高位接盤、高月供、還虧錢 中國房貸族有多心酸?

2024.02.21 11:10 ET
高位接盤、高月供、還虧錢 中國房貸族有多心酸? 對中國許多房貸族來說,等着他們的仍是擺脫不了的月供壓力;若是房買在高位、價格已跌破買入價的屋主,月供繳起來更是心酸。
路透社資料圖片

過完年,人們向闔家團圓的熱鬧氣氛告別,再次回到現實生活。對中國許多房貸族來說,等着他們的仍是擺脫不了的月供壓力;若是房買在高位、價格已跌破買入價的屋主,月供繳起來更是心酸。中國人近年買房究竟有多艱辛?哪些因素造成當前局面?政府又該負什麼責任?

中國房價普跌 “崩到首付都賠進去”

“現在這個房子啊,這個價格,差不多崩到首付已經全部賠進去了。” 擁有近30萬粉絲的油管(Youtube)旅遊博主 “培根” 去年底拍視頻訴苦,說自己2019年在西鹹新區以一平米1萬1的價格買房,新冠疫情後房價一度漲到1萬6,但現在跌到一萬不到。

除了房價跌破成本,房貸利率也讓培根一家3口吃不消,因而選擇 “砸鍋賣鐵” 先還一些。培根妻子說: “4年了,本金還了3萬1,利息還了20多萬...還好銀行把利率少了一點,我們貸的時候是5.6%,現在降到4.2%。”

培根指出,在他的小區,目前已出現法拍房在網路流通,二手屋買賣平臺也有100多套房在拋售,很多寫着 “房東急售、一降再降、房東馬上要斷貸” 。

培根感嘆,西鹹新區當時也是一個號稱國家級的新區, 但最終以發展效果來看,不是很理想。 “現在回過味來看的話,這個東西真的是像韭菜啊。說句不好聽的話,就是爲了炒地皮、賣房子。現在這邊除了房價高以外,真的啥都沒有。”

“只有5塊,卻要支出10塊”

在重慶從事餐飲業的陳怡(化名)也是一名心酸房貸族。陳怡年前在社羣媒體上訴說,自己2021年買房,花了100多萬,疫情爆發封城後房價跌了30多萬,每個月卻還是要付3000多房貸, “有點想哭”。

談到房貸讓自己入不敷出的情況,陳怡向本臺記者如此形容: “好比你身上只有5塊錢,卻一個月要固定支出10塊。” 問他後不後悔買房,陳怡坦誠很後悔,“因爲買了之後就降價了” 。

根據房地產市場分析機構 “中指研究院” (簡稱中指院)2月1日發佈的《百城價格指數報告》,今年1月,中國100個重點城市二手房均價爲1萬5230元/平米,環比下跌0.56%,已連續21個月下降,同比下跌則擴大至3.96%。其中,僅三亞房價微幅上漲,其餘99個城市價格環比皆下跌,已連續8個月逾90城二手住宅價格下滑。

在深圳房地產博覽會上,一名參觀者抱着一個孩子正在查看宣傳冊。(路透社)
在深圳房地產博覽會上,一名參觀者抱着一個孩子正在查看宣傳冊。(路透社)

在新建住宅部份,2021年11月出現疫情後首次價格環比下跌,跌幅0.04%。至此之後的兩年多,價格不斷波動,時跌時漲。

疫情期間收入幾乎歸零 房子險被法拍

同樣後悔買房的是40歲的吳啓明(化名)。吳啓明接受本臺訪問時說,他本身不主張買房,但由於家人觀念較傳統,認爲 “自己有基業、有自己的住處,纔算是有自己的家”。他最終妥協,於2015年貸款50餘萬,在北方沿海省份的三線內陸城市買了間房。

誰知貸款購屋沒幾年,就碰上疫情 。吳啓明回憶:“武漢肺炎肆虐的3年,家庭收入幾乎歸零 ,我大概有7個月左右沒還貸款,被銀行起訴。” 他說,經過各種協商,房子纔沒被拍賣;法官告訴他,他們城市太多法拍房,他的房子 “就算拍賣,3年之內大概率也賣不掉” 。

根據中指院統計,2020年以來,中國法拍房掛拍量出現增多趨勢,去年創下79.6萬套新高,較上一年同期增長36.7%。其中,約五成爲住宅型商品,顯見疫情對一般房貸族造成的經濟衝擊。

吳啓明房子雖躲過法拍,但前年又遇上政府徵收,要拆除重建。但他把這件事視爲“轉機”,因爲當局除允諾會補他一間回遷房外,還付了一筆補償款,彌補面積落差,而金額剛好足以還清房貸,不須再每月還月供。

不過,事情發展沒有他想象的順利。

吳啓明告訴本臺,房子被徵收後,他全家就租房住,但由於地方政府沒錢,回遷房到現在都還沒蓋,搬遷之日遙遙無期。更讓他擔心的是,“現在的租金由政府承擔,什麼時候他們不願意給了,我們就流落街頭了”。

記者詢問,若回遷房遲遲沒下文,還會考慮買房嗎?即使未來充滿不確定性,吳啓明果斷表示:“不會再買房,再便宜都不會買。”

