Nghịch lý giữa giá đất tính thuế và giá đền bù

RFA
2022.05.10
Share on WhatsApp
Share on WhatsApp
Nghịch lý giữa giá đất tính thuế và giá đền bù Ảnh minh họa chụp tại TPHCM trước đây.
AFP PHOTO

Trong quý I năm 2022, cứ năm hồ sơ mua bán đất thì một bị cơ quan thuế buộc phải nâng giá chuyển nhượng đã khai lên sát giá thị trường, nhằm thu được thuế nhiều hơn.

Việc cơ quan thuế thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) trả hồ sơ mua bán nhà đất vì bị cho là 'khai giá quá thấp' đã giúp ngân sách nhà nước thu thêm 147 tỷ đồng tiền thuế trong quý I. Nhưng theo truyền thông Nhà nước, thì nhiều người dân cho rằng biện pháp đó đã làm thời gian làm thủ tục bị kéo dài và việc áp giá tính thuế cũng chưa được hợp lý.

Ông Cao Thăng Ca, một người dân mất đất ở Thủ Thiêm, khi trả lời RFA hôm 10/5, nói:

“Kê khai theo giá thấp là do người bán người mua họ thông đồng với nhau, họ kê giá thấp để trốn thuế. Đây là chuyện thường xuyên xảy ra. Nếu có móc ngoặc với thuế thì thuế chịu, nếu không thì họ bắt khai đúng giá cao để họ thu được nhiều thuế.”

Theo Khoản 1 - 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, trường hợp các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trong bảng giá đất thì sẽ căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế.

Khi mình mua bán khai thấp quá thì họ nâng lên theo cái giá mà họ ước tính đoạn đường đó bao nhiêu tiền một mét vuông, để áp thuế cho mình. Nhưng khi giải tỏa đền bù thì họ đền cái giá trời ơi, như mọi người biết, có 150 ngàn mỗi mét vuông ở Thủ Thiêm.
-Anh Nguyễn Đình Đệ

Vậy giữa giá mua bán đất mà sở thuế áp với dân có giống giá đất mà Nhà nước đền bù khi lấy đất của dân? Liên quan vấn đề này, ông Cao Thăng Ca nói:

“Khác nhau nhiều, giá tính thuế là giá thực tế thị trường, còn giá đền bù là giá áp đặt, bao giờ giá đền bù cũng thấp hơn giá mua bán cả chục lần. Đây là sự bất hợp lý giữa định giá đền bù và giá mua bán, và nhà nước không có cách nào để triệt tiêu cái này. Vì nó liên hệ nhiều thứ, thuế thì lúc nào cũng nói họ đúng, còn người dân cũng bảo họ đúng. Theo tôi rất khó, vì cán bộ họ sống được nhờ làm khó, để đòi thủ tục ‘đầu tiên’... là ‘tiền đâu’.... Với cơ chế này thì không thể định giá cho công bằng.”

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất, thì Luật Đất đai 2013, điều 74 quy định việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Anh Nguyễn Đình Đệ, hiện sống tại Sài Gòn, cũng từng có đất ở Thủ Thiêm bị chính quyền giải tỏa nhưng đền bù không hợp lý, nói với RFA hôm 10/5:

“Theo tôi biết thì chẳng có khung giá nào hết. Khi mình mua bán khai thấp quá thì họ nâng lên theo cái giá mà họ ước tính đoạn đường đó bao nhiêu tiền một mét vuông, để áp thuế cho mình. Nhưng khi giải tỏa đền bù thì họ đền cái giá trời ơi, như mọi người biết, có 150 ngàn mỗi mét vuông ở Thủ Thiêm. Ở Việt Nam, giữa cái giá mà Nhà nước quy định để lấy thuế dân, và giá đền bù thì không có giá nào giống giá nào hết, giá đền bù cho dân thì họ hạ xuống rẻ mạt.”

799df773-40eb-4886-8f6c-450d87b74267.jpeg
Ảnh minh họa: Người dân ngoại thành Hà Nội lên Quốc Hội khiếu kiện về đất đai trước đây. AFP PHOTO.

