专栏 | 中国最钱线:地产大佬悉数仆街,土地游戏从此归零?

2021-09-18
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专栏 | 中国最钱线:地产大佬悉数仆街,土地游戏从此归零? 恒大集团董事长许家印
路透社

欢迎收听自由亚洲电台,这里是中国最钱线,我是子朝。这期节目,我们就来聊聊看起来马上药丸的中国房地产。

恒大爆雷:一只事先被张扬的“黑天鹅“

202195日,一只黑天鹅意外降临在天安门广场。这只是条会引发一些人联想的花边新闻。但是一只”灰犀牛“倒是来了,所有人其实都知道这件事必然会发生,虽然大家往往心存侥幸。

20218月开始,中国地产一哥“恒大集团的资金危机发展到不可收拾的地步。9月初,恒大宣布自98日起,旗下的“恒大财富”多款理财产品开始停止兑付。910日,来自全国的投资人到位于深圳后海的恒大总部抗议。这些愤怒的投资人很多是恒大的购房客户,受到15%甚至更高的年收益率的诱惑,出于对恒大集团实力的信任投入自己的血汗钱。更有甚者,苦主中不少还是恒大自己的员工,受迫于公司严酷的KPI考核投入自己的积蓄,甚至很多人为此背上贷款。而在整个过程中,71还刚刚上过中党庆观礼台的许老板,还有他身边的高管们,充分学习发扬了“让领导先走”的共产党员精神,用普通投资者的钱提前兑付了自己投入资金,更是引发了全社会的愤怒。

其实啊,恒大财富欠投资人的总债务虽然高达400亿,但这在整个恒大地产的债务中只是冰山一角。恒大的负债总额高达1.97万亿元人民币,约合3000亿美元,相当于南非的GDP。这其中三分之一是各类有息贷款,三分之二则是各类在建项目,其中包括购房人预付的房款和施工单位的工程款之类。实际上进入2021年以来,恒大集团的商业票据——这相当于恒大对其供应商,主要是各建筑施工单位的债务,已经不断出现延期和止兑。建筑商拿不到钱,自然不会再为地产商干下去。一贯“晴天送伞雨天收伞“的银行更是跑得比香港记者都快,从2021年春天就开始陆续传出对恒大收贷的消息。至于恒大自己向散户和员工募资的产品爆雷,引发维稳事件,只能说是压垮这个巨人的最后一根稻草罢了。

而深陷债务危机困扰的,并非只有恒大集团。排行老二的是“千年大计“雄安新区最热情的捧场者华夏幸福,目前负债4000亿,878亿出现了违约,账面流动资金近乎枯竭,中国平安都为此计提了数百亿坏账拨备。排行第16的荣盛负债2500亿,股价腰斩,到处打折卖房。做高端地产的泰禾集团负债2000亿,已经出现烂尾楼。甚至连长期的销量冠军,以房屋质量奇差”闻名“的碧桂园也岌岌可危,也开始像恒大一样雇佣水军此地无银三百两地吹嘘自己运营良好。河南地区霸主建业地产项目全面停工,乃至于具有上海国资背景的绿地也开始出现停工和甩卖迹象。至于地方中小房企,更是只能在无人关注的角落静静死去,今年全国破产房企数量已经达到了270多家,平均每天都有至少一家地产公司关门。那么,这个占据中国经济总量五分之一,曾经支撑起中国人主要人生信仰的行业,又是如何走到这一步的,又会把中国带向何方呢?恒大,会不会成为中国的雷曼兄弟?

