旺区铺王租金插水94% 财富效应消失香港跌入深渊

2024.06.13

港媒最近屡报道多个「铺王」江河日下,包括铜锣湾利园山道一地铺,由风光时卖瑞士「浪琴」(LONGINES)名表改为手机殻,租金从230万元(港币,下同)劈至12.8万元,暴挫94%。另正陷财困的「香港铺王」邓成波家族继「割喉式」沽铺,单计过去1个月共4项物业料已损手约2亿元,更有尖沙咀旺区物业半价出售仍无人问津遭收楼招标。有分析指,香港经济已脱离商业主导,出现财富资产贬值和零售消费降级的恶性循环,恐正蕴藏新一轮经济危机。

最近香港铜锣湾、尖沙咀等四大核心区不但吉铺林立,亦身价「沦落」。综合多间港媒财经报道,位于铜锣湾利园山道23至25号的一间地铺,对正希慎广场,且邻近时代广场,建筑面积约1430平方尺;上手租客于今年2月迁出后,业主以20万元放租未果,最终愿以12.8万元租予手机配件店。

该铺曾非常风光,随大陆自由行带动的零售业兴旺、楼股市场畅旺,四大商业核心区一线铺位竞争激烈,2008年获「卓悦化妆品店」曾以58万元租用;在最高峰的2012年由瑞士「浪琴」以230万元抢租,成为当时最贵的「铺王」之一,如今尺租变相较高峰期插水94%。

根据彭博智库(Bloomberg Intelligence)分析,连带商业地产的损失,香港楼价自2019年以来,至少蒸发2,700亿美元。

资产价格的财富效益消失影响巨大

据本台实地观察,不少原于旺区地铺的奢侈品店被平价玩具、夹公仔机、手机用品或临时杂货铺头取代,此反映街铺的承租能力大减。前《有线财经台》台长颜宝刚在本台节目《财经自由讲》分析指,资产大减和消费降级互为影响,香港整体资产市场出现「崩盘」迹象。

颜宝刚说:「港人不少资产是累积在物业上…股市的财富效应亦远不及楼市,楼市由2月有少少起色,但小阳春后就没了,财富蒸发效应明显,4月零售额跌穿300亿元水平,较疫情以来最低」。

事实上,虽数据指上季街铺空置率有改善,跌至6.6%,核心区街铺租金升2.7%,但仍较2013年高峰少7成。不少靠「炒楼、炒铺」起家的财团家族身陷财困,资产大缩水,不惜「割喉式」沽铺「扑水」,包括最近热议的「香港铺王」邓成波家族,「零售王国」频遭贱卖,据资料显示,单计该家族过去1个月4个已沽售和放盘叫价的物业,蚀让达约2亿元。最近更有多幢商厦半价逾5成仍无人问津遭收楼招标,包括位于尖沙咀区内一线地段的加拿分道两幢旧楼。

发展商: 「整个市场人人都身处地狱」

同时,加上高息环境下,香港四大地产商近年市值蒸发数百亿元,净负债比率呈上升趋。Z当中新世界净负债比率高至49.9%,恒隆则排第二达逾3成,地宁劈价「要钱不要货」。恒隆集团、恒隆地产荣誉董事长陈启宗最近出席财经论坛时直指:「整个市场人人都身处地狱(Everybody’s in Hell)。」

评论员利世民亦在同一节目上,指出资产减值下的经济的经济危机,「就连具经济抗逆力的富豪亦正面对『缩皮』,可想而知,金字塔下底层有多松散。」

利世民指出,更须留意是香港过去GDP数据,就业支撑消费的最主要是公务员、教师、医生等公共服务业,而不再是赚大钱的商业及贸易行业,可见经济结构已出现一定改变。

记者:夏雪 编辑:温晓平

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