【梁京評論】中國的房地產泡沫已近臨界點


2017.03.28
com-quote620.jpg 【梁京評論】中國的房地產泡沫已近臨界點(法新社圖/粵語部製圖)

最近一段時間,中國正在發生的一件大事,就是決策高層認識到,房地產泡沫已經接近臨界點。做出這一判斷其實不難,因為所謂一線城市,即北京、上海、廣州、深圳等大都市,兩年之間,房價在所謂“天價”水平之上,又翻了一番。這不僅令這些地方打工的主力,也就是80、90後白領階層在當地買房徹底絕望,而且形成了二、三線城市房價也要大漲的預期。買不起房的打工者或開始逃離大都市,或用自己的積蓄在還沒有嚴格限購的地方買房,從而帶動了更多城市對房價上漲的恐慌,中國房地產泡沫有全面升級的巨大危險。

當權者應該看到,兩年內中國的房價總水平若再翻一番,後果將不堪設想。因此可以預期,決策當局今年內將不得不做出非常困難的選擇。周小川最近在博鰲論壇上公開承認貨幣政策導致樓市泡沫“不是預期的後果”,發出了政策將有重大改變的明確信號。

當局的困難選擇之一,就是人民幣一次性大幅貶值,以便一面穩住房地產的名義價格,一面讓工資和消費品價格的水平上升,逐步扭轉房地產價格與工資收入者的購買力完全失衡的格局。但是,這個選擇不僅會帶來嚴重的通脹風險,驅使更多資本外逃,而且也會對世界經濟帶來衝擊,尤其是可能刺激特朗普對中國采取嚴厲的貿易保護措施,以壓制中國對美國擴大出口。

盡管如此,筆者認為這比另一個選擇,也就是主動捅破樓市泡沫,讓樓價下跌的風險要小一些。這是因為,中國的房地產價格並非真正由市場機制形成,而是地方財政體制的產物,也就是所謂的土地財政的產物。這一安排讓地方政府的收入高度依賴土地批租,因此,房價大跌將帶來巨大的政治問題,也會讓整個國有銀行陷入債務危機。

雖然人民幣貶值不可避免,但只要當局維持房價不能跌的預期,一線城市樓市繼續上漲的壓力就不可能消除,這是因為就業人口向大都市和權力中心集聚的趨勢無法改變。人們相信,只有在權力中心才能找到更多的就業機會。這就令權力中心的樓市經常性地處於供不應求狀態。

那為什麼當局不能放棄限購,放開權力中心的土地供給,充分滿足外來就業人口的住房需求呢?因為這樣做的結果,不僅會導致大都市越來越難以治理,而且也會造成人口大量外流地區的治理危機。東北地區的危機就與這個因素有直接關系。

也就是說,中國的房地產泡沫,不僅是貨幣政策過於寬松的產物,而是有更深層的制度原因,這個制度原因就是中央集權的大國,無法為人口的自由流動和空間分布提供一個有效的調節機制。中央集權導致經濟運行對行政權力的高度依賴,從而導致了房地產價值對行政權力的高度依賴。經濟普遍擴張時,這種格局似乎問題不大,一旦經濟下行或收縮,整個行政權力的空間分布格局無法對做出相應調整,因為行政權力擴張很容易,收縮則很難。那些經濟相對規模絕對和相對下降的地方政府,面臨著無法克服的政治障礙。這種“棘輪效應”正是中國房地產泡沫難解的根本原因,也是當局多年不敢正視房地產泡沫難題的根本原因。

最近北京決定讓幾個發達省份對口解決東北三省的困境,說明當局已經在尋找解決地區不平衡難題的辦法。但房地產泡沫已經積聚的風險,依然可能會放出今年最大的黑天鵝。

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