 

一边调控,一边涨价:泛滥货币支持的高杠杆游戏

首先必须说明一点,这次的地产危机,基本上是民营地产企业的大危机,全国性的国资地产企业,比如招商、保利、万科、中海至少能成功地“活下去”,甚至有希望成为接盘民营地产巨头、化解金融风险的救星。

而民营地产巨头的疯狂扩张和纸上富贵,则起自2015年股灾后推出的“涨价去库存”和“棚改货币化”两大政策。前者在地产上的表现,就是各地政府、尤其是一二线城市政府,打着“调控“的名义,大幅度压缩土地供应,同时拉高土地出让价格,让各地“地王“频现。”面粉“价格高涨,”面包“自然也就屡创新高。而与此同时越来越严苛的限购政策,似乎只是在造成一种”资源紧缺“的预期,变相鼓励民众入市。

至于”棚改货币化“,则是给那些人口流出、经济不振的三四线城市楼市丢了一颗巨大的炸弹。国家印出来的天量资金,以所谓“旧区改造、新城开发的名义涌入这些地区本应一潭死水的地产市场,在这些小城里发展出面积惊人的新区——往往也是“鬼城”。民众被制造出的购房需求,让这些看起来开发成本很低的地区成为民营地产巨头圈地的乐园。这里的地方政府财源有限,极度依靠土地出让金和开发项目带来的那些贷款过日子。大地产商也可以规避大城市拿地的多重障碍,用低成本在这里迅速跑马圈地,实现高速扩张。那些被大城市高不可攀的房价、严苛的限购限贷条件排挤出的需求,似乎也能在这里找到安放之地。比如我的家乡,西南地区一个人口严重流出的四线地级市,居然有四个恒大的楼盘项目,每个占地都十分可观。各省但凡有丁点旅游资源的地方,往往都有个碧桂园的巨大新城立在那里。

民营地产巨头的高速扩张,靠的是高杠杆、多拿地、快速周转。拿到地,就可以申请银行的开发贷,然后和银行合作完成房产预售,资金回收后再去拿下一块地。伴随着他们疯狂拿地的进程,是这些企业资产负债率的扶摇直上,80%的负债水平早已是小儿科。能欠钱的才是大爷,这个行业体现得格外淋漓尽致。某些房企甚至开创了惊人的高周转速度,比如碧桂园就曾经要求项目“一天出图,三月回款“,这种不科学的速度甚至引发了工程事故的频发,项目的建筑质量低劣也成为热议话题。实际上很多人都预测,中国各地尤其是三四线城市快速长出的天量高层住宅楼,在十几二十年后质量问题集中爆发之际,将成为全社会的沉重负担。

不过在只争朝夕忙于千年大计的习中国,这种十年后爆发的问题没有人会关心。大家更关心的,是政府对于房地产的各类限购和限贷措施却在房市火热的同时不断加码。银行看似严格的风控让高速扩张的地产公司在开发前期阶段,不得不求助于成本更高的融资手段。各类信托、私募产品最后资金往往兜兜转转流进了地产,许多打着“国家重点创新企业”之类名头的大型国企,也利用自己拿到的廉价国家资金,投入这一有利可图的领域。甚至于自己开发类似p2p的理财平台,比如恒大做的那样。各类收益率两位数,综合成本高达20%以上的资金过桥产品层出不穷,风险可想而知。这其中的各类通道费用、融资顾问费,可以说养活了北上深几十万各类金融民工。后面还有银行的开发贷、地产商向建筑商开的商业汇票,乃至这其中的各类政府利益输送,最后都转让到了购房者身上。而购房者之所以愿意加入这场游戏,那当然是建立在“房价永远涨”的预期之上了。毕竟在这种预期之下,面对超发的货币,房贷是普通人仅有的能拿到大笔廉价资金,从而对冲通胀影响的渠道。实际上,普通购房者作为食物链的最下游,也试图发展出自己的金融游戏。比如鼎鼎大名的水库论坛大佬欧某,就领着自己的大群粉丝,公开教大家报假收入、制造假的申请资料全国范围贷款扫楼。乃至于今年被查处的深房理,开发出股份制炒楼的模式。房地产的多年盛世带来了一个巨大的利益集团。在即将全面斗争的当下,新一轮调控的矛头很难不指向他们。