調控政策碰上百年大疫 成房市致命性打擊

中國1998年取消福利分房、進行住房改革,房地產在之後的20年高速發展,價格飛漲,成爲國家經濟支柱行業之一,也是許多民衆投資首選。根據國家統計局數據,2000至2020年間,中國住宅每平米均價從1948元飆漲至10159元,銷售額也從每年3228.6億元激增至150673.23億元,繁榮興盛可見一斑。

那麼,中國房市怎麼會從過往那般榮景,陷入當前的低迷?曾在北京從事房地產工作17年、目前旅居美國的劉金星分析,這要歸咎於當局的房市調控政策,尤其是2017年、2018年對房地產的貸款收緊。

劉金星解釋: “房地產行業是屬於資金密集型行業,一旦出現貸款緊張,比如說有些地方限購、按揭貸款(首付)的成數增加,更主要的是對房地產公司開發性貸款只收不貸,造成房地產公司(資金)流動性急劇減少。” 他說,貸款緊收下,房企只能靠賣屋收入,來逐步降低債權比例和負債比重,壓力相當大。

由於中國房價居高不下,中國國家主席習近平2016年底拋出 “房住不炒” 基調,當局隨後陸續出臺限購、限貸與限售等調控政策,以抑制房地產的投資屬性。

劉金星指出,政府本來是想調整由於房地產價格大幅上漲,造成其他行業消費急劇萎縮的狀況,但沒料到會爆發疫情。

“2020年疫情一開始以後,一方面貸款收緊,另一方面疫情造成整個經濟不活躍,這幾乎是壓死房地產公司的最後一根稻草。” 劉金星表示,一旦經濟、銷售活動停止,房企就沒錢支付高昂貸款帶來的利息支出,由於工期拖延而造成的晚交房、甚至是爛尾的可能性,也都是由房企來承擔,“這是非常不合理,也非常不公平的,但實際上,中國確實是走到了這條路上”。

2020年12月7日,湖北省武漢市,新冠病毒爆發近一年後,一名男子在街上推銷房子。(路透社)
2020年12月7日,湖北省武漢市,新冠病毒爆發近一年後,一名男子在街上推銷房子。(路透社)

根據中房網統計,2020年至去年總計有1292家房企申請破產。該網指出,隨着房地產市場進入 “深度調整階段” ,房企此前的高槓杆經營模式受到挑戰,加上外部融資環境改變,導致不少房企風險不斷曝露。

其中,最受矚目的非中國龍頭房企恆大集團莫屬。恆大欠債近2.5萬億人民幣,2021年因資不抵債而違約,去年8月申請破產,今年初被香港法院勒令清盤。根據多家中國媒體估算,恆大留下的 “爛尾樓” 多達162萬套,約600萬業主受波及。

政府仰賴賣地賺快錢 爲房市危機埋下種子

2006年曾在深圳發起不買房運動的房產投資專家鄒濤則認爲,中國目前房地產危機,主要是因爲地方政府發展經濟長年 “急功近利、目光短淺”,靠賣地來賺快錢。

鄒濤向本臺表示: “中國很多地方政府事實上已經資不抵債,債務是很重的,根本沒有能力去還錢。那怎麼辦呢?他們就大量的賣土地去發展房產。賣地很快,也不用什麼成本。” 他接着說,賣地換取大量資金,地方政府再拿錢去做政績,“做出的政績和GDP數字很好看、表現很好看,他就可以往上升官,可以更好的去從政治上得到一個發展”。

鄒濤直言,過去幾十年來,上述房地產模式與地方政府官員政績直接掛鉤, “這種發展模式其實危害非常大,導致了今天這樣的一個局面,很多爛尾樓”。他認爲,這種模式走到現在,已經不可能再繼續。

地方政府財政長期仰賴賣地收入,一直是中國經濟一大隱憂。獨立研究機構 “克而瑞研究中心” (CRIC)2022年底就曾發佈報告示警,中國土地財政依賴度持續升高,尤其是三四線城市,土地出讓金漸成地方財政首要收入來源,近3年平均爲41%。報告指出,隨着土地市場持續轉冷,部份城市恐陷入財政崩塌的窠臼。

報告也特別提及:“過去幾年, 一些城市非理性供地,爲後期房地產市場轉弱埋下了伏筆。一方面,供地顯著過量,致使新房市場供求失衡...另一方面,供地結構不合理,加劇區域市場分化。”

銀行與民衆端的責任?

