評論 | 何清漣:中國2023拼經濟:房地產,芝麻開門

2023.02.27
評論 | 何清漣:中國2023拼經濟:房地產,芝麻開門 深圳市福田區商業和住宅樓的全景
法新社圖片

2023年,“拼經濟”成了中國政府的工作重心,但同時面對兩個難題,一是自身的結構性難題,二是外部環境的不確定。儘管要到“兩會”召開後,新一屆政府才登場施政,但各種跡象表明,在未尋找到新的經濟增長點之前,中央政府終於與地方政府達成一致:重歸以房地產帶動經濟發展的老路。

全國同念“房地產,芝麻開門”

2023年以來,全國31個省(區、直轄市)均已召開兩會,相繼發佈地方政府工作報告,部分地區穩經濟“一號文件”也已落地,釋放的重磅信號非常明確:支持住房消費,激活樓市。

這當然不只是地方政府的想法。自2023年以來,現任副總理劉鶴兩次強調房地產行業是國民經濟的支柱產業,正苦於土地財政萎縮政府開支困難的地方政府心領神會,在“新的經濟增長點”縹緲難期之時,自然而然就轉到駕輕就熟的房地產開發上來了。

我從1993年代初開始關注中國的圈地運動,對中國這些年的房地產起落自然稔熟於心。中國房地產泡沫遲早破裂,政府調控只是想讓其軟着陸。中國經濟結構錯過了2009年那次最好的調整時機,自那之後,中國各地形成的土地財政,無不依賴本地的房地產畸型發展。如今,中國的房地產經濟已經將政府、銀行、房地產擁有者捆綁成一個利益共同體,無法瘦身。任何時候擠壓房地產泡沫,中國政府與民間都需要付出極大代價,這代價大小,全看泡沫破裂之時,中國政府的強管制能力如何。

房地產“大而不能倒”的原因

自2003年開始,中國政府將房地產業確定爲支柱產業,房地產作爲經濟引擎的重要性體現在中國經濟運行的方方面面。但房價一路上升,導致房地產業高度泡沫化,這種泡沫化程度有兩個衡量指標:

一是房地產業佔GDP比重過高。按照世界銀行提供的數據,截至2021年末,中國房地產投資佔GDP比重爲13%,而經合組織國家爲5%;如果考慮供應鏈投入品,則房地產行業約佔中國GDP30%

二是中國房地產槓桿率偏高。按國際清算銀行(BIS)的統計,20209月末,錄入報告共有43個國家與地區,上述43國的居民槓桿率平均值爲67.4%,其中發達經濟體平均值爲78%,新興經濟體平均值爲50.6%。中國的居民槓桿率爲61.1%,低於發達經濟體平均值、高於新興經濟體平均值。如果按中國央行72.5%的數據,那就高於所有報告國平均值、但仍低於發達經濟體平均值。更關鍵的是,以20209月末的居民槓桿率和2015年末相比,上述43個國家和地區中,居民槓桿率上升最多的是中國,上升了22.2個百分點,高於香港的18%、韓國的17.1%、挪威與法國的11.2%

房地產業的畸形發展,在中國不僅是一個經濟隱患,更成了一個社會隱患。中國房地產過去20多年來的畸型發展,將政府、銀行、房地產擁有者綁成一個利益共同體,與房地產相關的貸款佔銀行信貸的比重接近40%;房地產業相關收入佔地方綜合財力的50%,房地產占城鎮居民資產的60%70%

中央政府考慮重振房地產業的幾大出發點

2021年以來,中國政府確實想借着房地產下行之勢擠泡沫,完成結構性轉型,但結果不如意,在2022年中期全國房地產均價跌破萬元大關,降幅據說在30%左右;2022年全國房地產開發投資下降10%,這對中國經濟產生全局性影響:

