Ảnh hưởng của khủng hoảng tài chánh đối với thị trường bất động sản VN

Những món nợ xấu từ bất động sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chánh suy thóai hiện nay của Hoa Kỳ. Liệu Việt Nam có gì tương tự với tình trạng này hay không?
Mặc Lâm, phóng viên đài RFA
2008-10-11
Email
Ý kiến của Bạn
Share
In trang này
Thủ tục cho vay bất động sản ở VN chỉ cho vay 35% giá thị trường.
Thủ tục cho vay bất động sản ở VN chỉ cho vay 35% giá thị trường.
AFP Photo/Hoang Dinh Nam
Thực tế tại Việt Nam cho thấy, sinh hoạt mua bán bất động sản nhiều tháng qua có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra.

Mặc Lâm phỏng vấn ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ Trưởng Vụ Chiến Lược Phát Triển Ngân Hàng thuộc Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam, để biết thêm chi tiết.

Mặc Lâm: Thưa ông, xin ông vui lòng cho biết tình hình tài chánh hiện nay của các ngân hàng thương mại của Việt Nam sau biến động vừa xảy ra tại Mỹ trong mấy ngày qua thì có gì ảnh hưởng hay là thay đổi nào hay là không ạ?

Rủi ro tiềm ẩn

Ông Lê Xuân Nghĩa: Thật ra thì cũng do một cái giai đoạn khá dài từ những năm trước, cái tín dụng cho vay bất động sản rồi thì giá bất động sản tăng tương đối là bong bóng, kể cả khi không có khủng hoảng ở Mỹ thì ở Việt nam chắc cũng sẽ một cuộc đảo chiều giá bất động sản.

Và như vậy cũng có thể gây khó khăn nhất định cho hệ thống tài chính, không phải chỉ tác động của Mỹ đâu là vì giá bất động sản của Việt Nam bắt đầu giảm rất là mạnh từ cuối năm ngoái rồi, và cái mức độ giảm của nó thì cũng mạnh hơn là ở Mỹ, nhưng mà cái tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì tôi nghĩ rằng nó nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông thường giá trị trường bao nhiêu thì người ta cho vay hoặc là cho thế chấp bấy nhiêu.

Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng nó có cái quy định tức là giá thị trường là 100 thì ngân hàng nó định còn 50% của cái giá đó mà thôi. Và với 50% của giá đó thì nó chỉ cho vay có 70%, có nghĩa là giá thị trường của bất động sản đó là 100 đồng chẳng hạn thì nó chỉ cho vay có 35 đồng thôi.

Và như vậy thì khi giá thị trường bất động sản giảm xuống 40% chẳng hạn thì vẫn chưa tới cái mức 35 đồng mà các ngân hàng người ta cho vay. Thành thử rủi ro của nó không lớn như là ở Mỹ. Hai nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, bởi vì vậy cho nên là có thể nó có những rủi ro tiềm ẩn nhưng mà không tác động mạnh tới tâm lý.

Ở Mỹ áp dụng cái chuẩn mực báo cáo tài chánh quốc tế mới định giá tài sản cuối quý theo thị trường cũng là một vấn đề làm cho cái báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại hàng quý rất là xấu, rồi các nhà phân tích tài chính mổ xẻ tùm lum ra rồi cuối cùng thị trường vì thế nó mới tác động tâm lý rất là mạnh.

Giá bất động sản của Việt Nam bắt đầu giảm rất là mạnh từ cuối năm ngoái rồi, và cái mức độ giảm của nó thì cũng mạnh hơn là ở Mỹ, nhưng mà cái tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì tôi nghĩ rằng nó nhẹ hơn ở Mỹ.

Ông Lê Xuân Nghĩa

Mặc Lâm: Thưa, xin Ông cho biết là cái thủ tục cho vay thế chấp của các ngân hàng thương mại Việt Nam có nghiêm ngặt lắm hay không, thưa Ông?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Cái cho vay bất động sản ở Việt Nam cố nhiên là tài sản thế chấp thì cái mức độ phòng ngừa rủi ro nó mạnh hơn, tức là chỉ có 35% của giá thị trường bất động sản mà thôi.

