【财经拆局】金管局的「托市第一击」

2022.09.26
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【财经拆局】金管局的「托市第一击」
粤语组制图

在香港四年来首次加息之际,金管局出奇不意将物业按揭贷款利率压力测试要求,由现时额外加三厘息向下调整至两厘,是当局首次放宽楼市措施。外界关注楼市已步入下行周期,尽管金管局否认托市说法,但预计更多楼市辣招在楼价跌多一至两成左右,措施将逐步放宽,不过预计届时已经难以再挽救楼市。

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先回顾一下近期楼市表现:二手楼价指数已连跌十周,反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的「中原城市领先指数」创逾四年半新低,连跌10周共6.14%。

而由去年八月历史高位191.34点计,过去13个月楼价累计已下跌了11%。

值得留意是,楼市跌势已经由新界的细价盘蔓延至一线屋苑,特别是近期新界一手新盘接连推售尽吸上车客源,令二手楼价持续受压,连带银行估价亦受拖累。有报章近日抽取十大屋苑单位估价,近乎全数单位按月均录跌幅,其中新界上车盘嘉湖山庄今年首9个月估值累跌近13%,而近月屡试400万元低位的沙田第一城,亦有单位估值首9个月跌16%,单计过去一个月亦跌近一成。

即使是一向唱好楼市的地产代理,近日都改变口风,确认楼市进入下行周期,当然不排除这样做目标是向放盘业主施压,特别是「移民盘」更成为压价对象,不少买家甚至未睇楼就先压价两成。

在确认楼市步入跌浪的背景下,金管局选择在香港银行调升最优惠利率(P)翌日,决定把按揭压力测试情景,由现有按息加3厘,降至加2厘,即日生效,强调新压测已足够确保银行按揭业务风险得到妥善管理。

金管局是在2010年首度引入按揭压力测试,并要求银行为申请人作压力测试时,须假设实际按息加2厘,而申请人在测试情景下的供款与入息比率不可超过60%;至2013年因楼市升势未止,金管局把压测加息幅度上调至3厘。

今次是当局首次放宽压力测试,金管局强调放宽压测是考虑到目前的利率环境和按息走势,以及按息过往的长期平均水平,因应银行风险管理需要的变化而作出的决定,与逆周期宏观审慎监管措施无关。

表面上当楼市步入下跌周期,加上利率开始上调,放宽压力测试是有充分理由,有助买家上车。不过值得注视,是按揭贷款的审慎监管属长期措施,不应经常调整,否则可能令本来无能力上车的买家,在错误计算自己的供款能力而「入错市」。有银行界人士已经提醒,即使要放宽,亦应等到美国加息完结才进行。

令楼市雪上加霜是,美国联储局态度转向极端鹰派,局方今年三月启动紧缩周期,短短六个月内合共加息五次,累计幅度达三厘,力度为上世纪八十年代初前任主席沃尔克(Paul Volcker)以来最猛烈,而且加幅已高于2015-18年的2.25厘加幅。

更重要是,联储局的官员预计,息口远未见顶,预测利率水平的点阵图,预计今年底联邦基金利率会加至4.4厘,而今年6月时预料只会加至3.4厘,即是比当时预计足足提高了一厘,这意味著联储局在今年剩馀的两次会议中每一次都需要加息,其中至少一次需要达到四分三厘。

香港实行联系滙率制度,港息最终必须跟随美息趋势。今次主要银行象征式上调优惠利率八分一厘,明显只是试水温,以美国已累计加息三厘,一旦目前香港银行体系总结馀约一千二百亿元真的「清零」,虽然不会冲击到联系汇率制度,但利率一旦要「追落后」追加近三厘,再额外加上目前的两厘压力测试,楼市所受冲击可想而知。

前交银国际经济师洪灏已发出楼市崩溃预告,指在经济转差、资金外流和加息等因素下,香港楼价将面临长期下行,预计「中原城市领先指数」有机会从去年8月的历史高位在未来3年下跌5成。以现时楼价已下跌11%跌幅,换言之,他预期3年内仍有4成潜在跌幅。

今次金管局出手托市,是2010年以来推出「辣招」后,首度放宽楼市措施(之前林郑Plan 及期后强化的波叔Plan,均只是针对首次置业的按揭保险,因此不计在内)。尽管当局一再否认是托市措施,但降低压力测试门槛,对象划一是所有楼市的买家,实际效果就是当局扭转之前对楼市施加的限制。

因此今次楼市下跌的情况,与2015、18及19年的短期跌势并不相同,金管局的「托市第一击」,实际上是变相确认楼市下行周期已经开始。

现实上陈茂波已经不得不放宽楼市辣招,他之前在网志上已经透露今个财政年度的财赤将超过1,000亿元,远高于年初预算案所估算的563亿元,将会是历来第二高的财赤,仅次于前年2,325亿元赤字的历史纪录,财政储备将跌至8,000亿的边沿。

八千亿是甚么概念?

按今年度财政预算案预测,政府一年开支将达到8,073亿元,换言之财政储备将跌至相当于政府开支的月数,由原来估计的13个月跌至只有12个月,将是1997年回归以来最低水平,甚至差过梁锦松做财政司年代,2003年沙士后的13个月水平。

因此政府要托市原因很简单:楼价再跌必定将拖低地价,影响政府的卖地收入。事实上上一个年度政府财政预算可以扭亏为盈,全靠有逾1,400亿的卖地收入。今年呢?首5个月的地价收入仅为172亿元,与全年度的预算收入1,200亿元相距甚远,过千亿的差距如何「填数」?

如果楼市在现水平再跌多15-20%,不单会做成更多负资产宗数,楼市气氛逆转必定影响成交,发展商眼见新楼盘滞销(最近就有新盘首日开卖「食蛋」)就不会投地,届时政府必定要逐步放宽辣招,当中就包括额外印花税、双倍印花税及之后的买家印花税。

但香港现时面对移民潮引发的结构性人口减少,总劳动人口较2018年减少了24万人,人口统计更显示,未来「上车」需求最殷切的20至29岁的人口,三年间减少12.3万人,过去发展商经常挂在口边的「刚性需求」是否仍然存在?更重要是过去近廿年楼市一个重要的购买力--内地居民短期因疫情无法来港,同时内地楼市因「断供潮」已经蒸发一大部分财富,内地地方官员亦会千方百计留下居民资金买楼,以防内地楼市崩溃,恐怕即使政府再放宽辣招,楼市跌势都难以逆转。

- 颜宝刚


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