評論 | 程曉農:房產稅腳步漸近

2021-01-04
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評論 | 程曉農:房產稅腳步漸近 圖爲,上海房地產展覽期間,一名婦女參觀了房地產攤位。
AP

2020年是難過的一年,新的一年開始後,中國的城鎮家庭可能面臨一項他們不願意出現的新稅種,即房產稅。這將關係到中國的千家萬戶。從宏觀經濟的角度看,中共早晚會徵收房產稅;而徵收房產稅的結果是,地方政府有了新的財政收入來源,但整體經濟的消費將因此減少,從而導致服務業和製造業更加蕭條。

一、 房產增值不交稅

中國人過去20年來一直把住房看成是家庭的剛性需求,不僅結婚需要住房,顯示個人成功也靠住房。很多人把擁有一套乃至幾套住房,看作是自己在社會上混得不賴的標誌;如果沒擁有一套拿得出手的房產,在親戚朋友面前會感覺很沒面子。因此,哪怕揹負沉重房貸,也要爭先恐後地買房。

2019年初,廣發銀行和西南財經大學對華北、華東、華中、華南、西南、東北、西北7大區23個城市上萬家庭做財產調查,發表了《2018中國城市家庭財富健康報告》。這份報告披露,2018年中國城市家庭戶均總資產162萬元,淨資產爲154萬元;家庭總資產中住房佔78%,而金融資產只佔12%。美國的家庭總資產裏房產價值僅佔35%,而金融資產則佔43%。或許一些中國人會說,美國家庭資產的房產比重不到中國家庭的一半,是因爲美國房產增值慢;在中國,房產平均每年增值5%是很平常的事,買股票有風險,房產增值就和人的年齡一樣,只增不減。

其實,美國家庭不那麼熱衷於持有多套房產,與房產稅有關。在美國,許多州的鎮一級政府必須徵收房產稅,房產估值和稅率高低視當地中小學的開支需要而定,多數州的美國家庭持有房產時必須繳納房地產稅(含住房周邊私有土地的地稅)。鎮政府若要提高房產稅率必須經民選的鎮議會批准,而居民們基本上都反對;一些鎮政府寧可把公地開發成新住宅區,以此擴大房地產稅的稅基,也不願冒民意之大不韙貿然提高房地產稅率。

而中國家庭則不同,中共建政以來,先是把私有房產沒收充公;文革後雖然歸還了部分私人房產,但大部分人住在各單位公款興建後分配的公房裏。直到90年代陸續改革了公房制度,讓住戶買下自己的住房,住房私有才普遍化。此後,隨着房地產業的蓬勃興旺,越來越多的家庭購買了商品房。然而,中國的家庭並不需要交房產稅。許多人認爲,中國城市家庭的住房不包括公有的建房土地,房主只擁有幾十年的房產使用權,依照財產權法律,政府不該徵收房產稅。事實上,中共在這方面一直網開一面,現行的房產稅暫行條例第5條第4款規定,個人所有的非營業用房產免交房產稅。所以,房產增值了,房產稅則免交,增值部分就象是家庭財產的穩定增加,讓很多城市家庭的下一代對自己將來可以繼承的財產信心滿滿。

二、房產稅腳步漸近?

中國的政府畢竟不是民選的,民衆對政府幾乎沒有任何約束力。現行的房產稅暫行條例固然免除了城鎮居民的房產稅,但這個暫行條例隨時會被新的房產稅法取代。一旦政府需要開徵城鎮家庭的房產稅,它的需要就會成爲法律並強制執行。

實際上,早在2017年中共已將房地產稅列入五年立法規劃,但此後卻“只聽樓梯響,未見人下來”,似乎房產稅的腳步漸行漸遠了。這從每年人代會上總理的政府工作報告中可以看出來,2018年和2019年的政府工作報告對房地產稅立法的進程分別用“穩妥推進”和“穩步推進”來表述;而去年的政府工作報告根本未提房地產稅,因爲疫情猖獗,當局未便加徵房地產稅。但當局去年5月11日發佈的《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中提到,要穩妥推進房地產稅立法。

去年年底前,人們又聽到了房產稅漸近的腳步聲。2020年12月21日中國社科院財經戰略研究院發表了《中國住房發展報告(2020-2021)》,預計今年商品房價格增幅可能下降,建議加快開徵房地產稅。12月23日《人民日報》發表財政部部長劉昆的文章,他提到要培育地方稅源,按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,積極穩妥推進房地產稅立法和改革。劉昆在房地產稅立法方面的用詞比以前當局使用的“穩妥、穩步”多了一個“積極推進”,其含義很明顯,房產稅的腳步越來越近了。官方的放風立刻產生了社會反響,最近網上討論房產稅的話題又多起來了,引起很多人的關注。

三、 土地財政可能斷流?