Một người (giấu tên vì lý do an ninh) chuyên kinh doanh bất động sản ở Sài Gòn, khi trả lời RFA liên quan vấn đề này cho biết cũng có khung giá đất, tuy nhiên rất chênh lệch với giá thị trường:

“Có khung giá chứ, hàng năm thì mọi tỉnh thành phố, kể cả phường luôn có quy định. Ví dụ như Thủ Đức có phường Linh Đông, Linh Chiểu, Linh Xuân... Ở Mỹ Tho cũng quy định luôn và chi tiết đến từng đường, ví dụ như mặt tiền đường Hà Huy Giáp mặt tiền từ đoạn nào đến đoạn nào thì giá bao nhiêu? Quẹo vô hẻm thì theo hệ số hẻm xa, hẻm gần, hẻm một xẹt, hai xẹt... Nhưng khung giá với thực tế luôn luôn cách nhau nhiều, vì không cập nhật... Giá Nhà nước luôn luôn thấp hơn giá thực tế 1/3, 1/2... có những cái đặc biệt 1/10, 1/5 giá thị trường.”

Vì khung giá đất để tính thuế không sát với thị trường, do đó quyền định đoạt là do cán bộ thuế. Vì vậy mới có tình trạng móc ngoặc như ông Cao Thăng Ca vừa nêu.

Cán bộ thuế có cơ hội móc ngoặc như lời người dân vì theo Luật Đất đai 2013, đối với khung giá đất tính thuế do Nhà nước quy định, thì ngoài ra trên thực tế còn có giá đất thị trường. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

Vào tháng 2 năm 2022, UBND TPHCM đã kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TPHCM tự xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình địa phương. Theo cơ quan chức năng TPHCM, việc thẩm định giá đất hiện nay theo quy định của Nghị định 44 do Chính phủ ban hành và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có một số bất cập khi áp dụng tại Việt Nam.

Lý do được TPHCM đưa ra là do việc thu thập, kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, vì giao dịch bất động sản tại TP HCM dù theo luật, nhưng chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Khác nhau nhiều, giá tính thuế là giá thực tế thị trường, còn giá đền bù là giá áp đặt, bao giờ giá đền bù cũng thấp hơn giá mua bán cả chục lần. Đây là sự bất hợp lý giữa định giá đền bù và giá mua bán, và nhà nước không có cách nào để triệt tiêu cái này.
-Ông Cao Thăng Ca

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, trả lời RFA khi đó cho rằng:

“Nếu TPHCM tự quyết định giá đất thì cũng sẽ rất khó khăn. Bởi vì vẫn phải dựa vào nghị quyết và thông tư đó... Vì nếu tự làm thì một mặt phù hợp điều kiện TPHCM, nhưng mặt khác nó có thể tạo ra sự phát triển kinh tế thiếu phù hợp. Ví dụ như tình trạng giá đất ngày càng cao, tức bong bóng thổi ngày càng to nhưng chưa bao giờ bị vỡ... thì liệu chúng ta sử lý như thế nào với tình trạng đó?”

Thị trường hoá đất đai tại Việt Nam như nguồn lực tăng trưởng kinh tế... nhưng Đảng cầm quyền lại lo ngại có thể làm rối loạn chế độ. Do đó việc sửa Luật Đất đai 2013 là việc Chính phủ Việt Nam muốn làm nhưng làm như thế nào là câu hỏi không dễ trả lời?

Theo Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân... nhưng do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý. Việc chuyển nhượng và kinh doanh đất đai được khuyến khích để đảm bảo nền kinh tế vận hành theo các nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, do quy định không rõ ràng đã dẫn đến nhiều bất cập trong thực tế quản lý.

Nhận xét

Bạn có thể đưa ý kiến của mình vào khung phía dưới. Ý kiến của Bạn sẽ được xem xét trước khi đưa lên trang web, phù hợp với Nguyên tắc sử dụng của RFA. Ý kiến của Bạn sẽ không xuất hiện ngay lập tức. RFA không chịu trách nhiệm về nội dung các ý kiến. Hãy vui lòng tôn trọng các quan điểm khác biệt cũng như căn cứ vào các dữ kiện của vấn đề.

Xem toàn trang