Sau gần một thập niên sai phạm nhưng không xử lý dứt điểm, giờ đây, khi cuộc sống của hàng nghìn cư dân tại 12 dự án của Mường Thanh đã đi vào ổn định, Hà Nội lại tăng tốc xử lý đồng loạt các dự án này. Trong khi 48 dự án sai phạm thuộc các Chủ đầu tư khác, trong đó có 6 dự án thuộc Bộ Công an và 2 dự án của Bộ Quốc phòng cũng được nêu cùng thời điểm lại nằm ngoài Nghị quyết 96/NQ-HĐND lần này.
Sự chuyển hướng từ xử lý vụ án CT6 Kiến Hưng trong suốt giai đoạn từ năm 2019 tới cuối năm 2025 sang cả loạt chung cư đặt ra câu hỏi về động cơ phía sau của chính quyền.
Cuộc điều tra của RFA dựa trên các nguồn dữ liệu công khai cho thấy bức tranh phía sau gắn chặt với ba mục tiêu cùng lúc: tăng thu ngân sách cho hàng loạt dự án tái thiết đô thị đang “khát vốn”, giãn dân vùng lõi Vành đai 3 ra khu vực xa theo chủ trương Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, và giải quyết bài toán huy động tín dụng ngân hàng cho các đại dự án mà Vingroup, Sungroup, Masterise và THACO đang thực hiện thông qua việc cấp tín dụng cho Mường Thanh để phá dỡ công trình, bồi thường cho cư dân và vay mua nhà ở mới của cư dân thuộc diện di dời.
Trong khi đó, ở bên kia bàn cân, cư dân có nguy cơ rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan giữa hai lựa chọn bấp bênh: hoặc đánh cược tương lai vào khu đô thị Thanh Hà xa trung tâm và vẫn mang nhiều dấu hiệu sai phạm, hoặc tự xoay sở giữa mặt bằng giá nhà mới đã vượt xa tầm với, trong khi câu trả lời từ chính quyền cơ sở đến nay vẫn bỏ ngỏ.
Giải cơn “khát vốn” cho ngân sách địa phương
Quy mô nhu cầu vốn có thể thấy được qua dự án tái thiết không gian Hồ Hoàn Kiếm và vùng phụ cận, được HĐND thành phố khoá XVII thông qua chủ trương đầu tư ngày 28/10/2026 với tổng mức đầu tư sơ bộ gần 22.229 tỷ đồng. Riêng dự án giải phóng mặt bằng dự kiến sử dụng 9.924 tỷ đồng.
Thêm vào đó, để hiện thực hoá tầm nhìn đô thị 100 năm, thành phố cần huy động 14,5 triệu tỷ đồng giai đoạn 2026-2035, với hơn 60% kỳ vọng đến từ khu vực tư nhân và dân cư.
Theo cơ chế thu lại 50% số lợi nhuận bất hợp pháp từ diện tích xây dựng vượt quy hoạch tại Điều 8 Nghị quyết 96, nguồn thu từ việc xử lý sai phạm tại 12 dự án Mường Thanh - nơi tổng số căn hộ vượt 18.184 căn với hơn 300.000 m2 vượt phép - trở thành một khoản bổ sung đáng kể.
Theo tính toán của RFA cho các dự án vi phạm về số tầng vượt mức cho phép, với diện tích mặt sàn trung bình rơi vào khoảng 3.500 m2, căn cứ vào giá xây dựng tại thời điểm dự án đi vào hoạt động do Bộ Xây dựng quy định (trung bình 12,1 triệu đồng/m2 cho 25-35 tầng giai đoạn năm 2014-2016), tổng số tiền mà chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách địa phương có thể lên tới hơn 2.160 tỷ đồng.
Dòng tiền lớn chảy về nhà băng
Trong bối cảnh các ngân hàng thương mại, bao gồm cả nhà băng quốc doanh như BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank đang đứng trước nguy cơ cạn kiệt nguồn vốn, đặc biệt sau yêu cầu nới room tín dụng 1,7 triệu tỷ đồng cho 35 đại dự án của Vin, Sun và 2 ông lớn khác, việc xử lý 12 dự án chung cư Mường Thanh lại mở ra một nguồn cầu tín dụng dài hạn đáng kể.