那麼,銀行與民衆端是否也有責任?綜合網路評論,利息過高是近來常被中國房貸族詬病的一個點。但劉金星指出,民衆月供壓力升高,主要是因爲過去幾年房價上漲,與利率關聯不大。

“中國房地產貸款利率一直都在4點多到6點多之間...如果是公積金貸款的話,大概是4%左右。” 劉金星說,民衆之所以壓力倍增,是由於房價上漲使得貸款總額增加,利息支出連帶變多;再加上經濟下行,在貸款數額沒變、但總收入減少下,“自然會出現支付緊張的情況”。

在上海從事房仲工作、見證中國房市由盛轉衰的劉宇(化名)則認爲,過去20年中國房價不斷飆漲,製造一種 “未來一片美好” 的氛圍,導致不少民衆貸款買房時疏於精算自身負擔能力。

一對夫婦在上海2012年春季房地產展會上閱讀宣傳材料。(路透社)
一對夫婦在上海2012年春季房地產展會上閱讀宣傳材料。(路透社)

劉宇向本臺說明:“你要想想看,如果你是生在過去20年房價不斷飆漲的話,你根本不會去在乎利率有多少。大家普通的概念很簡單,我今天買200萬,明年變250萬,那些利率根本對我來講不是問題。大家都認爲未來一片美好的時候,誰會想到說有一天會這個樣子。”

劉金星也呼應劉宇的觀察。劉金星表示,中國房市過去榮景,讓民衆不顧按揭(房貸)支出多少,在高獲利與高月供之間 “兩害相權取其輕” ,爭相入場。他估計,目前80%覺得房貸負擔沉重的人,都是以爲房價還會漲而買房。

劉金星進一步指出,在美國買房,會看信用分數與收入狀況,每月貸款支出不能超過收入1/3;但在中國不一樣,個人收入不是那麼透明,甚至能爲了貸款買房,把部份收入 “做大” 。他透露:“比如說,他說他投資什麼股票,投資什麼商鋪,投資了某某某公司可以給他分紅,而這些公司給他做一個文件就行了。”

房價未觸底 專家:5到10年纔可能回穩

中國房市目前究竟有多慘淡?根據劉宇在上海的第一線觀察,相較於2021年高點,房價去年以來下跌13%至20%,帶客率也從以往每個月8到10組,減少至3到4組,掉了約一半。他認爲,中國房市危機很難在短時間內解決,因爲目前是國內、國外都看壞市場。

針對國內情況,劉宇表示,民衆對經濟很沒有信心。他指出,從去年上海大規模裁員,再到現在股市、匯市、樓市及恆大的事,“所有消息面都是顯示一個經濟危機、一個大蕭條”。他強調,上海人 “並不是說他沒有錢,而是他不敢去動”。

至於國外客戶悲觀原因,劉宇說,主要是地緣政治因素。“這個狀況從2018、2019年開始慢慢就很明顯,境外客戶就開始在賣。但是2022年南希·佩洛西的事,是一個很強烈的信號,我們業績基本上翻倍在漲,原因就是境外客戶都想趕快把錢去掉(撤離)。2022年最明顯,2023年當然還是延續這樣狀態。”

北京街道上,一名房地產經紀人(右)舉着待售公寓的廣告牌。(路透社)
北京街道上,一名房地產經紀人(右)舉着待售公寓的廣告牌。(路透社)

2022年8月,時任美國衆議院議長南希·佩洛西(Nancy Pelosi)率團訪問臺灣,北京在臺灣四周海空域舉行大規模軍演,並中斷包括軍事領域等多項美中對話交流管道,引發國際社會高度關注。

鄒濤認爲,中國房價尚未觸底,因爲房子還未迴歸自住本質。他分析,中國爆發這波房地產危機後,過去20年房市給民衆造成的 “買房信仰”、 “無產權、無財富” 的思維已不適用,未來房子將逐漸擺脫外加的投資、金融屬性,回到本來自住功能,房價也會跟着慢慢迴歸。

那麼這個調整陣痛期要多久?鄒濤說:“最起碼5年是最基本的一個標準,用5年的時間(房價)能慢慢的迴歸。如果說政策的支持,或者經濟的發展有改善的話會好一點。否則的話,就是5年、10年才能調整到位。”

步日本後塵 中國將進入 “失落的30年”?

不過,位於臺北的總體經濟學家吳嘉隆認爲5到10年不夠。他向本臺分析,若以也曾經爆發房地產危機的日本爲鑑,中國想要走出當前陰霾,恐要花上至少20年、或甚至30年時間。

1991年日本房地產泡沫破裂,房價暴跌,日本經濟陷入長達20多年的低迷。《紐約時報》曾估算,1991年至2004年,日本6大城市房價狂瀉64%,數百萬名屋主承受巨大損失。

吳嘉隆指出,中國目前已陷入債務型通縮,因爲企業、民衆有還債壓力,只好拋售資產,“然後越拋售的結果,資產價格越跌,越跌的話,拋售資產能調到的現金越少,於是只好被迫拋售更多資產,(進入)這種惡性循環”。

即便時隔20多年,吳嘉隆表示,嚴格來講,日本經濟還未完全康復。他認爲,中國可能需要更久,說不定在一個相當長的時間內,房地產造成的傷害,都沒有辦法完全康復、完全修復。“失落的20年恐怕是最起碼的,估計可能會超過30年。”

(以上陳怡、吳啓明中文音頻是由人工智慧軟體代讀,劉宇聲音經過變音處理。)

記者:徐薇婷    責編:梒青    網編:瑞哲

添加評論

您可以通過填寫以下表單發表評論,使用純文本格式。 評論將被審覈。