【杜耀明評論】香港的衰敗（五）︰樓市應聲蟲——財迷心竅的特區房屋政策

特首林鄭月娥吹噓六招應急措施是房屋政策秘笈，更自誇已經重構香港人的置業階梯。她未成功已邀功，顯得急切要求掌聲之餘，她的思維更是因循守舊，只能用固有的套路去應付前所未有的難題，並且畏於碰觸既得利益，只懂妄想港人可以買樓解決住屋問題。

過去十年，各類住宅物業平均上升三倍有餘，而家庭入息增幅大約四成，儲錢買樓變了天方夜譚。即使復建居室，除了數量少，價錢也不便宜，有過半申請人每月供樓款項，接近一半的家庭收入。再即使最近改為按市價五成出售，但由於樓價兩年急升後，即使調低折扣，呎價與兩年前無異。

同時，公共出租房屋每年落成大約14,000個單位，不但數目不足，輪候時間一再延長，而且申請家庭的入息限額不高，只及全港家庭入息中位數不到七成，接近貪窮線（五成）。換言之，本港多數家庭既無資格入住公屋，亦無能力買樓自住，只有租住私人樓宇。

不過，隨住中小型樓宇租金十年來上升超過七成，房租負擔亦百上加斤。根據立法會秘書處去年的研究發現，全港最低收入的三成家庭中，若租住私樓，他們要用接近一半收入（46%）來交租。同時，約有九萬戶大概二十萬人住於面積窄小（約60平方英呎）的劏房，不少環境惡劣，甚至是非法改裝而成，抵觸所有的衛生和安全標準。

簡單總結，買樓難、租金貴、居住環境差，是港人深感困擾的難題。特別當物業市場長期供不應求而且大量熱錢流入，樓價不斷上升，早已脫離大部分有住屋需要者的購買力，所謂市場機制，亦失去按供求情況分配房屋資源的社會功能。

奇怪是，特區政府仍舊倚賴樓市來滿足大部分人的房屋需要。儘管政府無措施保證大家可以買樓自住，但她們始終深信不移，只要通過一些管制措施，如開徵樓宇空置税、改善售賣樓花方法、加徵物業印花税等，樓市便可如常運作，大家便可按需要和能力達成置業的心願。否則的話，政府愛莫能助，貴客自理，即使你合資格申請公屋，輪候期間的居住苦況，政府一概袖手旁觀。

市場規律主導了房屋政策。樓價升浪持續，政府仍不放寬申請出租公屋和居屋資格，也不興建更多居屋，只是一面降低折扣，由私樓價的七成減至五成，一面推出不同檔次的公屋出售，由「綠置居」到「港人首次置業單位」，讓公屋租戶到中產家庭購買。唯一例外是接近貧窮線的家庭，政府自覺有責任為他們提供公屋，也依法確保每次加租後，一半公屋住戶的租金不超過入息的一成。

可見，政府的職責是確保樓市繼續可按入息多寡，分上中下多層次發展，而不惜市民要付出更多而且冒更大風險。政府美其名是保住置業階梯，但究其實，折扣降低，也代表他日以居屋換私樓的機會降低，政府的連番措施只是維護畸形樓市，並降低公眾對出租公屋的需求、減輕政府的責任。

其實政府迷信樓市自行運作便能解決房屋問題，只是自欺欺人，曲解市場經濟，視眼前現實如樓房供應嚴重不足、地產商操控市場、價格不理性升高等等為理所當然，不能逆轉，卻不去追究樓市早已違反自由市場的要求，也因此從無決心多管齊下恢復市場秩序，如大幅增加供應、有效打擊物業抄賣、管制住房租金以至加建公營出租房屋等，以增加自由競爭和消費者的議價能力，為市民提供更多選擇。

當然，由始至今，政府的根本錯誤更在於偷換觀念，把市民住屋需要看作置業問題，政府的責任本是確保市民有棲身之所，不用付出高昂費用便能安居樂業，現在一個轉身便推掉責任，改為千方百計誘使各階層買樓自救，甚至花掉兩代人的積蓄，並且長期背負沉重的供樓負擔，也在所不惜，否則便無處容身。

當房屋政策主要是呵護樓市，重構置業階梯，當市民連租屋住也叫苦連天，政府還煞有介事叫人買樓解決住宿問題，並樂於賺取一、二千億元來自地產的收入，卻忘記初衷，遠離居者有其屋、住者有其房的基本使命，這樣的政府就不僅是好高騖遠，更是財迷心竅，疏忽職守，把香港推向深淵。

* 根據差餉物業估價處「私人住宅單位售價指數」：2008年5月是126.4，2018年5月是382.6。


（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）