導致房產稅臨門的真正原因是土地財政可能斷流。朱鎔基任內,於1994年推行了中央財政和地方財政的分稅制改革。改革前大量稅收流向地方政府,中央財政入不敷出;分稅制改革後大部分稅收流入中央政府,地方政府的財政收入主要靠有限的地方稅收、中央財政撥款和土地出讓金來維持。在地方稅收以及中央財政撥款額嚴重不足的情況下,過去20年來地方財政逐漸形成了對土地財政的依賴,即靠賣地蓋房來維持地方財政收入。去年1季度疫情最嚴重時,地方政府的國有土地使用權出讓收入是1.1萬億,下降8%;到了9月底,地方政府不斷加大土地出賣動作,前3季度地方政府的國有土地使用權出讓收入爲4.9萬億,增長10%。看起來,2020年地方政府的土地財政還過得下去。

但是,土地是賣給房地產公司了,錢也由房地產公司的銀行貸款和購房戶交的預售金變成了土地財政收入,但房地產公司如何在房地產業蕭條的情況下蓋房售房來收回投資呢?這些去年新賣出的地經過開發、設計、建房,最後要靠年底賣新房來回籠投資,這能做到嗎?從去年9月底公佈的全國新房銷售情況看,大體上還有一定程度的增長;也就是說,雖然二手房房價前景不樂觀,但新房在部分城市仍然能賣出。

但是,在總體上房地產供大於求的局面下,今後房地產公司很難象以前那樣大量買地了;隨着房地產公司買地規模相對收縮,地方政府的土地財政也就越來越難支撐了。如果房地產賣不動了,地方政府賣地也就賣不動了,土地財政便斷了來路。但地方政府還得養官員,支付教育經費,以及地方上的各種躲不了的開支,錢從那裏來?地方政府自然要未雨綢繆,在土地財政收入完全斷流之前,準備開闢新的地方財政替代收入來源。如果地方政府現在不開始準備,等地方財政基本上失去土地財政收入來源時,就來不及了。

除了開徵房產稅,地方政府還有別的替代收入來源嗎?目前各行業中房地產業是仍然活躍的行業,而服務業、製造業都受到重創,大批企業倒閉,指望企業突然突飛猛進,帶來豐富稅源,並無可能。唯一可替代土地財政收入的,就是從土地財政的產物--房產--上打主意。這就是房產稅爲什麼快要出臺的原因。

四、樓市進入熊市,挽救地方財政成房地產稅的推手

很多人相信,房產稅之所以不會出世是因爲房地產行業已經處於下跌狀態,在這種情況下,如果房產稅出臺,哪怕只徵收1%,都會讓房價加速崩盤。這是高層不想看到的局面,高層希望房地產業能軟着陸,當然不願見到房地產業硬着陸。這種看法多少反映了城鎮房產主們的一廂情願。事實上,如果房地產業已經進入蕭條狀態,對當局來說,這意味着地方政府的土地財政末日來臨,比起房主們的利益損失,當局更在乎的是地方政府財政困境陷入不解之局。因此,恰恰是在房地產業的困境無法挽回之際,房地產稅即將來臨。

去年12月29日《人民日報》發表住建部部長王蒙徽的文章說,過度房地產化的城市開發建設方式已難以爲繼。按全國的房價動向看,2019年以後,以往那種房價一年漲幅5%以上的局面一去不復返了,2020年的情況進一步惡化。中國社科院財經戰略研究院的《中國住房發展報告(2020-2021)》顯示,2019年10月到2020年10月,有9個城市的房價跌幅在5%以上,最大跌幅爲9%;若與歷史上的房價峯值相比,一些城市房價的下跌趨勢更明顯。據緯房指數的監測,從各城市房價歷史最高點到去年10月,有20個城市距最高點房價下跌10%以上,其中9個城市距2017年的最高點房價下降15%以上。

