【财经拆局】谁在地狱? 地产商定香港楼市?

2024.06.17
【财经拆局】谁在地狱? 地产商定香港楼市?
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上星期财经界其中一个最多谈论新闻人物,是恒隆集团荣誉董事长陈启宗出席财经论坛时,被问到恒隆系股价受压,他笑言没有压力,因为整个市场人人都身处地狱(Everybody's in Hell)。他指,随着高地价结束,正在见证香港房地产50年来最大的结构性变化,楼价下跌是可以预料,一些非常诚实的地产商已经表明不会再买地。

陈启宗是一个很「异类」的发展商,作为华资地产商一员,他经常发表「惊人」言论,他曾形容内房「唔掂,是基于基因问题」;去年又称「楼市暴利日子已不复返」;但论震撼程度,应以今次「整个市场人人都身处地狱」,似乎是非常客观形容当前发展商困境,他们大部分虽然个个心知肚明,但没有一个会像陈启宗那样「坦白」说出来。

现实是香港经济同楼市最大危机,正是商业物业市场面对空置率上升同租金大跌,部分高负债发展商可能有爆煲危机。一些实力稍逊物业投资者,可能已经要面对破产问题。据《彭博》的专题「李嘉诚空置的大厦反映香港衰退加剧」,指出在香港没有任何一个人的地产物业,比得上李嘉诚的物业更能体现办公室市场的痛苦,长实总部身处的长江中心空置率高达25%,而即将落成的长江中心二期出租率仅10%,换言之有90%空置,文章直言李嘉诚家族顶级物业的困境反映了香港办公室市场长期的疲弱。

  甲级写字楼空置率

长江中心二期:90%                                   海港城:12%      

长江中心一期:25%                                   时代广场:12%

The Henderson40%                              太古坊一座:7%

国际金融中心:5%                                     太古坊二座:38%

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但长实遇到问题只是冰山一角,翻查资料,恒地在中环的The Henderson刚开始入伙,但仍有高达40%空置率,恒地最近接纳出租较小面积办公室,以填满这座36层高的大楼,而非以往宣布的整层租赁交易。即使是最受追捧的中环国际金融中心IFC ,空置率达5.5%,不复去年中达100%的出租率。至于九仓旗下时代广场写字楼,空置率亦由2019年时的3%,跳升至最新高达12%。而位于港岛东的太古坊二座,去年新落成招租,太古地产年报显示,空置率高达38%

可以预见,地产商持有的商业物业出租率及租金持续恶化,势将影响未来相关上市公司出现物业重估减值,这将影响帐面盈利及派息。但如果按陈启宗说法这就是「身处地狱」,那仅可以说是地狱的「面层」,因为富豪可以轻易将资产调往海外,相反与大多数市民息息相关的住宅楼市,就面临更大压力,不少人更因为「上错车」而面临巨额蚀让或未能按揭上会损失大额订金,恐怕比较之下比发展商情况要困难得多。

住宅楼价大跌四分一,撤辣后蚀让宗数近千恐跌势未止

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本港楼市在2月底全面「撤辣」后,楼价34月分出现「小阳春」,上升近2-3%,成交宗数倍增。但正如我当时已预测,取消楼市辣税只是减低交易成本一部分,但真正影响楼市需求是供过于求及利率高企环境。不幸言中的是联储局今年减息次数,已经由之前最乐观减六至七次息,最新当局的「点阵图」预测,今年好大机会只会减息一次,影响所及银行已经陆续收紧按揭贷款审批,楼价指数过去连跌六星期,已经几乎全数蒸发撤辣后出现的反弹升幅,楼价仍处于20171月中以来近7年半低位,由高位计跌幅逾24%

事实上,市场蚀让买卖数量高企,资料显示,继4月市场出现至少257宗帐面贬值个案后,5月再现至少259宗,蒸发楼价金额接近6.4亿元,统计撤辣后有近一千宗交易是损手离场。蚀幅亦有扩大迹象,上月有约12%个案跌价幅度达三成或以上,另外,有7宗贬值四成或以上成交,当中不少为银主盘,反映银主出货转趋积极。

而蚀让单位之中,不乏豪宅和特色单位个案,当中以深陷债务危机的内房龙头中国恒大,其前副主席夏海钧名下位于北角柏傲山的顶层复式连天台户,放售约一年后,终大手劈价7800万元,以8200万元连3个车位沽售,持货5年账面劲蚀7400万元(47.4%),是2月底楼市全面「撤辣」后蚀让金额最大的二手住宅成交个案,消息是震散了整个豪宅市场。

面对楼市持续下跌,彭博智库分析,连带商业地产的损失,香港楼价自2019年以来,至少蒸发约2.1万亿港元资产。报道提到长达五年的房地产低迷,标志着人们对香港作为亚洲重要金融中心地位的信心,逐渐丧失。

政府几近无招可出救市 卖地计划恐泡汤财赤势必恶化

2.1万亿港元是甚么概念?已经是去年香港GDP经济规模的七成,以现时市值可以买到25万伙太古城单位,可见财富蒸发效应是何等巨大,亦解释了过去两个月本地零售销售突然出现大跌,四月跌逾14%总消费金额跌穿300亿元水平,是重返疫情期间最低水平。

现在的困局是,政府面对楼市再度下沉,在二月底完全撤辣后已几近无招可出救市。财政司司长陈茂波上周出席活动时,对楼市前景预测已出现微妙变化,由撤辣后非常乐观,现在说法变成楼价有序调整属正常,可见特区政府对楼市前景是心中有数。

面对有数个大型新盘临近交楼,若有买家一两年前购入楼花并选用建筑期付款,现在申请按揭上会,或出现估价低于成交价的情况。金管局上周突然出招,容许2月底前已签订的临时买卖合约的自用楼花住宅物业按揭申请,能够承造最高七成的按揭贷款,就是要协助这些有实际困难的用家,能够借到较高成数的按揭贷款。

这项措施相信有助在楼价高位购入楼花的买家,避免于收楼时被迫挞订离场。日前将军澳日出康城凯柏峰一二期就有买家向发展商发出联署求助信,要求发展商提供利息补贴现金回赠、与主流银行协商帮助「估足价上会」,以及提供过渡性贷款等。虽然金管局措施预料有助纾缓新盘业主挞订风险,但按统计数据,未来几个月入伙新盘单位不足二千伙,实际对楼市的影响是相当轻微。

更大危机是本地楼市一旦持续不振,势必影响政府今年度的卖地收入。上年拖累财赤扩大,正是楼市疲弱,地价收入仅有194亿元,较原来预算850亿大幅减少656亿元,倒数上来已是2008年金融海啸以来最低。今个年度陈茂波对地价收入预算大幅提高70%330亿,以现在楼市再度下行,正如陈启宗预测大部分发展商现今都无意参与投地,恐怕届时卖地收入再次大跌,到时身陷地狱的,不单是发展商,甚至是整个政府以至香港社会及市民。

- 颜宝刚

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