评论 | 程晓农:房产税脚步渐近

2021-01-04
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评论 | 程晓农:房产税脚步渐近 图为,上海房地产展览期间,一名妇女参观了房地产摊位。
AP

2020年是难过的一年,新的一年开始后,中国的城镇家庭可能面临一项他们不愿意出现的新税种,即房产税。这将关系到中国的千家万户。从宏观经济的角度看,中共早晚会征收房产税;而征收房产税的结果是,地方政府有了新的财政收入来源,但整体经济的消费将因此减少,从而导致服务业和制造业更加萧条。

一、 房产增值不交税

中国人过去20年来一直把住房看成是家庭的刚性需求,不仅结婚需要住房,显示个人成功也靠住房。很多人把拥有一套乃至几套住房,看作是自己在社会上混得不赖的标志;如果没拥有一套拿得出手的房产,在亲戚朋友面前会感觉很没面子。因此,哪怕背负沉重房贷,也要争先恐后地买房。

2019年初,广发银行和西南财经大学对华北、华东、华中、华南、西南、东北、西北7大区23个城市上万家庭做财产调查,发表了《2018中国城市家庭财富健康报告》。这份报告披露,2018年中国城市家庭户均总资产162万元,净资产为154万元;家庭总资产中住房占78%,而金融资产只占12%。美国的家庭总资产里房产价值仅占35%,而金融资产则占43%。或许一些中国人会说,美国家庭资产的房产比重不到中国家庭的一半,是因为美国房产增值慢;在中国,房产平均每年增值5%是很平常的事,买股票有风险,房产增值就和人的年龄一样,只增不减。

其实,美国家庭不那么热衷于持有多套房产,与房产税有关。在美国,许多州的镇一级政府必须征收房产税,房产估值和税率高低视当地中小学的开支需要而定,多数州的美国家庭持有房产时必须缴纳房地产税(含住房周边私有土地的地税)。镇政府若要提高房产税率必须经民选的镇议会批准,而居民们基本上都反对;一些镇政府宁可把公地开发成新住宅区,以此扩大房地产税的税基,也不愿冒民意之大不韪贸然提高房地产税率。

而中国家庭则不同,中共建政以来,先是把私有房产没收充公;文革后虽然归还了部分私人房产,但大部分人住在各单位公款兴建后分配的公房里。直到90年代陆续改革了公房制度,让住户买下自己的住房,住房私有才普遍化。此后,随着房地产业的蓬勃兴旺,越来越多的家庭购买了商品房。然而,中国的家庭并不需要交房产税。许多人认为,中国城市家庭的住房不包括公有的建房土地,房主只拥有几十年的房产使用权,依照财产权法律,政府不该征收房产税。事实上,中共在这方面一直网开一面,现行的房产税暂行条例第5条第4款规定,个人所有的非营业用房产免交房产税。所以,房产增值了,房产税则免交,增值部分就象是家庭财产的稳定增加,让很多城市家庭的下一代对自己将来可以继承的财产信心满满。

二、房产税脚步渐近?

中国的政府毕竟不是民选的,民众对政府几乎没有任何约束力。现行的房产税暂行条例固然免除了城镇居民的房产税,但这个暂行条例随时会被新的房产税法取代。一旦政府需要开征城镇家庭的房产税,它的需要就会成为法律并强制执行。

实际上,早在2017年中共已将房地产税列入五年立法规划,但此后却“只听楼梯响,未见人下来”,似乎房产税的脚步渐行渐远了。这从每年人代会上总理的政府工作报告中可以看出来,2018年和2019年的政府工作报告对房地产税立法的进程分别用“稳妥推进”和“稳步推进”来表述;而去年的政府工作报告根本未提房地产税,因为疫情猖獗,当局未便加征房地产税。但当局去年5月11日发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提到,要稳妥推进房地产税立法。

去年年底前,人们又听到了房产税渐近的脚步声。2020年12月21日中国社科院财经战略研究院发表了《中国住房发展报告(2020-2021)》,预计今年商品房价格增幅可能下降,建议加快开征房地产税。12月23日《人民日报》发表财政部部长刘昆的文章,他提到要培育地方税源,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。刘昆在房地产税立法方面的用词比以前当局使用的“稳妥、稳步”多了一个“积极推进”,其含义很明显,房产税的脚步越来越近了。官方的放风立刻产生了社会反响,最近网上讨论房产税的话题又多起来了,引起很多人的关注。

三、 土地财政可能断流?

