專欄 | 中國最錢線:地產大佬悉數仆街,土地遊戲從此歸零?

2021-09-18
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專欄 | 中國最錢線:地產大佬悉數仆街,土地遊戲從此歸零? 恆大集團董事長許家印
路透社

歡迎收聽自由亞洲電臺,這裏是中國最錢線,我是子朝。這期節目,我們就來聊聊看起來馬上藥丸的中國房地產。

恆大爆雷:一隻事先被張揚的“黑天鵝“

202195日,一隻黑天鵝意外降臨在天安門廣場。這只是條會引發一些人聯想的花邊新聞。但是一隻”灰犀牛“倒是來了,所有人其實都知道這件事必然會發生,雖然大家往往心存僥倖。

20218月開始,中國地產一哥“恆大集團的資金危機發展到不可收拾的地步。9月初,恆大宣佈自98日起,旗下的“恆大財富”多款理財產品開始停止兌付。910日,來自全國的投資人到位於深圳後海的恆大總部抗議。這些憤怒的投資人很多是恆大的購房客戶,受到15%甚至更高的年收益率的誘惑,出於對恆大集團實力的信任投入自己的血汗錢。更有甚者,苦主中不少還是恆大自己的員工,受迫於公司嚴酷的KPI考覈投入自己的積蓄,甚至很多人爲此背上貸款。而在整個過程中,71還剛剛上過中黨慶觀禮臺的許老闆,還有他身邊的高管們,充分學習發揚了“讓領導先走”的共產黨員精神,用普通投資者的錢提前兌付了自己投入資金,更是引發了全社會的憤怒。

其實啊,恆大財富欠投資人的總債務雖然高達400億,但這在整個恆大地產的債務中只是冰山一角。恆大的負債總額高達1.97萬億元人民幣,約合3000億美元,相當於南非的GDP。這其中三分之一是各類有息貸款,三分之二則是各類在建項目,其中包括購房人預付的房款和施工單位的工程款之類。實際上進入2021年以來,恆大集團的商業票據——這相當於恆大對其供應商,主要是各建築施工單位的債務,已經不斷出現延期和止兌。建築商拿不到錢,自然不會再爲地產商幹下去。一貫“晴天送傘雨天收傘“的銀行更是跑得比香港記者都快,從2021年春天就開始陸續傳出對恆大收貸的消息。至於恆大自己向散戶和員工募資的產品爆雷,引發維穩事件,只能說是壓垮這個巨人的最後一根稻草罷了。

而深陷債務危機困擾的,並非只有恆大集團。排行老二的是“千年大計“雄安新區最熱情的捧場者華夏幸福,目前負債4000億,878億出現了違約,賬面流動資金近乎枯竭,中國平安都爲此計提了數百億壞賬撥備。排行第16的榮盛負債2500億,股價腰斬,到處打折賣房。做高端地產的泰禾集團負債2000億,已經出現爛尾樓。甚至連長期的銷量冠軍,以房屋質量奇差”聞名“的碧桂園也岌岌可危,也開始像恆大一樣僱傭水軍此地無銀三百兩地吹噓自己運營良好。河南地區霸主建業地產項目全面停工,乃至於具有上海國資背景的綠地也開始出現停工和甩賣跡象。至於地方中小房企,更是隻能在無人關注的角落靜靜死去,今年全國破產房企數量已經達到了270多家,平均每天都有至少一家地產公司關門。那麼,這個佔據中國經濟總量五分之一,曾經支撐起中國人主要人生信仰的行業,又是如何走到這一步的,又會把中國帶向何方呢?恆大,會不會成爲中國的雷曼兄弟?