Cơ hội này đến từ cả hai phía: nhu cầu vay vốn của chủ đầu tư để thực hiện phá dỡ, bồi thường thiệt hại cho cư dân, song hành với nhu cầu vay mua nhà ở mới của các hộ dân thuộc diện di dời.
Thực tế, sự hiện diện của dòng vốn ngân hàng trong bài toán khắc phục hậu quả tại Mường Thanh đã có từ sớm.
Năm 2023, trong quá trình kháng cáo, ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh cho biết đã nộp bổ sung hồ sơ điều chỉnh quy hoạch nhưng chưa được phê duyệt, đồng thời cam kết bồi thường cho Nhà nước và cư dân CT6 Kiến Hưng.
Lời cam kết này được bảo đảm bằng khoản bảo lãnh 530 tỷ đồng của BIDV qua tài khoản của bà Hoàng Thị Huệ, vợ ông Thản từ năm 2019 và tiếp nối bằng cam kết hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng tại BIDV ngày 24/4/2026.
“Đây chỉ mới là số tiền cho một dự án tại CT6, nếu nhân ra cho 11 dự án còn lại, số tiền mà các ngân hàng lớn như BIDV có thể thu về được sẽ rất lớn,” một luật sự tại Hà Nội nhận định.
Đáng chú ý, vào tháng 10 vừa qua, ngay trong thời điểm khá nhạy cảm, Tập đoàn Mường Thanh đã tăng vốn điều lệ lên 6.350 tỷ đồng sau hai đợt điều chỉnh trong ba tháng. Phần vốn bổ sung 350 tỷ đồng, theo như đại diện của tập đoàn thông cáo báo chí, là phần góp bằng tiền mặt và đến từ khu vực tư nhân.
Theo các báo cáo tài chính công khai năm 2019 của CTCP Tập đoàn Mường Thanh, vốn chủ sở hữu của ông Thản là 4.143 tỷ đồng.
Năm 2026, theo báo cáo quý III của CTCP Du lịch Dầu khí Phương Đông PDC, vốn chủ sở hữu mà ông Thản đang nắm 20% cổ phần là 150,09 tỷ đồng.
Khoảng trống giữa tự chủ ngân sách và giám sát độc lập
Tại Điều 21 Luật Thủ đô 2026 cho phép chính quyền Hà Nội được phép giữ lại 100% nguồn thu từ đất đai và tự chủ phân bổ nguồn tăng thu tài chính, bài toán kiểm soát quyền lực tài chính trở nên đặc biệt nhạy cảm trong vụ xử lý 12 dự án lần này.
Trong khi chính quyền thành phố khẳng định Nghị quyết 96 đặt quyền lợi cư dân lên trước và chịu sự giám sát của HĐND TP. Hà Nội, dưới góc nhìn pháp lý, một chuyên gia quản trị công tại TP.HCM cho rằng việc địa phương vừa là cơ quan thiết kế cơ chế xử lý, vừa là bên trực tiếp hưởng lợi 100% nguồn thu từ đất đai và tự quyết định chi tiêu rất dễ tạo ra lo ngại về xung đột lợi ích.
Vấn đề này cũng đã được phản ánh thông qua ý kiến của Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội Trần Thanh Hà trong diễn đàn Quốc hội ngày 5/11 vừa qua.
“Chính quyền đang ưu tiên bảo vệ quyền lợi cư dân hay truy thu ngân sách? Dù khoản 5 Điều 3 Nghị quyết 96 đã quy định, luật sư và cư dân vẫn cần giám sát để chủ đầu tư không ‘chạy’ nghĩa vụ trước khi bồi thường đầy đủ cho người bị hại”, một luật sư tại Hà Nội nhận định.
Mảnh ghép Quy hoạch 100 năm và nhu cầu giãn dân
Nếu đặt lộ trình xử lý 12 dự án trên cạnh Quyết định số 2512/QĐ-UBND ngày 13/5/2026 phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm - vốn đặt trọng tâm vào giãn dân nội đô với dự kiến di dời hơn 860.000 người giai đoạn 2026-2045, giảm tỷ lệ xây cao tầng và “nén xanh” đô thị - các cụm chung cư “nén dân” của Mường Thanh nổi lên như những điểm nóng trực tiếp.