导致房产税临门的真正原因是土地财政可能断流。朱镕基任内,于1994年推行了中央财政和地方财政的分税制改革。改革前大量税收流向地方政府,中央财政入不敷出;分税制改革后大部分税收流入中央政府,地方政府的财政收入主要靠有限的地方税收、中央财政拨款和土地出让金来维持。在地方税收以及中央财政拨款额严重不足的情况下,过去20年来地方财政逐渐形成了对土地财政的依赖,即靠卖地盖房来维持地方财政收入。去年1季度疫情最严重时,地方政府的国有土地使用权出让收入是1.1万亿,下降8%;到了9月底,地方政府不断加大土地出卖动作,前3季度地方政府的国有土地使用权出让收入为4.9万亿,增长10%。看起来,2020年地方政府的土地财政还过得下去。

但是,土地是卖给房地产公司了,钱也由房地产公司的银行贷款和购房户交的预售金变成了土地财政收入,但房地产公司如何在房地产业萧条的情况下盖房售房来收回投资呢?这些去年新卖出的地经过开发、设计、建房,最后要靠年底卖新房来回笼投资,这能做到吗?从去年9月底公布的全国新房销售情况看,大体上还有一定程度的增长;也就是说,虽然二手房房价前景不乐观,但新房在部分城市仍然能卖出。

但是,在总体上房地产供大于求的局面下,今后房地产公司很难象以前那样大量买地了;随着房地产公司买地规模相对收缩,地方政府的土地财政也就越来越难支撑了。如果房地产卖不动了,地方政府卖地也就卖不动了,土地财政便断了来路。但地方政府还得养官员,支付教育经费,以及地方上的各种躲不了的开支,钱从那里来?地方政府自然要未雨绸缪,在土地财政收入完全断流之前,准备开辟新的地方财政替代收入来源。如果地方政府现在不开始准备,等地方财政基本上失去土地财政收入来源时,就来不及了。

除了开征房产税,地方政府还有别的替代收入来源吗?目前各行业中房地产业是仍然活跃的行业,而服务业、制造业都受到重创,大批企业倒闭,指望企业突然突飞猛进,带来丰富税源,并无可能。唯一可替代土地财政收入的,就是从土地财政的产物--房产--上打主意。这就是房产税为什么快要出台的原因。

四、楼市进入熊市,挽救地方财政成房地产税的推手

很多人相信,房产税之所以不会出世是因为房地产行业已经处于下跌状态,在这种情况下,如果房产税出台,哪怕只征收1%,都会让房价加速崩盘。这是高层不想看到的局面,高层希望房地产业能软着陆,当然不愿见到房地产业硬着陆。这种看法多少反映了城镇房产主们的一厢情愿。事实上,如果房地产业已经进入萧条状态,对当局来说,这意味着地方政府的土地财政末日来临,比起房主们的利益损失,当局更在乎的是地方政府财政困境陷入不解之局。因此,恰恰是在房地产业的困境无法挽回之际,房地产税即将来临。

去年12月29日《人民日报》发表住建部部长王蒙徽的文章说,过度房地产化的城市开发建设方式已难以为继。按全国的房价动向看,2019年以后,以往那种房价一年涨幅5%以上的局面一去不复返了,2020年的情况进一步恶化。中国社科院财经战略研究院的《中国住房发展报告(2020-2021)》显示,2019年10月到2020年10月,有9个城市的房价跌幅在5%以上,最大跌幅为9%;若与历史上的房价峰值相比,一些城市房价的下跌趋势更明显。据纬房指数的监测,从各城市房价历史最高点到去年10月,有20个城市距最高点房价下跌10%以上,其中9个城市距2017年的最高点房价下降15%以上。

