评论 | 何清涟:中国2023拼经济:房地产,芝麻开门

2023.02.27
评论 | 何清涟:中国2023拼经济:房地产,芝麻开门 深圳市福田区商业和住宅楼的全景
法新社图片

2023年,“拼经济”成了中国政府的工作重心,但同时面对两个难题,一是自身的结构性难题,二是外部环境的不确定。尽管要到“两会”召开后,新一届政府才登场施政,但各种迹象表明,在未寻找到新的经济增长点之前,中央政府终于与地方政府达成一致:重归以房地产带动经济发展的老路。

全国同念“房地产,芝麻开门”

2023年以来,全国31个省(区、直辖市)均已召开两会,相继发布地方政府工作报告,部分地区稳经济“一号文件”也已落地,释放的重磅信号非常明确:支持住房消费,激活楼市。

这当然不只是地方政府的想法。自2023年以来,现任副总理刘鹤两次强调房地产行业是国民经济的支柱产业,正苦于土地财政萎缩政府开支困难的地方政府心领神会,在“新的经济增长点”缥缈难期之时,自然而然就转到驾轻就熟的房地产开发上来了。

我从1993年代初开始关注中国的圈地运动,对中国这些年的房地产起落自然稔熟于心。中国房地产泡沫迟早破裂,政府调控只是想让其软着陆。中国经济结构错过了2009年那次最好的调整时机,自那之后,中国各地形成的土地财政,无不依赖本地的房地产畸型发展。如今,中国的房地产经济已经将政府、银行、房地产拥有者捆绑成一个利益共同体,无法瘦身。任何时候挤压房地产泡沫,中国政府与民间都需要付出极大代价,这代价大小,全看泡沫破裂之时,中国政府的强管制能力如何。

房地产“大而不能倒”的原因

自2003年开始,中国政府将房地产业确定为支柱产业,房地产作为经济引擎的重要性体现在中国经济运行的方方面面。但房价一路上升,导致房地产业高度泡沫化,这种泡沫化程度有两个衡量指标:

一是房地产业占GDP比重过高。按照世界银行提供的数据,截至2021年末,中国房地产投资占GDP比重为13%,而经合组织国家为5%;如果考虑供应链投入品,则房地产行业约占中国GDP30%

二是中国房地产杠杆率偏高。按国际清算银行(BIS)的统计,20209月末,录入报告共有43个国家与地区,上述43国的居民杠杆率平均值为67.4%,其中发达经济体平均值为78%,新兴经济体平均值为50.6%。中国的居民杠杆率为61.1%,低于发达经济体平均值、高于新兴经济体平均值。如果按中国央行72.5%的数据,那就高于所有报告国平均值、但仍低于发达经济体平均值。更关键的是,以20209月末的居民杠杆率和2015年末相比,上述43个国家和地区中,居民杠杆率上升最多的是中国,上升了22.2个百分点,高于香港的18%、韩国的17.1%、挪威与法国的11.2%

房地产业的畸形发展,在中国不仅是一个经济隐患,更成了一个社会隐患。中国房地产过去20多年来的畸型发展,将政府、银行、房地产拥有者绑成一个利益共同体,与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%;房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%70%

中央政府考虑重振房地产业的几大出发点

2021年以来,中国政府确实想借着房地产下行之势挤泡沫,完成结构性转型,但结果不如意,在2022年中期全国房地产均价跌破万元大关,降幅据说在30%左右;2022年全国房地产开发投资下降10%,这对中国经济产生全局性影响:

一,房地产衰退,导致国内制造业衰落。房地产是过去20多年的龙头产业,上下游企业至少有50多个,这些行业随着房地产的衰落而衰落,导致国内不少人失业。

二、经济形势的不乐观,严重影响投资及消费预期。据瑞银估算,2020年至2022年期间,中国居民新增储蓄或累计达到4万亿元。国内有人估算,2020年后居民新增储蓄率约为5.2%2020年至2022年的新增储蓄体量预计共计3.98万亿元。

三、为了保地方政府正常运作。地方政府的财政收入剧减,地方隐形债务剧增(后面将谈到时),不仅支付公共开支困难,就连地方最不愿意做的公务员减薪也实施了。自从2022年初开始,不断爆出一些体制内人员工资调整的消息。而且都是降低,不论是公务员还是事业编制。最少的大约降低15%,多的甚至超过30%

无论从增加就业还是从保证地方财政收入来看,中央政府都希望迅速提振经济,但在没有新的经济增长点之时,只能又回到发展房地产这条老路上来。

三个拦路虎:谁来购买房地产

每个省的稳经济1号文件都表明宗旨:“房子是用来住而不是炒的”(习近平指示),但这样一来,就有一个问题无法回避:谁是今后中国房地产市场的购买主体?

1,中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比已达1.09

据任泽平《中国住房存量报告2021》所列数据,1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平方米,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套,套户比从0.8增至1.09。与住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米相比,约小5平方米左右。一般而言,套户比小于1,表明一国住房供给总体不足;套户比等于1,表明一国住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看,当前美国、日本分别为1.151.16,德国为1.02,英国为1.03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。

也就是说,除了炒房需要,用于自住的住宅需求基本饱和。

2、中国人的购买力接近极限。据中国央行2022年公布的数据,截止2020年底,中国居民负债金额达到200多万亿元,人均负债高达14.3万元。考虑到国家统计局今年1月刚公布的人均收入,2022年,全国居民人均可支配收入36883元,房产购买潜力有限。

偿债能力取决于稳定的收入,近三年,中国中小企业破产剧增,新增失业人口据说高达7000万。这大大影响了中国居民的偿债能力。数据显示,最近几年,由于无法还贷,中国的法拍房数量一直呈增加的趋势,2017年全国法拍房数量仅5000套,2019年便增至50万套,2020年达127万套,2021年高达160多万套,2022年已超过300多万套。有人预计,如果按照这个数据增长,明年法拍房数量突破500万套都是有可能的。

3、地方政府的隐形债务太高,是个大问题。

地方政府的财政能力得益于房地产税收,但地方政府债务过高是极大的隐患。据程晓农测算,2022年底,地方政府直接发行的债券余额35万亿,加上融资平台的债务53万亿,再加上中央政府的债务余额22万亿,中央和地方政府的债务余额高达110万亿,其中地方政府的债务规模相当于地方政府综合财力(税收、卖地收入和中央财政补助)的260%

这种情况注定地方政府已经无法清偿债务。

上述三点将注定如此结局:地方政府出售土地、发展房地产经济的热情依旧非常高;企业开发房地产的热情也还有,例如房地产开发商碧桂园最近公布,拟在地方政府土地拍卖中购买住宅用地,但城镇居民的购房能力却跟不上。中国经济的结构性难题——过分倚重房地产仍将存在。最多半年之后,中国政府将发现,房地产投资驱动经济增长的时代恐怕已经成为历史,地方政府为了税收而重振房地产,对中国经济来说,只是饮鸩止渴。

(文章只代表特约评论员个人的立场和观点)

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