 

一邊調控,一邊漲價:氾濫貨幣支持的高槓杆遊戲

首先必須說明一點,這次的地產危機,基本上是民營地產企業的大危機,全國性的國資地產企業,比如招商、保利、萬科、中海至少能成功地“活下去”,甚至有希望成爲接盤民營地產巨頭、化解金融風險的救星。

而民營地產巨頭的瘋狂擴張和紙上富貴,則起自2015年股災後推出的“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”兩大政策。前者在地產上的表現,就是各地政府、尤其是一二線城市政府,打着“調控“的名義,大幅度壓縮土地供應,同時拉高土地出讓價格,讓各地“地王“頻現。”麪粉“價格高漲,”麪包“自然也就屢創新高。而與此同時越來越嚴苛的限購政策,似乎只是在造成一種”資源緊缺“的預期,變相鼓勵民衆入市。

至於”棚改貨幣化“,則是給那些人口流出、經濟不振的三四線城市樓市丟了一顆巨大的炸彈。國家印出來的天量資金,以所謂“舊區改造、新城開發的名義湧入這些地區本應一潭死水的地產市場,在這些小城裏發展出面積驚人的新區——往往也是“鬼城”。民衆被製造出的購房需求,讓這些看起來開發成本很低的地區成爲民營地產巨頭圈地的樂園。這裏的地方政府財源有限,極度依靠土地出讓金和開發項目帶來的那些貸款過日子。大地產商也可以規避大城市拿地的多重障礙,用低成本在這裏迅速跑馬圈地,實現高速擴張。那些被大城市高不可攀的房價、嚴苛的限購限貸條件排擠出的需求,似乎也能在這裏找到安放之地。比如我的家鄉,西南地區一個人口嚴重流出的四線地級市,居然有四個恆大的樓盤項目,每個佔地都十分可觀。各省但凡有丁點旅遊資源的地方,往往都有個碧桂園的巨大新城立在那裏。

民營地產巨頭的高速擴張,靠的是高槓杆、多拿地、快速週轉。拿到地,就可以申請銀行的開發貸,然後和銀行合作完成房產預售,資金回收後再去拿下一塊地。伴隨着他們瘋狂拿地的進程,是這些企業資產負債率的扶搖直上,80%的負債水平早已是小兒科。能欠錢的纔是大爺,這個行業體現得格外淋漓盡致。某些房企甚至開創了驚人的高週轉速度,比如碧桂園就曾經要求項目“一天出圖,三月回款“,這種不科學的速度甚至引發了工程事故的頻發,項目的建築質量低劣也成爲熱議話題。實際上很多人都預測,中國各地尤其是三四線城市快速長出的天量高層住宅樓,在十幾二十年後質量問題集中爆發之際,將成爲全社會的沉重負擔。

不過在只爭朝夕忙於千年大計的習中國,這種十年後爆發的問題沒有人會關心。大家更關心的,是政府對於房地產的各類限購和限貸措施卻在房市火熱的同時不斷加碼。銀行看似嚴格的風控讓高速擴張的地產公司在開發前期階段,不得不求助於成本更高的融資手段。各類信託、私募產品最後資金往往兜兜轉轉流進了地產,許多打着“國家重點創新企業”之類名頭的大型國企,也利用自己拿到的廉價國家資金,投入這一有利可圖的領域。甚至於自己開發類似p2p的理財平臺,比如恆大做的那樣。各類收益率兩位數,綜合成本高達20%以上的資金過橋產品層出不窮,風險可想而知。這其中的各類通道費用、融資顧問費,可以說養活了北上深幾十萬各類金融民工。後面還有銀行的開發貸、地產商向建築商開的商業匯票,乃至這其中的各類政府利益輸送,最後都轉讓到了購房者身上。而購房者之所以願意加入這場遊戲,那當然是建立在“房價永遠漲”的預期之上了。畢竟在這種預期之下,面對超發的貨幣,房貸是普通人僅有的能拿到大筆廉價資金,從而對沖通脹影響的渠道。實際上,普通購房者作爲食物鏈的最下游,也試圖發展出自己的金融遊戲。比如鼎鼎大名的水庫論壇大佬歐某,就領着自己的大羣粉絲,公開教大家報假收入、製造假的申請資料全國範圍貸款掃樓。乃至於今年被查處的深房理,開發出股份制炒樓的模式。房地產的多年盛世帶來了一個巨大的利益集團。在即將全面鬥爭的當下,新一輪調控的矛頭很難不指向他們。

