【财经拆局】地产霸权孤注一掷 「国家任务」 还是逃之夭夭?

2024.05.13
【财经拆局】地产霸权孤注一掷 「国家任务」 还是逃之夭夭?
粤语组制图

近日本港资产市场有非常多话题,其中港股一度十连扬,直扑万九关口,累积升幅2000多点,似乎反映长线资金真的重新配置这个严重落后市场;但同时间楼市方面,就没有像股市这般多利好消息,二手市场经过撤辣后两个几月,小阳春已经提早完结,成交逐步放缓。新盘虽然热卖,4月一手私人住宅登记创逾17年半新高,但代价很多都是要减价求售,甚至定价低于撤辣前,其中「超人」李嘉诚的长实更要「蚀少当赢」,连龙头发展商新地,亦要将元朗新盘减价促销,两年几来劈价近三成,当区整个二手市场完全冰封。

英国《金融时报》近日发布一篇报道题为〈香港楼市的痛苦下跌〉「The painful slump in Hong Kong property」,报道形容香港四大地产商的董事会,包括长实、新鸿基、新世界和恒地对于市场的调整愈来愈感到不安,当中特别是他们旗下的商业物业组合,好像前身是和记大厦重建的长江中心二期,截至3月的出租率仅有10%,而恒地旗下位处中环核心区的The Henderson目前出租率亦只有60%,仅较大半年前只提升了十个百分点,反映租务情况并不理想。

在楼价下跌前,部分地产商大举投资买地,例如恒地在2021年以「天价」508亿元投得中环一块海滨地王;新鸿基在2018年以251亿元投得启德一幅地皮,期后又在2023年3月以47.29亿元夺得旺角洗衣街大型商业地皮,尽管楼面地价仅3100元一方尺,但过去一年商业大厦楼价仍然持续下跌。

《金融时报》引述分析师指,大型地产商已不太确定怎去预测未来十年的市况。随着香港经济与中国更加融合,未来的发展更多偏向在新界外围、靠近边界的地区。报道指出,北部都会区和交椅州人工岛计划令人怀疑,香港长期需求是否能够消化这些额外的供应。

摩根士丹利的分析师估计,按照目前的价格,发展商的经营利润率可能从2022年约40%的顶峰,下降到2025年的19%,即几乎「腰斩一半」,甚至令人怀疑「地产霸权」的说法是否仍然适用?有经济学家认为,大型发展商的地产项目收支平衡点会较预期迟达到。

不安来源:负债率高企大幅削减派息

经历过97金融风暴和08金融海啸,四大华资发展商理论上早已是「身经百战」,以目前楼价由高位只是回落约25%,不应对前景感到不安。但现在出现在香港楼市的问题,并非过去的金融危机面对的周期性「上上落落」,更多的是「新.香港」因为政治环境转变以及中美地缘政治冲突,令许多跨国公司正在缩减规模。

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纵使发展商在过去一年不断强调要减债,但当中大部分的资产负债比率均未见改善反而日益恶化,而作为四大华资发展商中,负债比率最差就要数到新世界,未计永续债,债务比率49.9%,较去年6月底升2.2个百分点;同样作为华资地产商,新地负债比率比新世界好,负债比率由2023年6月底的18.2%上升至21.2%,相对来说未算偏高,但已是多年来首次突破两成水平,亦要面对沉重利息压力。

作为四大华资之首,处于不败之地当然又是「超人」李嘉诚,去年负债率仅3%,而一度在97年金融风暴中陷于破产边缘的信和置业,似乎吸收了经验,更是录得净现金水平达到430亿元。

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不过就算强如长实低负债及有充裕现金流,亦不得不做好延长备用资金准备,罕有全年派息大幅削减一成。而一直保持慷慨派息的新地,中期息出乎意料大减24%,也差于市场预期的减少10%至15%。至于新世界面对高负债负担,中期息更是夸张地大削逾五成,整体反映卖楼表现差、现金流受损,直接影响派息能力。

分析员续称,现阶段不应憧憬日后地产股能否恢复往昔的派息能力,因过去两年楼价持续下跌,卖楼销售金额逐步确认入账,未来两三年毛利率仍要下跌,「派息跌咗落嚟就好难回复」。

北部都会区成新世界「国家任务」 夥央企推动国策

面对目前经营困境,新世界似乎已经无路可选,一方面继续大举出售非核心资产,同时只能「孤注一掷」,承接更多配合国策的「国家任务」。

在未来数年,北部都会区将会是香港的一个重点发展区,政府更计划在未来5年,每年发债约950亿至1350亿元,推动北部都会区及其他基建项目。区内大地主之一的新世界动作频频,最近再度与央企合作发展区内土储,藉此降低前期开发成本之馀,亦加快资金回笼速度。

新世界日前与央企招商局旗下招商局蛇口工业区控股公司,宣布签订合作协议,合作发展的商住项目位于粉岭北新发展区,占地约15万方尺,总可建楼面面积逾100万方尺,料提供不少于2000伙住宅单位,其中商用楼面积逾18万方尺。

翻查资料去年新世界已经跟另一央企华润置地签署全港首个《北部都会区项目合作协议》,料1800伙住宅单位今年动工。另外去年9月曾传出新世界为首家接纳「北都」标准金额补地价的发展商,并为旗下粉岭北项目以此方式补地价,涉资约35亿元。

相信全力发展北部都会区已成为新世界行政总裁郑志刚的最后寄望,以集团于新界持有合共约1634万方尺农地,其中约90%位于北部都会区范围,与央企合作既可以减低资金投入包括由对方支付补地价金额,同时能加速释放被低估既农地价值,最重要还是配合「国策」,既显得支持中央及特区政府,亦算是向现届政府官员卖了「人情帐」。

但值得注意是,特区政府正面临连年财赤,但港府仍坚持发债五千亿发展北部都会区,甚至正研究从私营机构寻求上万亿元资金,但在内房爆破、地产商负债比率急增下,「本土研究社」已经指出此类资本投入高、回报期长、烂尾风险不低的大型开发项目,一旦最终未能完成项目融资,或甚至将进一步增加烂尾风险,或需牺牲更多公帑来吸引资金投入。

去年底一宗较少引起外界注意的换地消息,实际上已暗示愿意投入北部都会区的发展商并不多,指的是上水古洞北及粉岭北6宗原址换地申请告吹,地皮最终由地政总署收回。根据资料显示,该6幅被政府收地的项目,包括恒地在马屎埔一带的3幅用地,以及长实在古洞北的两幅用地。市场传闻涉及地皮每方尺楼面补地价约2,600元,唯发展商仍拒绝「埋单」。

说到长实,与新世界全力发展北部都会区策略不同,近年是全力投入发展海外业务,过去一个月就频繁地买入英国两项配气业务以及再生能源电厂,而由2019年起计,单是在英国进行的大Deal 规模已经超逾一千亿港元。由此可见,同样面对本港楼市及投资市场不明朗,有人孤注一掷全情投入配合国策,亦有财团像长实一样宁愿「逃之夭夭」,选择在西方市场开创另一遍天,如果你是一位长线基金,你会选择边一边?

- 颜宝刚


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