上百樓盤業主齊宣告停繳貸款 中國金融系統地雷恐連環爆？
上百樓盤業主齊宣告停繳貸款 中國金融系統地雷恐連環爆？
自由亞洲電臺製圖
最近，中國國內房地產市場掀起一股"停繳貸款"風潮，各地爛尾樓業主紛紛發佈《強制停貸告知書》，宣佈預售房建商若不按時復工，他們將停止償還銀行貸款和利息。中國版的次貸危機已經爆發了嗎？
“武漢光谷綠地星河繪A區業主，我和我老公都是清華大學碩士研究生畢業。現在深圳工作，原本計劃回武漢定居，但是去年8月聽到工地停工的消息。所以現在內心非常焦慮。不知道未來是否應該回武漢。”一位武漢光谷綠地星河繪的業主在網上發出心聲之外，他們還發出《強制停貸告知書》，已在網絡熱傳。武漢光谷綠地星河繪這個項目，也是中國“停貸”風潮中的爛尾樓之一。
據花旗銀行（Citigroup Inc.）週三發佈的一份報告指出，由於項目延誤和房地產價格下跌，截至7月12日，中國22個城市的35個住宅項目購房者已經決定停止償還按揭貸款，甚至不惜影響個人信用記錄。這可能導致高達830億美元的壞賬，同時，建設銀行、工商銀行等大型國有銀行也都將面臨更大風險。
另據網上流傳“全國各省市爛尾樓停貸通知彙總”，截至到7月13日，全國已有21個省、超過110個爛尾樓盤業主，決定集體強制停交銀行貸款與利息。其中，河南就有32個，湖南和湖北各15個，江西8個，陝西7個。世茂、綠地、奧園、鑫苑等很多知名房企及明星樓盤也在被停貸之列。
中國建商遊走預售房法規灰色地帶
在美國的前中國金融業資深人士宋先生告訴本臺，今天這一結果早就可以預測到了。“中國的房地產本身就是一個黑洞，就是房企老闆和地方政府勾結的一個結果。只要給錢，什麼事都做。現在的所謂房產預售都是違規的。有法律，但都不會用的，都是領導說了算。”宋先生出於安全原因，不願具名受訪。
中國的房地產危機其實早已凸顯，而持續的疫情封控更讓情況雪上加霜。據中國房產信息集團（China Real Estate Information Corporation）的數據，中國百強的房地產開發商6月新住宅銷售金額，比去年同期減少了43%，相當於腰斬。
非常瞭解國內狀況的宋先生說，在他看來，國內絕大多數房企都已破產，這是一個不可逆轉的狀態。“中國的幾大銀行都在靠房貸在支撐，中國房貸總量已達50萬億人民幣，相當於整個貨幣總量的1/5到1/6。”
停貸誰該負責？
根據多份業主的《強制停貸告知書》來看，業主們的申訴重點是銀行存在的違規放貸、違規使用監管賬戶資金、未按規定將錢打入監管賬戶資金等問題，直接導致房屋最終爛尾。業主們表示，停貸期間的損失，應由開發商和貸款銀行等相關利益方共同承擔。
身在老撾的前中國律師王龍德認爲，停止還貸的現象首先與中國政府的預售房政策有關，官方對此應負主要責任。“政府不是要發預售許可證嗎？有了許可證，在法律上來說，就可以銷售了。但政府不能監管他按時、按要求地把標的物—房產交個消費者。”
王龍德說，目前很多爛尾工程，開發商很多隻是把房子主體建起來了，就可以拿到70%-80%建房款。後面資金不足就開始停工，尤其現在整體經濟狀況不好，風險就都轉嫁給了消費者。
他還說，大多數消費者不會要求合同明確，如果房子不能及時交付，與銀行貸款將如何處理。這其中包括消費者和銀行，消費者和開發商兩個法律關係。“正常做法是，與銀行簽訂協議時，房地產商應去做擔保的。政府在發預售許可證時、或者整個房地產開發的環節裏邊應該盡到監管和監督的義務。這樣的話，這種事情就會發生得比較少一些。”
分析：所有銀行問題都是地方政府問題
中國的預售房制度從1994年房改後正式登臺，2001年後形成以商品房市場爲核心的管理制度。宋先生指出,政府雖然有相關的貸款規定，但往往是說一套、做一套，沒有監管。
“所有銀行出現問題，都是地方政府官員出現問題。比如上海交通銀行或建設銀行，他們行長說了不算的。真正說話算數的是當地政府的人。黑手是市長、市委書記。他們是聽央級官員的。”
宋先生還表示，中國前幾十年房地產供應量太大，發展又無序，各地政府都把土地財政作爲最大收入來源。這纔是根本問題。
“傷敵一千自損八百”的樓盤業主
彭博社的報道指出，業主集體停止償還貸款，凸顯中國房地產行業所面對的風暴已經波及中國的中產階級，對社會穩定造成了威脅。花旗銀行分析師陳俊瑋（Griffin Chan）更指出，目前“對於社會穩定來說是一個關鍵時刻”。本臺記者也發現，網上很多就停貸問題的媒體報道和網民貼文已被刪除，可見問題敏感度相當之高。
很多人認爲，這些爛尾樓盤業主發佈《強制停貸告知書》，不管是主動、還是被迫，帶來的後果都是嚴重的。首先是可能被銀行起訴，凍結處理其房產，其徵信會因此進入黑名單。不過，有業主表示，對此早已不在乎，“徵信就是個屁，國家都沒信用了，我這個小屁民還在乎這個徵信。”
宋先生分析認爲，這場危機已是涉及中國金融系統是否崩潰的問題。 “從現在目前整個中國經濟狀況來看，就種案子就只能放在那個地方，老百姓也是就不還了，我就破產。雖然銀行、徵信各方面都會受影響，但老百姓已經無所謂，躺平了。他們已經對整個社會失去信心了。”
有網上討論，指中國法律對業主權利並沒有保護。中國的房貸是無限制責任，一旦停貸違約，不僅會沒收法拍抵押物，還將追究名下其他個人資產。熟悉相關法律的宋先生表示的確如此，“如果認爲你惡意不還貸，那麼就動腦筋，用你其它的一些資產，來做封存拍賣。”
前中國律師王龍德也認爲，將來如果走向法律訴訟，判定銀行違規的可能性很小，而貸款、違約金和利息，消費者肯定要承擔。但從合理性來說，不是業主故意違約，將來就要看國家如何調控這個事情，但他估計要想有一個好的結果很難。
記者：凱迪 責編：鄭崇生 網編：洪偉
