梁振英指慎防土地与房屋供过于求　分析：北都面对深圳楼的竞争

前特首梁振英「打倒昨日的我」，指政府要慎防土地与房屋供过于求，并担心新界东北是最后一个政府有钱赚的开发区。他预视香港和大陆同城化的效应会更加明显，政府的土地开发计划可能是昧于趋势。分折指北都将来要面对大陆楼宇的竞争，但香港各样成本仍不能与深圳相比，北都的算盘难以打响，反而令政府面临庞大财政压力，相信只是「政治任务」，以配合中央主旋律。

北部都会区是本届政府的重点发展项目，《施政报告》预告它可提供3000多公顷新发展用地、超过50万个住宅单位。当中不少于1400公顷可于10年内推出。整个北都预计可容纳250万人， 约占香港现有人口的三分之一。

前特首梁振英任内全力觅地建屋，董建华时代的「八万五」政策，也是由他推动。但梁振英周四（24日）在 Facebook发文「打倒昨日的我」，表示政府要「慎防土地与房屋供过于求」。他指新开发区发展密度降低，每尺地价收入下跌，但工程造价和收地赔偿却愈来愈高，加上昂贵的公路和铁路线，担心政府会蚀本。又指香港和大陆同城化将更加明显，政府的规划可能落后于大趋势。警告「建城造地要科学和专业，不能拍脑袋，矫枉过正的后果会很严重」。

基建开支庞大　政府以银债扑水

财经评论员颜宝刚指，过去梁振英即使小型地皮也「见缝插针」式起楼，但他在任时楼价节节上升，与现况不能相比。而北部都会区配套仍未成熟，的确有卖不出的忧虑。颜宝刚说：「你见政府最近也将银色债劵筹集到的资金，拿来做基建开支，可想而知，将来的基建资金需求也相当庞大。好可能这些基建配套不是发展商出资，而是由政府库房拿出来。大家都知道最新库房财政状况已跌至5千500多亿，是10多年新低，我们是否仍有能力应付庞大基建开支呢？」

面粉面包皆供过于求

以往卖地是香港政府的主要收入来源，但随著房地产市场滑坡，发展商要么不再参加土地招标，要么报出极低的竞标价格。翻查地政署资料，上个财政年度，港府仅以底价售出3幅地皮，合共73亿元，是金融海啸后新低。而2024至2025年度也只卖出3块地皮，共7.22亿元。本年度初财政预算案预测全年卖地收入330亿元，至今仅完成约2.2%。

现时面粉乏人问津，面包亦有供过于求之嫌。房屋局的数据显示，截至2024年9月底第3季数字，未来3至4年一手私人住宅潜在供应量约10.8万伙；现时落成但仍卖出的货尾单位约2.1万伙，按季增加2,000伙。《南华早报》周五（25日）引述瑞银预计，香港发展商在未来12个月有46,000个单位的库存，需要34到36个月才能消化。私人住宅完工数量在2025年才见顶。

高才通也宁愿居深圳

在少子化及深港同城化的趋势下，未来香港的房屋需求能否消化北都以至「明日大屿」的供应？颜宝刚认为，近年大批港人移民外流，即使用高才通也未能填补人口空缺，未来是否需要这么多土地及楼房也是疑问。更重要的是，北都要面对大陆楼宇的竞争。颜宝刚说：「我们几乎24小时通关，其实好多大陆新移入的高才通，也宁愿定居深圳，有需要才来香港上班。当然你可以反驳，之后香港的地愈卖愈便宜，甚至贴近深圳水平便可以，但香港不只是地价，还有各样成本，人工、原材料，我们是否完全能与深圳看齐？似乎还不是。」他相信发展北都只是政治任务，以配合中央的主旋律。

不过，香港中文大学未来城市研究所副主席许桢表示，并不担心北都的楼宇消化不了，在人均居住面积偏低、有改善需求，及少人家庭增加的情况下，住宅市场仍有渴求。

编辑：陆南才　网编：毕子默