【財經拆局】停售官地陷入警號 全面撤辣及恢復勾地表作最後掙扎
去年十月我曾撰文提到政府上一季只推出一幅大嶼山長沙地皮,已經等同停售官地,實際上承認樓市下行速度加快。到新一季賣地計劃更直接表明由於近期市場投地氣氛較淡靜,故今季政府停推住宅官地,為政府2010/11年主動賣地以來住宅首次按季「零推地」,這就等同向外界宣布樓市已陷入危機訊號,相信到下個月就要推行新的救市措施,包括全面「撤辣」及可能恢復勾地表制度,將供應主導權再次由政府手中轉給發展商。
回顧2023年是本港賣地出現最多流標次數的一年,政府與「一鐵一局」合共推出12幅土地招標,當中一半流標,部分項目更屬「零入標」,當時我已不排除是發展商集體向政府施壓,對施政報告只是「減辣」而不「撤辣」表達不滿。
今季政府停售住宅地,表面理由是預計第4個財政季度,將有8個私人發展項目完成地契修訂,料可提供約1630個住宅單位,連同早前已交由房協發展的荃灣油柑頭首置項目,料合共可提供約3570個住宅單位,連同今年首3個財政季度賣地及補地價,估計全年度住宅單位供應涉11,530伙,宣稱已相當接近全年目標約1.29萬伙(實際上仍差近千四伙供應)。
但顯然這只是「報大數」的手法,特別是發展商補地價項目發展時間較有彈性,往往可以因應不同理由包括發展模式及改則拖延數年,將這些項目納入今個財年根本是「濫竽充數」。即使以政府目前預計的全年度賣地住宅供應約11,530伙計,仍屬主動賣地以來近14年最少。
翻查賣地計劃供應已是連跌兩年,本年度較上一個年度大跌近三成,若與2021至22年度比更大跌近四成,並是自2010年起引入「政府主動賣地機制」後近14年來最少,加上去年私宅動工量及落成量同樣偏低,勢將影響長遠住宅供應量。
停售官地為「孫九招」以來首次 樓市危機訊號
今次政府連續兩季近同停售官地,即時令人想起自1997年金融風暴後的景況,樓價持續下挫,政府就在2002年由時任房屋局局長孫明揚推出「孫九招」救市,當中包括暫停定期賣地、勾地,以及暫停兩鐵項目招標等。值得留意是當時香港經歷六十多個月通縮期,期間資產價格一直下跌,整體樓價大跌六成半,負資產宗數突破十萬宗的新高,被銀行沒收銀主盤數目不計其數,部分發展商更陷入財困,幾乎一度破產收場,因此停售官地有當時必要的歷史背景。
對於停售官地,財政司司長陳茂波稱是在審時度勢下作出決定,考慮到住宅市較淡靜及輕微下調,認為本季不適合推住宅地,但不代表下季不賣。
不過令政府兩難的是,土地市場遇冷,已直接拖累政府的地價收入,去年2月《財政預算案》原估計本年度地價收入約850億元,惟首三個季度計及官地招標和補地價的總收入僅約156億元,只是預算案預計全年度賣地收益的18%,差額幾近七百億,已經高於本來預算全年財政赤字的544億元,恐怕連同其他收入急跌全年財赤勢必突破千五億。
必須要指出,現在市況與二十年前「孫九招」作比較有兩方面差異:最新樓價指數較2021年8月歷史高位跌23%,雖創近七年新低,重返2017年2月中時水平,但與當時大跌逾六成仍不能比較;但同一時間當時政府庫房相對充裕,政府儲備當時仍達十五個月開支水平,因此即使「孫九招」利用取消拍賣土地來救市,對於公共開支不構成太大壓力。
但二十年後的局面截然不同,庫房捉襟見肘,本財政年度的首8個月赤字已有1,641億元,財政儲備降至6,707億港元,僅是足夠十個月開支,創回歸以來新低,停止賣地是否能夠成功救市仍是疑問,但可以肯定的是直接帶來的負面後果是財赤問題勢必惡化,部分「大白象」工程如北部都會區及明日大嶼如何埋單?你叫當局如何是好?
料恢復勾地表 供應主導權交還發展商
今年二月,財政司司長陳茂波就會宣布新一分財政預算案,面對樓市跌勢下行加快以及要穩住賣地收入,特區政府勢必需要推出更多救市措拖。我預測政府會進一步撤銷全數樓市「辣招」,即是在施政報告內已減半的買家印花稅BSD及額外印花稅SSD(或以資本增值稅取代SSD),僅保留最基本的從價印花稅AVD,此舉既可壓住外界批評政府救市不力的聲音,亦是政府最後可以出手的招數。
至於控制土地的主導權,亦好大機會會由政府手上再次轉移至發展商手上,說的是已被廢棄十一年,在2013年2月被時任發展局局長陳茂波取消的勾地表制度,避免令樓市不再因為有土地流拍而做成負面效應
翻查資料,勾地表制度由1999年開始實施,是政府當年面對98年金融風暴後,為免流拍造成負面消息,政府推出勾地制度,讓市場決定合適供應,穩定物業價格。在勾地表機制下,政府每年揀選土地放入勾地表,任何有意投地的發展商都可以向政府申請,並申報底價;如果達到政府估計之市場價格,該土地即告「勾出」,納入拍賣,而申請者必須參加,因此勾出的土地肯定可以賣出。
正如上文提到,至2002年,政府推出「孫九招」阻止樓市跌市,其中最重手一招正是全面暫停定期賣地和勾地。及至2004勾地表機制「單軌復行」,全面取代定期賣地,由發展商主導土地供應。不過隨著經濟復甦以及內地居民大手掃入本地物業,政府於2010年實施勾地和「不定期」賣地的雙軌制,回應市場需求,其中主動賣地的方式以招標為主。但其後兩年樓市愈趨熾熱,政府終於宣布取消勾地制度,恢復定期賣地,「重奪」供應主導權。
不過這個做法在2020年後的「新.香港」,仍然有一個「政治正確」的問題需要考慮,特別是我在前文《2023年香港輸掉了全世界,明年會否輸埋自己?》提到,中央港澳辦主任夏寶龍,呼籲全港各界別的「小利益」須服從國家、民族、香港的「大利益」, 工商界更是要履行社會責任,「將個人的小我融入香港的大我、祖國的大我之中」,這種將土地供應主導權由政府交還商界,又是否中央所樂見,令這個問題變得加倍複雜。
- 顏寶剛
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