天天高喊改革的口号,但是对实质性的产权问题,一拖再拖。购房者之所以房产证难到手,根本的症结就在于大陆当局并无彻底改革之心。 但是,对于千千万万个购房者来说,房产证绝不是可有可无的东西。房产证一天不到手,购房者的心就一天不踏实。因此,他们会不断地向大陆当局施加压力。而且,即使房产证到手了,由于法规的不完备,也不等于房主的产权就有了可靠的保障。各种因房产引发的纠纷会进一步迫使大陆当局在立法上加强对私有财产的保护。因此,大陆当局的住房改革,虽然充满了各种短见导致的弊病,但是住房的私有化和商品化的现实进展,毕竟在推动著大陆的改革进程。

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