一,房地產衰退,導致國內製造業衰落。房地產是過去20多年的龍頭產業,上下游企業至少有50多個,這些行業隨着房地產的衰落而衰落,導致國內不少人失業。

二、經濟形勢的不樂觀,嚴重影響投資及消費預期。據瑞銀估算,2020年至2022年期間,中國居民新增儲蓄或累計達到4萬億元。國內有人估算,2020年後居民新增儲蓄率約爲5.2%2020年至2022年的新增儲蓄體量預計共計3.98萬億元。

三、爲了保地方政府正常運作。地方政府的財政收入劇減,地方隱形債務劇增(後面將談到時),不僅支付公共開支困難,就連地方最不願意做的公務員減薪也實施了。自從2022年初開始,不斷爆出一些體制內人員工資調整的消息。而且都是降低,不論是公務員還是事業編制。最少的大約降低15%,多的甚至超過30%

無論從增加就業還是從保證地方財政收入來看,中央政府都希望迅速提振經濟,但在沒有新的經濟增長點之時,只能又回到發展房地產這條老路上來。

三個攔路虎:誰來購買房地產

每個省的穩經濟1號文件都表明宗旨:“房子是用來住而不是炒的”(習近平指示),但這樣一來,就有一個問題無法迴避:誰是今後中國房地產市場的購買主體?

1,中國城鎮住房從供給短缺到總體平衡,套戶比已達1.09

據任澤平《中國住房存量報告2021》所列數據,1978-2020年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至313.2億平方米,城鎮人均住房建築面積從8.1平方米增至34.7平方米,城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套,套戶比從0.8增至1.09。與住建部公佈的2019年城鎮人均住房建築面積39.8平方米相比,約小5平方米左右。一般而言,套戶比小於1,表明一國住房供給總體不足;套戶比等於1,表明一國住房總體基本供求平衡;考慮到休閒度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況,成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看,當前美國、日本分別爲1.151.16,德國爲1.02,英國爲1.03,中國城鎮住房套戶比接近1.1,表明住房供給總體平衡。

也就是說,除了炒房需要,用於自住的住宅需求基本飽和。

2、中國人的購買力接近極限。據中國央行2022年公佈的數據,截止2020年底,中國居民負債金額達到200多萬億元,人均負債高達14.3萬元。考慮到國家統計局今年1月剛公佈的人均收入,2022年,全國居民人均可支配收入36883元,房產購買潛力有限。

償債能力取決於穩定的收入,近三年,中國中小企業破產劇增,新增失業人口據說高達7000萬。這大大影響了中國居民的償債能力。數據顯示,最近幾年,由於無法還貸,中國的法拍房數量一直呈增加的趨勢,2017年全國法拍房數量僅5000套,2019年便增至50萬套,2020年達127萬套,2021年高達160多萬套,2022年已超過300多萬套。有人預計,如果按照這個數據增長,明年法拍房數量突破500萬套都是有可能的。

3、地方政府的隱形債務太高,是個大問題。

地方政府的財政能力得益於房地產稅收,但地方政府債務過高是極大的隱患。據程曉農測算,2022年底,地方政府直接發行的債券餘額35萬億,加上融資平臺的債務53萬億,再加上中央政府的債務餘額22萬億,中央和地方政府的債務餘額高達110萬億,其中地方政府的債務規模相當於地方政府綜合財力(稅收、賣地收入和中央財政補助)的260%

這種情況註定地方政府已經無法清償債務。

上述三點將註定如此結局:地方政府出售土地、發展房地產經濟的熱情依舊非常高;企業開發房地產的熱情也還有,例如房地產開發商碧桂園最近公佈,擬在地方政府土地拍賣中購買住宅用地,但城鎮居民的購房能力卻跟不上。中國經濟的結構性難題——過分倚重房地產仍將存在。最多半年之後,中國政府將發現,房地產投資驅動經濟增長的時代恐怕已經成爲歷史,地方政府爲了稅收而重振房地產,對中國經濟來說,只是飲鴆止渴。

(文章只代表特約評論員個人的立場和觀點)

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