Mặc Lâm: Và những quy định này do các ngân hàng thương mại đưa ra theo chính sách riêng của họ hay bị ràng buộc bởi Ngân Hàng Nhà Nước ạ?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Quy định này của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam thì đã có từ lâu, tức là ngân hàng trung ương không có khuyến khích việc cho vay bằng thế chấp bất động sản, mà các ngân hàng thương mại họ có những quy định của riêng họ.

Nhưng mà nói chung, tức là ở Việt Nam thì cho vay bất động sản không có thời hạn, không có dài như ở Mỹ mà nó tối đa chỉ có 10 năm thôi.

Thứ hai, như tôi nói với anh, định giá bất động sản, rồi đánh giá lại bất động sản, phòng ngừa rủi ro trong tài sản thế chấp cũng thận trọng hơn vì người ta có kinh nghiệm, tức là ở Việt Nam bong bóng bất động sản diễn ra rất nhiều lần rồi.

Người ta nói từ 1990 tới giờ thì có 5-7 lần có bong bóng bất động sản, nó lên nó xuống, nó lên nó xuống hoài nên các ngân hàng người ta có kinh nghiệm, người ta thấy rằng cái mức độ dao động của giá bất động sản cứ mỗi một lần bị bong bóng như vậy là cỡ khoảng 50%, cho nên người ta định giá không theo giá thị trường mà người ta định có một nửa giá thị trường mà thôi.

Cái biện pháp như vậy khá là hữu hiệu. Còn nếu mà ngưng cho vay bất động sản hoặc là ngưng cho vay thế chấp thì nó lại không vốn hóa được thị trường đó.

Mua bán bất động sản ở VN

Mặc Lâm: Riêng trong các sàn giao dịch chứng khoán thì Việt Nam có phát hành cổ phiếu bất động sản hay không, thưa Ông?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Việt Nam thì cũng chưa có cái việc phát hành chứng khoán về nợ bất động sản cho nên nó không bị lan rộng ra như ở Mỹ, mà nó chỉ là trực tiếp từng ngân hàng thương mại đối với khu vực dân cư thôi, cho nên đỡ hơn.

Mặc Lâm: Sau khi một loạt các ngân hàng đầu tư tuyên bố vỡ nợ thì một số lớn nhà cửa ở Mỹ đã bị siết nợ. Việt Nam có tình trạng này xảy ra hay chưa ạ?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Cho đến giờ phút này thì ở Việt Nam chưa có tình trạng siết nợ bất động sản, siết nhà, siết đất xảy ra đâu. Vẫn làm ăn bình thường thôi.

Mặc Lâm: Theo số liệu hiện nay thì số tiền thế chấp bất động sản tại Việt Nam đã lên đến con số 500 ngàn tỷ đồng. Tuy số tiền này so với các nước thì không thấm vào đâu nhưng so với Việt Nam thì con số này là rất lớn. Theo ông, liệu có nguy cơ tiềm ẩn nào đàng sau con số cho vay này hay không?

Ông Lê Xuân Nghĩa: Cứ cho con số anh nói 500 ngàn tỷ đồng là đúng đi thì nó chỉ mới bằng 25% tổng tài sản của ngân hàng. Tổng tài sản của ngân hàng là 2 triệu tỷ lận mà. Đấy là một lý do.

Lý do thứ hai, như tôi nói với anh ban nãy, tức là cái phần mà ngân hàng người ta cho vay chỉ bằng có 35% giá thị trường của bất động sản vào thời điểm người ta định giá mà thôi.

Giả định rằng giá thị trường nó xuống như bây giờ, khi nó xuống tới 35%, ví dụ như bây giờ ngân hàng phát mãi cái tài sản đó của dân thì người ta bán vẫn có lời. Nhưng nó chưa tới mức nghiêm trọng như vậy. Thật ra thì cũng có những vùng, nhất là những vùng nội thị như TP.HCM với Hà Nội thì giá chưa xuống nhiều, nó chỉ xuống vào khoảng 20% thôi.

Mặc Lâm: Xin được cám ơn ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ Trưởng Vụ Chiến Lược Phát Triển Ngân Hàng, đã dành thời gian cho chúng tôi trong cuộc phỏng vấn ngày hôm nay.

Xem toàn trang