Riêng tổ hợp chung cư HH Linh Đàm hiện có khoảng 40.000 cư dân sống tại 8.896 căn hộ - nhiều gấp đôi số dân cư phường Lĩnh Nam (20.706 người) và tương đương phường Yên Sở (40.948 người). Mật độ tại HH Linh Đàm ước tính đạt 632.000 - 947.000 người/km2.
Hai khu đô thị Đại Thanh và Xa La với quy mô hiện nay là khoảng 14.000 - 18.000 dân/khu, có quy mô tiệm cận một phường cỡ nhỏ theo tiêu chuẩn pháp lý của thủ đô (21.000 người trở lên sau sáp nhập năm 2025).
Trao đổi với RFA, một chuyên gia về thiết kế đô thị tại Singapore tính toán rằng nếu trung bình một căn hộ có từ 3-4 người ở, việc di dời 3.900 căn hộ sẽ đồng nghĩa với việc Hà Nội có thể thực hiện di dời được ít nhất 13.650 dân ra khỏi khu vực Vành đai 3 vốn đang là điểm nghẽn về hạ tầng đô thị, mà không cần tốn nhiều công sức vận động.
Vị này nhận định thêm việc di dời này còn giúp Nhà nước giảm tải hạ tầng giao thông và mở dư địa cho không gian xanh mà không tốn nhiều chi phí.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của RFA, điều khiến hàng nghìn cư dân tại đây lo ngại là mục tiêu quản lý đô thị của chính quyền đang lấn át bài toán khắc phục tại chỗ để người dân được tiếp tục ổn định và an cư.
Về 12 dự án Mường Thanh: Khoảng lặng 10 năm và bước ngoặt dồn dập năm 2026
Suốt từ năm 2019 tới cuối năm 2025, các động thái tố tụng đối với ông Lê Thanh Thản đều xoay quanh tội danh “lừa dối khách hàng” tại dự án CT6 Kiến Hưng.
Báo chí thời điểm ấy cũng liên tục phản ánh quyền lợi người mua nhà bị ảnh hưởng tại CT5, CT6 Tân Triều hay khu nhà ở Xa La do xây sai quy hoạch và thiếu an toàn PCCC.
Tuy nhiên, bức tranh pháp lý thay đổi nhanh chóng chỉ trong vài tháng của năm 2026:
- Ngày 23/4/2026, Quốc hội thông qua Luật Thủ đô 02/2026/QH16 trao thêm cơ chế và thẩm quyền đặc thù cho Hà Nội, hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
- Ngày 10/9/2026, Hà Nội ra Kế hoạch 349/KH-UBND rà soát toàn bộ 12 dự án đã tồn tại sai phạm hơn 10 năm của Mường Thanh.
- Từ ngày 10-20/10/2026, chính quyền tiến hành việc lấy ý kiến với dự thảo cơ chế xử lý vi phạm ở 12 dự án.
Tuy nhiên, theo phản ánh của cư dân Đại Thanh với RFA, cho tới trước ngày 28/10 - thời điểm Hà Nội ban hành Nghị quyết 96/NQ-UBND thông qua chính sách xử lý 12 dự án, hiệu lực từ ngày 7/11 - họ hoàn toàn không biết gia đình mình thuộc diện có nguy cơ bị phá dỡ và buộc di dời.
“Đại Thanh chưa hề có bất kỳ cuộc khảo sát ý kiến người dân nào về cái cơ chế xử lý cả, chúng tôi hoàn toàn bất ngờ,” anh T. (38 tuổi), đang sinh sống tại KĐT Đại Thanh bức xúc lên tiếng.
Ngày 5/11, Toà án Nhân dân TP. Hà Nội công bố kế hoạch mở lại phiên toà hình sự CT6 Kiến Hưng, tiếp tục truy tố ông Lê Thanh Thản và 5 cựu cán bộ vào ngày 18/11.