專欄 | 財經時時聽：房屋養老金引發爭議  老舊問題突出或引發拆遷潮

圖爲廣州恩洲直街老城區；2023年以來，建立房屋養老金制度被多次提及，去年兩會上部分人大代表、政協委員也建議建立房屋養老金制度。

近日，中國住房和城鄉建設部提出在全國二十二個城市試點房屋養老金制度，這一政策迅速引發了公衆的廣泛關注和質疑。許多民衆對於房屋養老金的資金來源、管理以及是否會演變爲新的稅種表示擔憂。對此，官方通過多渠道澄清，稱房屋養老金與房地產稅無關，並強調公共賬戶資金不需要老百姓出錢，但仍然無法解除公衆的疑慮。另有消息稱，針對中國大量危房，中國政府將進行新一輪大拆遷，此舉被認爲是中國政府在經濟下行，沒有更好出路，只好回到大基建來拉動GDP。本期節目將就房屋養老金話題展開討論，參加的嘉賓是美國馬里蘭州戰略與信息研究所經濟學者李恆青。

房屋養老金引發熱議

“房子跟人一樣也會變老，老了也會生病”，這是住房和城鄉建設部發言人8月23日在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上的陳述。該發言人表示，中國將加快推進關於房屋安全的三項制度：房屋體檢、房屋保險，以及爲這兩項提供資金的房屋養老金。同時還宣佈上海等22個城市目前正展開試點。

隨後，房屋養老金話題引發熱議。社交媒體上充斥各種批評聲音，比如"人還沒老，房子先老了"，或者"房屋養老金是變相房產稅"等。甚至還傳出上海房屋養老金收費標準等傳聞。

住建部官員表示，房屋養老金是一項爲老百姓房屋安全和生命財產考慮的、兜底性制度設計，早在國務院下達的通知文件就提出。

住建部還說，房屋養老金制度裏面的個人賬戶，通過繳納住宅專項維修資金，已經建立起來，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來，同時相關政策解讀中明確表明，公共賬戶的款項來自公共資金，按照"不增加個人負擔，不減損個人權益的原則，由地方探索資金籌集渠道，不會加重業主負擔。"

許多專家解釋，養老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可通過地方財政補貼一點，土地出讓金歸集一點，原公房出售資金等多渠道歸集。

針對房屋養老金是變相房產稅的說法，中國社科院、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強表示，房產稅是財產稅，是居民持有不動產而需要上繳國家的稅收。房屋養老金是爲了房屋未來維護和修繕而設立的資金歸集賬戶,本質上有所不同。房屋稅是國家爲了支持城市建設和公共服務而徵收的，與小區內的綠化和公共區域關係不大。而房屋養老金則是確保居民住房保持良好狀態，抵禦時間侵蝕而設立的一項制度。 

中國居民小區老破小問題日益嚴重

其實房屋養老金並非新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故後，住建部隨即部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

2023年以來，建立房屋養老金制度被多次提及，去年兩會上部分人大代表、政協委員也建議建立房屋養老金制度，破解老房維修難題。

公開數據顯示，截至2022年底，中國城鎮存量房中建成年份超過30年以上的房屋佔比接近20%。此次試點的上海爲例，全市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋步入中老年，越來越多房屋面臨維護、改造、資金需求量大。

根據2020年中國人口普查年鑑，中國家庭住房建設於90年代以前、90年代以及本世紀頭20年，佔比分別達到14.4%、20.6%和30.3%。加起來比例達到65%。不僅許多90年代住房已成爲老舊小區需要改造，甚至本世紀初興建的小區，也已經出現老化。外牆漏水、電梯損害，問題層出不窮。

清華大學城市規劃系副教授劉佳燕在接受中國媒體採訪時表示，老舊小區普遍有以下特點，一是房屋結構有差異，早期住宅樓是磚混結構，壽命不超過50年，其中管線等設施壽命更短。另一個特點就是公共空間匱乏，道路交通混雜等。第三就是產權結構複雜，一個小區裏面可能有不同單位建的福利房、還有拆遷安置戶。過了三、四十年，一些單位已經倒閉，房子被轉租出去，產權主體很難找到。

另外就是物業費資金不足問題。大量老舊小區甚至沒有明確物業管理機構。許多居民上繳物業費偏低，只能保證基本保安和保潔兜底作用，達不到日常保養水平，更難以制定定期維護計劃。

住宅共用部位和設施設備維修基金制度是在1998年建立的，大量早期建設的老舊小區沒有收取維修基金，之後也沒有補繳。2007年以後，購房者辦理房產證，必須先繳納維修基金，收集金額大概是建築每平方米造價的5%-8%。維修基金一半存入各地建設（房地產）主管部門開設的專戶代管。 

而動用維修基金流程複雜。首先是物業或業主提議，然後需要三分之二的業主召開業主大會討論通過。最後，物業或相關組織持有關材料，向主管部門申請列支，政府主管部門審覈通過後，專戶管理銀行纔會將資金劃轉到維修單位。這個過程中，業主協商或召開大會等環節，往往就卡住。數據顯示，截至2022年底，北京累計商品住宅維修基金達到782億元，累計使用額只有78億元，提取率不足10%。其他城市甚至低於這個水平。大量公共維修基金就鎖在銀行賬戶裏面。 

拆遷拉動GDP

近年來，隨着中國都市化腳步加快，棚改和舊改成爲許多城市的熱門話題。舊改即對城市內陳舊的住宅區加以改造，以期爲居民改善居住環境和提升生活質量。

自2020年起，中國逐步加大了舊改方面的資金投入，特別是針對老舊小區的改造工程。據統計，中國約有22萬棟老舊小區符合改造標準，這些小區面臨設施老化，環境不佳等問題，嚴重降低居民生活品質。於是中國積極開展舊改工作，從2020至於2023年，已經完成了3.9萬、5.3萬、5.1萬和5.3萬棟老舊小區的改造任務。

不久前，中國央行批准向幾家國有大銀行發放高達3500億元的PLS資金（抵押補充貸款），用以支持保障性住房、城中村改造以及平急兩用公共基礎設施建設。這預示一輪拆遷大幕已經揭開。

 當前中國住房市場中有兩類問題突出的房子，一是預製板老房子，這些房子大多建於1998年房改以前，由於已經過了設計壽命，而且缺乏長時間必要維修，質量堪憂。

另一類是近年來加速建成的新房，由於一些開發商追求利潤最大化，加快建設速度，從而犧牲房屋質量。這些房子外觀雖然新穎，但內部設施材料和結構，達不到好房子標準。

這些老舊危房對居住者生命構成威脅，同時對市容產生負面影響。於是政府和相關部門往往採取拆遷方式進行改造。

中國社科院陳準教授認爲，未來10-20年內，國內現有住房體系中，將有一半以上房子將面臨拆遷。

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主持人：饒怡明