Thị trường địa ốc Việt Nam đầu năm 2008

Thanh Trúc, phóng viên đài RFA

Thị trường địa ốc ở Việt Nam đầu năm 2008 có gì lạ vào khi có nhiều ý kiến từ trong nước là giá đất sẽ còn tăng cao trong thời gian tới hoặc hiện tại thì thị trường này đang đóng băng?

• Nghe cuộc phỏng vấn này
• Download story audio

Giá nhà đất tại Việt Nam tiếp tục tăng cao. AFP PHOTO.

Qua bài phỏng vấn do Thanh Trúc thực hiện, luật sư Albert Francès Kinj, tập đoàn DS.Avocats có văn phòng tư vấn pháp lý cho giới đầu tư địa ốc ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, phân tích những nghịch lý tạo tình trạng đột biến chao đảo trên thị trường bất động sản nội địa:

“Tôi là luật sư nước ngoài làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh, và cũng tham gia vào các hoạt động tại thành phố Hà Nội. Tôi cũng có tham gia vào một số dự án với tư cách tư vấn cho các nhà đầu tư trong ngành bất động sản.

Bất động sản ở đây có nghĩa là thuê căn hộ để ở hoặc xây nhà để cho thuê làm văn phòng. Tôi cũng có tham gia tư vấn cho các đối tác vừa Á Châu vừa Âu Châu vừa Mỹ Châu, trong đó cũng có đối tác Việt Nam.

Qua một số kinh nghiệm trong lãnh vực này, tôi cũng thấu hiểu được một số chuyện, với lại cũng trong tư cách đang ở Việt Nam tôi cũng có sống thực tế cái tình trạng nhà cửa đất đai tăng giá vùn vụt một cách bất thường đó.”

Thị trường “cash”

Thanh Trúc: Thưa luật sư Albert Frances Kinj, bắt đầu từ lúc nào thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị chao đảo, bị đột biến?

Albert Frances Kinj: Nói thật ra thì rất là khó dù là chuyên viên. Tôi thì không tự nhận mình là chuyên viên bất động sản, tuy nhiên theo nhận xét của tôi thì cái thị trường Việt Nam là thị trường “cash”. “Cash” rất là nhiều, không có việc cho vay để mua bất động sản. Chắc chắn là có hiện tượng là có một số người đầu tư hay có thể gọi là đầu cơ, thì người ta mua bất động sản để mà bán lại.

Nhưng số người đó tương đối là không nhiều đến nỗi như ta có thể tưởng tượng. Những người đi vay ngân hàng theo tôi nhận định cũng không phải là đa số. Đa số những người làm bất động sản, làm giá bất động sản là những người sử dụng rất nhiều cash, rất nhiều tiền mặt.

Nên từ đó, vì không phải là một chuyên gia duy nhất về bất động sản, tôi có cảm tưởng ngành bất động sản Việt Nam nó nằm trên cơ sở cash chứ không nằm trên cơ sở huy động vốn ngân hàng.

Thanh Trúc: Thưa luật sư ý ông muốn nói trên cơ sở cash tức trên cơ sở tiền mặt?

Albert Frances Kinj: Vâng, tiền mặt hoặc là vàng, nên từ đó người ta mua bằng tiền mặt. Vì có sẵn tiền mặt nên người ta không đi vay, và khi bán không được cái nhà thì người ta dầu gì cũng đã trả tiền nhà rồi, thì người ta không cấn bán gấp, người ta không lo bị siết nợ ngân hàng như chuyện xảy ra bên Mỹ.

AFP PHOTO.

Từ đó cái thị trường bất động sản no chao đảo thì tôi nghĩ rất khó có thể xác định được vì một lý do thị trường này không phải là thị trường vay vốn của ngân hàng, huy động vốn trên sàn chứng khoán vân vân để làm bất động sản.

Nên từ đó hiện tượng gọi là có thể sụp đổ vì thiếu nợ ngân hàng, vì thị trường chứng khoán sụp đổ tôi nghĩ tương đối khó có thể xảy ra.

Thanh Trúc: Thưa luật sư Albert Frances Kinj, theo cái nhìn của ông thì thị trường bất động sản Việt Nam và những người nhảy vào làm ăn trong thị trường này phải chăng có tính cách như là nhỏ lẻ hay bầy đàn, vì khi ông nói là dựa trên cash và vàng thì cũng có thể là một nhóm những người có tiền họ tự dứng ra với nhau để làm giá, chi phối giá, đưa giá đất lên cao hạ giá đất xuống thấp theo cách chào hàng của họ? Albert Frances Kinj: Vâng tôi cũng thấy điều đó. Thức ra trong thị trường mà giá tăng cao tại vì một số người có phương tiện, có tiền mặt để mua và đầu cơ tích trữ các căn hộ các miếng đất, chờ nó tăng lên hay làm ra vẻ khan hiếm để tăng lên.