到目前爲止,一線城市以環北京地區的房價大跌最爲顯眼。2017年北京市出臺了樓市調控政策,隨後房價明顯下降,北京市的平均房價下跌了16%。燕郊地區在北京主城區東部,一度是房地產投資客追捧的熱門區域,據《界面新聞》去年10月6日報道,環北京樓市的龍頭燕郊地區每平米房價從2017年的3.8萬跌到2020年的1.8萬,跌幅超52%,跌幅最大的永清地區從2.3萬跌到6,500元,跌幅達71%。去年7月環京住宅市場多個區域成交量下跌,其中燕郊環比下降62%,整個燕郊的房地產中介店鋪半數已關門。

那麼,樓市調控政策力度比北京市小的其他城市房價動向如何呢?《中國住房發展報告(2020-2021)》指出,房價下跌的城市分別位於自北到南的不同地區,青島下跌23%,天津下跌22%,廣東的肇慶下跌19%,石家莊、海口、濟南分別下跌18%,西雙版納下跌15%,保定下跌14%,廣西北海和鄭州分別下跌13%,廣東的中山下跌12%。還有一些三四線城市的房價也明顯下跌。

既然樓市已經不可挽回地進入熊市,當局因擔憂樓市而推遲房產稅的顧慮也就淡化了,而挽救地方財政的緊迫性就成了房地產稅立法的推手。

五、房產稅將衝擊經濟

實際上,中國各地對徵收房產稅的技術準備工作早已開始,其中最主要的是各地的房產信息全國聯網,這樣,異地房主的多套房就藏不住了。2018年6月統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網,此後網籤備案聯網等事務繼續推進,徵收房產稅的技術障礙即將排除。

房地產稅對“炒房客”的打擊最重,很多城市的房價飆漲,部分原因就是“炒房客”囤房,導致房價長期高位徘徊。近兩年炒房風雖然有所遏制,但已經在炒房客手中的空置房仍然數量很大,而徵收房產稅顯然是逼迫他們降價售房的靈丹妙藥。城市家庭絕大多數只持有一套或幾套房,他們會成爲房產稅的徵收對象嗎?

圍繞着城市家庭普遍關心的房產稅負擔問題,目前中國存在着幾項爭議。第一,土地是否二次徵稅。政府賣地時已經把土地價格和土地使用費算進地價了,房地產公司的賣房價格包含了土地費用,今後是否應該只徵房產稅,而不對居民並無所有權的土地二度徵稅?第二,房產稅的計算以購買價爲計徵值,還是以市場平均價爲計徵值。前者採用房產登記時的交易價格,而後者涉及房產的市價評估,民間肯定對政府的任何估值都十分不滿。前者自然受房主們的歡迎,而後者則爲地方政府所青睞,區別在於,購房後的房價上漲增益,政府能否分潤。第三,按什麼標準徵稅。目前比較流行的說法是,房產稅率和計徵起點將由各地政府自行確定,而在同一座大城市裏,市區和遠郊區的稅率可能也會有差異。第四,除了商品房之外,大量房改房、福利房、小產權房、經濟適用房等是否也要納稅。第五,房產稅需向數億居民直接徵收,中國現行稅制的操作中尚無任何稅種是稅務部門直接向個人徵繳的,徵收過程有一定難度。

房產稅牽涉到絕大部分城鎮家庭的利益,不僅因爲此稅是從無到有,平添居民財務負擔,而且會發生民間和地方政府之間的稅負爭執。過去,由於不繳房產稅,只要房價還能承受,買到房子就是賺到了。房產稅一出臺,無論是對於準備買房的人,還是對於已經買房的人,都需要在家庭財務預算裏增加一筆常年的房產稅開支;不只是擁有多套房的人擔憂,連只有一套房的人也心裏毛毛的,不知道自己所住城市的房產稅能不能放過他們。除了有房戶,租房的人羣也會受到很大影響,因爲房東會把房產稅加到房租裏去。

今後房產稅何時出臺、如何出臺,將牽動無數人的心,這與他們今後的生活水平息息相關。從宏觀經濟的角度看,中共早晚會徵收房產稅;而徵收房產稅的結果是,地方政府有了新的財政收入來源,但整體經濟的消費將因此減少,導致服務業和製造業更加蕭條。

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