深圳要學新加坡大建保障房 行得通嗎?


2020.09.01 16:20 ET
wy0901.jpg 深圳將向新加坡學習,目標是使公私住房比例達到六比四,即讓六成市民住進由政府提供的租賃或出售的住房。(香港財經時報)

中國一線城市深圳自7月15日推出房地產嚴控政策後,又於8月底推出提高保障房、壓縮商品房比例的新政。在深圳經濟特區成立40週年的節點上,推出重磅房地產新政,被業界認爲具有風向標意義。但這種政策能否順利實行?又對全國各地的城市是否有借鑑意義?

不願具名的金融創業者H來深圳已經十二年,在經歷了疫情期間網絡金融行業崩塌、換工作等種種折騰後,他的小家庭安穩地留在了深圳。

但一談到深圳的房價,他還是直言太高:“房價飛漲給大家帶來的壓力確實是非常大,特別是2015年以來的上漲,新一波畢業生來了深圳,買房子基本上很難、很難。”

所以,當深圳市政府推出了保障房、壓縮商品房比例的政策時,H是歡迎的。根據媒體預判,新政如果得到順利實施,深圳房產的均價將走低,商品房單價將保持。

 

 

高房價的應對之策

H的感受在深圳頗有代表性。今年年初就有報道,深圳房價實現逆襲,超越北京重回全國第一。另據《證券時報》報道,去年底深圳二手房的均價就高出北京兩千五百元,更是達到了同在珠江灣區、同爲國內一線城市廣州的近兩倍。

對深圳房價的抱怨多年來屢見報端。官媒新華社2012年的一個報道統計,在北上廣深這四個一線城市中,深圳非戶籍人員對房價滿意度最低。

深圳經濟高速發展,吸引着全國各地人口流入;深圳狹窄的城市地域又加劇了用地緊張,這些因素都讓深圳房價居高不下。但高房價產生的“擠出效應”已經和深圳自身的城市定位產生了尖銳的矛盾。

深圳經過多年的發展,高科技產業早已成了當地的“當紅花旦”。深圳在2019年上半年的高科技製造業產值就超過了一萬億元人民幣,2020年上半年雖然有疫情的困擾,但高技術製造業增加值仍然比去年同期增長了2.2%。

高科技的產業定位需要吸引人才,但深圳的高房價卻阻礙着人才前往深圳。

深圳的H先生告訴本臺,“深圳的高房價帶來的惡果是削弱了城市的競爭力,很多人他感覺看不到希望了。雖然近幾年深圳人口仍然是在淨流入,但是我覺得深圳的吸引力是在弱化。”

曾在國內多個城市考察過的中國前民營企業家胡力任對這個矛盾深有體會。“科技企業有一個特點,就是不斷要讓年輕人充實進來,這些年輕人到深圳來,他們要住的;但他們又沒什麼錢,剛剛畢業。如果深圳不實行保障房的制度,他們連住的地方都沒有。”

所以,8月28日,當深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡在公開演講中提到,要學習新加坡模式,將深圳的保障房提高到百分之六十的比例後,立即在媒體引來了積極的響應。

新華網很快轉發了“第一財經網”的評論,指出深圳這一住房新政具有風向標的意義,深圳房市可能面臨鉅變。

張學凡還表示,深圳制定了一百一十萬套公共租賃住房的目標,每年建設公共租賃住房十萬套;深圳將通過五至八年的時間,彌補現有住房的短缺局面,緩和住房供需矛盾。

“新政”既不新 也不獨

但房地產新政能否解決高房價問題,卻讓觀察者有些猶疑。

深圳的H先生認爲,這個政策在推行過程中有可能會遇到不同方向的攔路者:“現在的房地產開放商背後有利益集團,他們會給政府施加壓力。他們中一波人可能是需要房地產來吸納就業,因爲經濟快撐不住了,需要這一塊來帶動和刺激。”

他還指出,中國一直是土地財政,就是靠賣地來維持財政收入。他暗示,這種利益驅動也可能在政府內部形成對新政的反對聲。

深圳房產價格的上漲是伴隨中國房市繁榮、房地產價格被爆炒的宏觀趨勢。中國房價上漲大致從1998年開始,經過了2000年代幾波明顯的高點後,2010年代更是瘋漲。深圳人感受比較明顯的是2015年以後的暴漲,這也奠定了深圳如今房價全國第一的地位。

房市的暴漲裹挾了巨大的的財富,社會資金被大量投入房地產市場,房地產被賦予太多金融屬性,也因此在房地產上形成了利益集團。

早有分析指出,以中國房地產業協會爲首的房地產業界代表可以輕易地把自己的意見傳達給中央的房地產調控政策決策人,並利用增加地方政府財政收入等藉口,影響地方政府在房地產方面的決策。

實際上,增加保障房、壓縮商品房比例的政策在中國既不新、也不獨。

據第一財經報道,深圳住房和建設局局長張學凡口中所說的新加坡模式,是新加坡從1964年開始推行的“居者有其屋”計劃,中低收入階層大批購買政府興建的組屋;到2016年,82%的公民居住在組屋裏,住房自有率和組屋自有率均在90%以上。

這種新加坡模式是讓住房迴歸民生屬性。中國的上海、重慶等一線和準一線城市,早在十年前就開始實行這種政策。

深圳自身在十三五期間就提出過,要建設四十萬套保障住房,並且明確提出其中的二十五萬套要用於改善海內外人才的居住條件,幫助深圳吸引和留住人才。

但這種政策的實施狀況顯然還難以讓人滿意。胡力任分析說,政策落實還要看當政者自身的利益計算,“比方說,同一塊土地,政府把地賣出去所獲得的收益,與把人才吸引進來,讓他們低價去住從而產生的收益,政府要去比較。”

胡力任對保障房60%的比例這個數字表示了懷疑。他還強調,深圳出臺房產新政,是有作爲高科技產業的造血功能爲基礎,但如果放在國內其他地方,可能未必合適,“因爲中國很多地方除了房地產,它沒有這種經濟上的造血能力,其他的一些產業都完蛋了。我去過中國很多地方,不少地方的實體經濟幾乎是零。”

在另一方面,從1990年代末就開始實行的以“經濟適用房”爲主要形式的保障房建設,多年來腐敗消息頻傳。保障房的分配執行環節多種貓膩和異化已經成公開的祕密,甚至不時出現開寶馬住保障房的事例。這也讓輿論對深圳保障房新政表示了擔憂。

四十年後仍是弄潮兒?

今年8月26日是深圳經濟特區成立四十週年的日子。中國官媒《人民日報》發表評論文章(《深圳經濟特區建立四十週年 再立潮頭創奇蹟》),用口號式的語言呼籲深圳“再立潮頭創奇蹟。”

深圳在中國改革開放的潮頭已經站立了四十年,其在中國經濟中的地位也越來越重要。但深圳的房市新政能否爲深圳的經濟發展再添助力,還有待觀望。

 

(記者:王允   責編:申鏵   網編:洪偉)

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