 

“沃尔克时刻?”:壮士断腕还是终极大收割

当然了,任何一个在中国有过最初段炒房经验的人,都已经习惯了各种眼花缭乱的调控,比如我很多深圳的朋友都有过离婚换房票的光辉历史。这不会又是一次阶段性的调控吧?毕竟就算是风口浪尖的恒大,也已经大到足以被成为“大而不能倒“的地步。他的债务牵涉几百家金融机构,其中还有很多是境外机构,一旦出现违约甚至影响外汇稳定。他的商业汇票给建筑行业带来的冲击,会在这个农民工聚集的行业里爆出多大的维稳炸弹,各级政府机关自然心理有数。更不要说烂尾楼对普通百姓财务和心理的双重暴击。虽然恒大许老板已经转移了香港公司的法人,表明他可能被限制出境。各种恒大预备破产清算的消息也每天都有新版本,但大家其实都对恒大最后被国资接盘,充满信心。

但野村证券中国首席经济学家陆挺最近的一份报告,却给了心怀期待的投资者最严厉的警告。他认为“这次不一样,中国已将遏制房地产泡沫上升到国家战略的层面,直接出手干预了房地产信贷供给,且几乎没有撤回相关高压举措的回旋空间;市场应当准备好迎接比预期严重得多的经济放缓、更多贷款和债券违约、以及潜在的股市动荡。他类比1970年代的美联储主席沃尔克采取断然措施实行货币紧缩,造成美国经济的大幅衰退,但亦为20世纪最后20年的长期发展了奠定基础。总加速师雄才大略定于一尊,大概可能真的愿意为了实现包括减少对外国高科技产品依赖、提高出生率、缓解财富不平等等长期目标,而牺牲一部分经济增长稳定性,解决出生率迅速下降和财富不平等加剧的问题。

这份报告其实提示了一个问题。如果中共当局真的有重大的结构调整目标,那么在这个目标下,轻易为某家企业接盘,也许会给市场上的其他地产商一个错误的信号,“国家总会来救你的”,对于高涨的房地产市场起到的降温作用依然要打折扣。虽然国家接盘恒大之类企业,所需要的无非是一些印出来的纸钱。但如果不让整个社会对地产的价值有一轮彻底的重估,那就等于要去高位接盘,等于还要拿国家印出来的钱去补贴从民间投机资金,到各级地方政府、地产开发商一类的玩家。这对于强调利出一孔的当今中国政府,实在是有点不划算。反正只有银行是亲儿子,只要银行系统不爆发巨额信贷危机,为了方便国家低价接盘,地产行业的哀鸿遍野还要持续一段时间。许多人预测,救助恒大的方式会是:先找国资房企接盘在建工程,再救材料和建筑商,最后卖土地房产偿还贷款。但考虑到地产商之前扩张和未来巨大的减值预期,许多资产从此变成坏账核销恐怕在所难免。

与此相伴的,是文革以后再也没有见过的空前规模财富大收割。之前放出的天量货币,被几乎不得交易的地产冻结在高位,最后以普通购房者依然要按期偿还的房贷的形式,逐渐从民间回流到政府控制的银行手中。普通百姓最多有一套房子安身,却要以长期地位徘徊的收入继续负担经济扩张期积累的高额贷款。而各级地方政府的最主要财源土地出让金,未来也逐渐失去意义,地方财政不再拥有自主性,彻底的中央集权终将实现。实际上这种苗头已经出现,2021年夏天,中国的社会零售销售额到达惊人的低点,大量资金囤在银行放不出去,土地不断流拍,多地政府开始出现财政吃紧。配合着对互联网产业、各类服务业的打压,这壮烈的收割被起了一个好听的名字“共同富裕”。这难免让人想起1949年之后的30年,那时候大家共同富裕了没有,也不用我多说。

    本期节目就到这里,我是子朝,我们下周再见。

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