中國二手房連跌二十九個月 政策拉抬能複製股市回春嗎?

2024.10.02 04:31 ET
中國二手房連跌二十九個月 政策拉抬能複製股市回春嗎? 今年9月,中國百城二手住宅每平方米平均價格環比下跌0.7%,已連跌29個月,同比也下跌7.13%。
路透社資料圖片

在中國政策強力拉抬下,上證綜合指數在短短數天呈現出了超過兩成的漲幅。但中國百城二手房價格已連續下跌二十九個月,樓市能否複製股市回春呢?

據中國指數研究院(中指院)報告顯示,今年9月,中國百城二手住宅每平方米平均價格環比下跌0.7%,同比也下跌7.13%,已連跌29個月;而新建住宅平均價格環比上漲0.14%,同比上漲1.85%。

據報道,受部分城市優質改善項目入市影響,中國百城新建住宅價格環比上漲,但新房市場成交量持續走弱。9月份,重點城市新房銷售環、同比均呈現下降。

經濟基本面沒翻轉 消費信心仍不足

臺灣勵志協會執行長賴榮偉對本臺表示,中國黨政官員接獲最高領導下指標要把經濟搞活,就馬上降準、降息、放款,推動股市飆漲和民衆進場買房。但是,中國的經濟惡化並非一朝一夕,被美化過的數據還是一片黑壓壓,大家看壞基本面,消費意願不足仍是關鍵。

他表示,出口、消費、投資環環相扣,如果基本面沒有全面翻轉,現在銀行承擔這麼多責任,很可能又製造風險:“中國地方政府債臺高築,這是全世界都知道的危機。在財政有限之下,地方只能拉更多的銀行一起承擔,豈不是加大金融風險?”

賴榮偉提到,上個月初,中國央行前行長易綱公開坦承,中國在消費和投資面臨內需疲軟的問題,應該把重點放在抵擋通貨緊縮壓力。易綱話音才落地,就看到中國政策開始下猛藥,果然緊接着人行、金監、銀監三部委推出刺激政策出籠。但是,中國許多網紅卻在社交媒體教授如何節儉度過經濟寒冬:“他們教網民,股市如果漲上來趕快把它賣掉,落袋爲安,不要消費。房地產雖然房貸利率降低,還是提前還房貸,把錢省下來。”

博主“財武漢”指出,這兩年京滬房價跌了30%到40%,武漢跌了40%到50%,房價真的打下來了,但是大家好起來了嗎?開發商死了一大片,消費萎靡,到處裁員降薪,保交樓有淒厲的哭聲:“我們不是更好了,是更難了。一旦失去了錨定物,心裏沒底了,瞻前顧後不敢消費。手裏就這點錢,房子變現不了,養兒防老,能不花的就不花了。”

博主“摟着房照睡的香”發文表示,“存量房貸利率下調了,省的錢不夠房價跌。首付下調了一半,因此而買房嗎?沒有,畢竟算下來房貸成本反而更高。促止跌回穩只是權宜之計,讓人變多、房子變少、經濟更好纔是解決問題的核心。”

中國萬科集團在杭州一處尚未竣工的住宅樓工地(法新社圖片)
中國萬科集團在杭州一處尚未竣工的住宅樓工地(法新社圖片)

中國加大力度救房市

9月24日,中國央行、金監和證監三部委針對房市推出包括引導銀行降低存量房貸利率政策,統一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將中國全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。而各地的相關政策也跟進加碼。

中國媒體《時代週報》指出,深圳住建局四部門聯合推出“深6條”,從限購、限售、限價、稅費、信貸、供應等方面優化房地產政策。截至9月底,中原找房APP用戶訪問量突破50萬,諮詢量環比上漲25%。

此外,河南也推出“房地產20條”政策,全面取消限購。其中,購買商品住房無需審覈購房人資格;同時取消商品住房轉讓限制年限規定,商品房自取得不動產權證之日起即可轉讓。

三、四線城市樓市雪上加霜

時事評論人士鄭旭光對本臺表示,中國政府刺激房市政策需要區分地區來看,像是北上廣深之前都有限購會壓制需求方,很多新城市人作爲居民沒機會落戶買房,現在部分區域取消限購或放寬。至於過去,習近平定調“房住不炒”。河南拿到房產證就能賣,力度還是蠻大的。另外,還有針對多孩家庭買房限購放鬆,如此一來,也許能帶動有限購城市的市場,但是對於三四線城市就雪上加霜。

“過去幾年,年輕人不願意在本地,因爲當地的政治經濟生態有裙帶網、關係網打結,完全沒有背景的年輕人最好去北上廣深,反而會有工作和商業發展的機會。他們主要的問題就是買不了房,限制比較大,不進入中產階級幾乎沒有機會。現在可能就給他們提供了一些機會,”他說。

美國《華爾街日報》引述哈佛大學經濟學教授羅格夫(Kenneth Rogoff)表示,中國三、四、五線小城市擁有60%以上的存量房,即使在人口減少下,許多地方政府還鼓勵開發商造屋,因爲賣地和建房促進了經濟增長。然而,隨着中國經濟陷入低迷,如何處理過剩房產的問題變得越來越緊迫。雖然中國央行提供人民幣3000億元低息貸款,鼓勵購買庫存房轉爲保障房,但截至6月底,各家銀行僅總計使用了該額度的4%。即使有低息貸款,企業也沒有動力,因爲租金太低,企業無法從中盈利。

投機入市 99%敗給市場

鄭旭光分析,中國政府用了兩種手段:首先調整供需,壓制新房供應,鼓勵資金入市,取消或減少限購,降低購買門檻,卡住新房供應,現在價格就會漲;其次是寬鬆貨幣政策,過去緊縮,大家搶國債,現在得擔心“錢要毛了”,搶賣國債買股票,而房地產更是最佳的投機品,最能加槓桿。

“一般民衆會過度自信去投機,認爲可以戰勝市場,這是有問題的。因爲他不研究供需變化、貨幣量,也研究不了。純粹看資金面,就是投機。”鄭旭光警告說,如果民衆購屋不考慮房子地段、租金與未來當地的發展,最後99%的人都會敗給市場。

記者:黃春梅    責編:許書婷、陳美華、何平    網編:洪偉

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