Trong một thị trường gọi là kinh tế mở thì cách làm việc như vậykhông chỉ ở Việt Nam không ma những xứ khác cũng có. Từ đó tôi thấy không có gì đáng ngạc nhiên cả.

Giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng cao?

Thanh Trúc: Thưa ông có một bài báo trong nước tựa đề là giá đất còn tăng cao, trong khi đó những người chuyên viên hay chuyên gia trong thị trường nhà đất thì nói nhận định đó xa vời thực tế. Như vậy ý nghĩa của giá đất tăng cao như thế nào, có vực được thị trường nhà đất lên không?

Albert Frances Kinj: Về chuyện gía đất tăng cao thì tôi có thể làm chứng cho một số chuyện. Thí dụ tôi có một số tập đoàn Á Châu, từ Hongkong hoặc từ Singapore, họ ráo riết đi tìm đất nhưng tìm không ra. Không ra là tại vì về mặt giấy tờ thì một số đất đai có giấy tờ không được rõ ràng, có một số đất đai là dự án Việt Nam nên không chuyển cho người nước ngoài được mà chỉ có thể liên doanh vân vân và vân vân…

Có một số trường hợp không gây được sự đã thông về thị trường đất , nến cái đất để xây các dự án-tương đối tốt để xây dự án đó thì rất là hiếm. Và khi mà cái gì nó hiếm thì nó mắc. Các khách hàng các tập đoàn có tầm cỡ của chúng tôi trong khu vực này chính họ còn nói rằng đất đó quá mắc đối với Việt Nam.

Nên cái chuyện hay hiện tượng là đất quá mắc thì thực là có. Cái vấn đề mà tôi nhận xét là cái đất đó tuy người ta rao giá mắc như thế nhưng mà không ai mua, mấy tháng sau vẫn còn neo giá đó mà cũng không thành hình dự án được. Nếu mà có người tranh giành miếng đất đó thì đất ấy đáng lý phải được mua rồi và người ta đã phải thành lập dự án trên đó rồi.

Thanh Trúc: Thế thì một nhận định khác là hiện nay thị trường nhá đất ở Việt Nam “đang bị xì hơi và đang đóng băng” có sát với thực tế hay không?

Albert Frances Kinj: Theo tôi nghĩ có những trái nghịch nhưng tôi không dám khẳng định là thị trường xì hơi. Tôi biết là giá đất tăng, tôi biết ví dụ như giá căn hộ đối với những dự án căn hộ cao cấp nó cũng tăng, và những người mà mua căn hộ nay từ lúc đầu nhưng dự án sơ khai đó, bây giờ họ muốn bán lại họ được cái lãi rất là cao.

Và có một hiện tượng khác mà tôi cũng thấy là khi mà những nhà đầu tư xây dựng căn hộ, hoặc đặc biệt về văn phòn tăng rất là cao. Văn phòng có tấm cỡ hợac cao cấp một chút thì rất là hiếm, giá thuê theo thước vuông của nó hiện giờ rất cao. Trong tương lai tôi nghĩ sẽ còn lên cao nữa.

Thanh Trúc: Thưa ông, liệu nhà nước có nên điều chỉnh như thế nào hay cứ để cho thị trường này nó tự điều tiết, kinh tế thị trường tự điều chỉnh lấy nó?

Albert Frances Kinj: Câu hỏi này rất là khó. Tôi nghĩ có thể nhà nước cũng không có phương tiện điều chỉnh cái thị trường này. Nhưng mà nó có một số cái mâu thuẩn trong việc tổ chức thị trường này. Gây ra việc quản lý chặc chẽ của nhà nước rất là khó, có một số cái ảnh hưởng không tểh nào vượt qua được.

Ngoài ra theo tôi nghĩ khó ai có thể đoán được cái thị trường này chừng nào sụp đỗ hay chừng nào bị nổ ra. Từ đó thì kể cả những người làm quản lý nha 2nước có thể cũng chưa chắc biết được lúc nào là lúc phải can thiệp lúc nào là lúc không thể can thiệp.

Tuy rằng không phải là chuyên viên về bất động sản hay là chuyên viên về đất đai nhưng mà tôi có cảm tưởng là thị trường này không ai có thể khoảng định hoặc là đoán trước nó đi về đâu.

Thanh Trúc: Cám ơn những giải thích của Luật sư Albert Frances Kinj về hiện tình của thị trường nhà đất Việt Nam lúc này.