旺區舖王租金插水94% 財富效應消失香港跌入深淵

2024.06.13

港媒最近屢報道多個「舖王」江河日下,包括銅鑼灣利園山道一地舖,由風光時賣瑞士「浪琴」(LONGINES)名錶改為手機殻,租金從230萬元(港幣,下同)劈至12.8萬元,暴挫94%。另正陷財困的「香港舖王」鄧成波家族繼「割喉式」沽舖,單計過去1個月共4項物業料已損手約2億元,更有尖沙咀旺區物業半價出售仍無人問津遭收樓招標。有分析指,香港經濟已脫離商業主導,出現財富資產貶值和零售消費降級的惡性循環,恐正蘊藏新一輪經濟危機。

最近香港銅鑼灣、尖沙咀等四大核心區不但吉舖林立,亦身價「淪落」。綜合多間港媒財經報道,位於銅鑼灣利園山道23至25號的一間地舖,對正希慎廣場,且鄰近時代廣場,建築面積約1430平方呎;上手租客於今年2月遷出後,業主以20萬元放租未果,最終願以12.8萬元租予手機配件店。

該舖曾非常風光,隨大陸自由行帶動的零售業興旺、樓股市場暢旺,四大商業核心區一線舖位競爭激烈,2008年獲「卓悅化妝品店」曾以58萬元租用;在最高峰的2012年由瑞士「浪琴」以230萬元搶租,成為當時最貴的「舖王」之一,如今呎租變相較高峰期插水94%。

根據彭博智庫(Bloomberg Intelligence)分析,連帶商業地產的損失,香港樓價自2019年以來,至少蒸發2,700億美元。

資產價格的財富效益消失影響巨大

據本台實地觀察,不少原於旺區地舖的奢侈品店被平價玩具、夾公仔機、手機用品或臨時雜貨舖頭取代,此反映街舖的承租能力大減。前《有線財經台》台長顏寶剛在本台節目《財經自由講》分析指,資產大減和消費降級互為影響,香港整體資產市場出現「崩盤」跡象。

顏寶剛說:「港人不少資產是累積在物業上…股市的財富效應亦遠不及樓市,樓市由2月有少少起色,但小陽春後就沒了,財富蒸發效應明顯,4月零售額跌穿300億元水平,較疫情以來最低」。

事實上,雖數據指上季街舖空置率有改善,跌至6.6%,核心區街舖租金升2.7%,但仍較2013年高峰少7成。不少靠「炒樓、炒舖」起家的財團家族身陷財困,資產大縮水,不惜「割喉式」沽舖「撲水」,包括最近熱議的「香港舖王」鄧成波家族,「零售王國」頻遭賤賣,據資料顯示,單計該家族過去1個月4個已沽售和放盤叫價的物業,蝕讓達約2億元。最近更有多幢商廈半價逾5成仍無人問津遭收樓招標,包括位於尖沙咀區內一線地段的加拿分道兩幢舊樓。

發展商: 「整個市場人人都身處地獄」

同時,加上高息環境下,香港四大地產商近年市值蒸發數百億元,淨負債比率呈上升趨。Z當中新世界淨負債比率高至49.9%,恒隆則排第二達逾3成,地寧劈價「要錢不要貨」。恒隆集團、恒隆地產榮譽董事長陳啟宗最近出席財經論壇時直指:「整個市場人人都身處地獄(Everybody’s in Hell)。」

評論員利世民亦在同一節目上,指出資產減值下的經濟的經濟危機,「就連具經濟抗逆力的富豪亦正面對『縮皮』,可想而知,金字塔下底層有多鬆散。」

利世民指出,更須留意是香港過去GDP數據,就業支撐消費的最主要是公務員、教師、醫生等公共服務業,而不再是賺大錢的商業及貿易行業,可見經濟結構已出現一定改變。

記者:夏雪 編輯:溫曉平

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