 

“沃爾克時刻?”:壯士斷腕還是終極大收割

當然了,任何一個在中國有過最初段炒房經驗的人,都已經習慣了各種眼花繚亂的調控,比如我很多深圳的朋友都有過離婚換房票的光輝歷史。這不會又是一次階段性的調控吧?畢竟就算是風口浪尖的恆大,也已經大到足以被成爲“大而不能倒“的地步。他的債務牽涉幾百家金融機構,其中還有很多是境外機構,一旦出現違約甚至影響外匯穩定。他的商業匯票給建築行業帶來的衝擊,會在這個農民工聚集的行業裏爆出多大的維穩炸彈,各級政府機關自然心理有數。更不要說爛尾樓對普通百姓財務和心理的雙重暴擊。雖然恆大許老闆已經轉移了香港公司的法人,表明他可能被限制出境。各種恆大預備破產清算的消息也每天都有新版本,但大家其實都對恆大最後被國資接盤,充滿信心。

但野村證券中國首席經濟學家陸挺最近的一份報告,卻給了心懷期待的投資者最嚴厲的警告。他認爲“這次不一樣,中國已將遏制房地產泡沫上升到國家戰略的層面,直接出手干預了房地產信貸供給,且幾乎沒有撤回相關高壓舉措的迴旋空間;市場應當準備好迎接比預期嚴重得多的經濟放緩、更多貸款和債券違約、以及潛在的股市動盪。他類比1970年代的美聯儲主席沃爾克採取斷然措施實行貨幣緊縮,造成美國經濟的大幅衰退,但亦爲20世紀最後20年的長期發展了奠定基礎。總加速師雄才大略定於一尊,大概可能真的願意爲了實現包括減少對外國高科技產品依賴、提高出生率、緩解財富不平等等長期目標,而犧牲一部分經濟增長穩定性,解決出生率迅速下降和財富不平等加劇的問題。

這份報告其實提示了一個問題。如果中共當局真的有重大的結構調整目標,那麼在這個目標下,輕易爲某家企業接盤,也許會給市場上的其他地產商一個錯誤的信號,“國家總會來救你的”,對於高漲的房地產市場起到的降溫作用依然要打折扣。雖然國家接盤恆大之類企業,所需要的無非是一些印出來的紙錢。但如果不讓整個社會對地產的價值有一輪徹底的重估,那就等於要去高位接盤,等於還要拿國家印出來的錢去補貼從民間投機資金,到各級地方政府、地產開發商一類的玩家。這對於強調利出一孔的當今中國政府,實在是有點不划算。反正只有銀行是親兒子,只要銀行系統不爆發鉅額信貸危機,爲了方便國家低價接盤,地產行業的哀鴻遍野還要持續一段時間。許多人預測,救助恆大的方式會是:先找國資房企接盤在建工程,再救材料和建築商,最後賣土地房產償還貸款。但考慮到地產商之前擴張和未來巨大的減值預期,許多資產從此變成壞賬覈銷恐怕在所難免。

與此相伴的,是文革以後再也沒有見過的空前規模財富大收割。之前放出的天量貨幣,被幾乎不得交易的地產凍結在高位,最後以普通購房者依然要按期償還的房貸的形式,逐漸從民間迴流到政府控制的銀行手中。普通百姓最多有一套房子安身,卻要以長期地位徘徊的收入繼續負擔經濟擴張期積累的高額貸款。而各級地方政府的最主要財源土地出讓金,未來也逐漸失去意義,地方財政不再擁有自主性,徹底的中央集權終將實現。實際上這種苗頭已經出現,2021年夏天,中國的社會零售銷售額到達驚人的低點,大量資金囤在銀行放不出去,土地不斷流拍,多地政府開始出現財政喫緊。配合着對互聯網產業、各類服務業的打壓,這壯烈的收割被起了一個好聽的名字“共同富裕”。這難免讓人想起1949年之後的30年,那時候大家共同富裕了沒有,也不用我多說。

    本期節目就到這裏,我是子朝,我們下週再見。

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