到目前为止,一线城市以环北京地区的房价大跌最为显眼。2017年北京市出台了楼市调控政策,随后房价明显下降,北京市的平均房价下跌了16%。燕郊地区在北京主城区东部,一度是房地产投资客追捧的热门区域,据《界面新闻》去年10月6日报道,环北京楼市的龙头燕郊地区每平米房价从2017年的3.8万跌到2020年的1.8万,跌幅超52%,跌幅最大的永清地区从2.3万跌到6,500元,跌幅达71%。去年7月环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比下降62%,整个燕郊的房地产中介店铺半数已关门。

那么,楼市调控政策力度比北京市小的其他城市房价动向如何呢?《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,房价下跌的城市分别位于自北到南的不同地区,青岛下跌23%,天津下跌22%,广东的肇庆下跌19%,石家庄、海口、济南分别下跌18%,西双版纳下跌15%,保定下跌14%,广西北海和郑州分别下跌13%,广东的中山下跌12%。还有一些三四线城市的房价也明显下跌。

既然楼市已经不可挽回地进入熊市,当局因担忧楼市而推迟房产税的顾虑也就淡化了,而挽救地方财政的紧迫性就成了房地产税立法的推手。

五、房产税将冲击经济

实际上,中国各地对征收房产税的技术准备工作早已开始,其中最主要的是各地的房产信息全国联网,这样,异地房主的多套房就藏不住了。2018年6月统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,此后网签备案联网等事务继续推进,征收房产税的技术障碍即将排除。

房地产税对“炒房客”的打击最重,很多城市的房价飙涨,部分原因就是“炒房客”囤房,导致房价长期高位徘徊。近两年炒房风虽然有所遏制,但已经在炒房客手中的空置房仍然数量很大,而征收房产税显然是逼迫他们降价售房的灵丹妙药。城市家庭绝大多数只持有一套或几套房,他们会成为房产税的征收对象吗?

围绕着城市家庭普遍关心的房产税负担问题,目前中国存在着几项争议。第一,土地是否二次征税。政府卖地时已经把土地价格和土地使用费算进地价了,房地产公司的卖房价格包含了土地费用,今后是否应该只征房产税,而不对居民并无所有权的土地二度征税?第二,房产税的计算以购买价为计征值,还是以市场平均价为计征值。前者采用房产登记时的交易价格,而后者涉及房产的市价评估,民间肯定对政府的任何估值都十分不满。前者自然受房主们的欢迎,而后者则为地方政府所青睐,区别在于,购房后的房价上涨增益,政府能否分润。第三,按什么标准征税。目前比较流行的说法是,房产税率和计征起点将由各地政府自行确定,而在同一座大城市里,市区和远郊区的税率可能也会有差异。第四,除了商品房之外,大量房改房、福利房、小产权房、经济适用房等是否也要纳税。第五,房产税需向数亿居民直接征收,中国现行税制的操作中尚无任何税种是税务部门直接向个人征缴的,征收过程有一定难度。

房产税牵涉到绝大部分城镇家庭的利益,不仅因为此税是从无到有,平添居民财务负担,而且会发生民间和地方政府之间的税负争执。过去,由于不缴房产税,只要房价还能承受,买到房子就是赚到了。房产税一出台,无论是对于准备买房的人,还是对于已经买房的人,都需要在家庭财务预算里增加一笔常年的房产税开支;不只是拥有多套房的人担忧,连只有一套房的人也心里毛毛的,不知道自己所住城市的房产税能不能放过他们。除了有房户,租房的人群也会受到很大影响,因为房东会把房产税加到房租里去。

今后房产税何时出台、如何出台,将牵动无数人的心,这与他们今后的生活水平息息相关。从宏观经济的角度看,中共早晚会征收房产税;而征收房产税的结果是,地方政府有了新的财政收入来源,但整体经济的消费将因此减少,导致服务业和制造业更加萧条。

(文章只代表特约评论员个人的立场和观点)

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