【財經拆局】惡意不投地?地產霸權的最後掙扎

2023.11.20
【財經拆局】惡意不投地?地產霸權的最後掙扎
粵語組製圖

近日在談到香港樓價跌勢正在加速,當中一個觀點值得再深入討論,說的是港鐵東涌上蓋項目錄得「零標書」,可以視發展商集體向政府表達對樓市政策的不滿。

在港鐵東涌地皮截標當日,傳媒紀錄到有一個疑似發展商財團,向地政總署投入了一分文件,據報當時媒體都以為是一分標書。但奇怪的是事後港鐵卻說沒有收到任何有效的標書,傳媒就開始揣測,是否有發展商向港鐵提交的並非標書,而是一分對有關招標文件條款不滿意的內容?相信到下次港鐵重新招標之時,就可以了解有關條款是否有作出修訂。

過往,即使市道再差,發展商絕少會集體拒絕入標投地,因為總會有樂於冒險的發展商企圖「執死雞」、以一個超低價入標,博取政府會因應市況接納發展商較低出價。當然今次東涌東站第一期項目有特殊因素,由於是整個區域的開荒項目,發展商必須同時承擔項目的道路及商場建設責任,將所有前期成本計算在內,即使是「零標價」每方呎項目成本亦至少要3000至4000元,而這還未計算項目本身的建築及利息成本,考慮到目前及未來幾年的市場環境,即使是「免費」投得地皮,發展商好可能依然沒法「計得掂數」。

有份提交意向書的會德豐地產,主席梁志堅坦言曾經考慮獨資入標,但正是「計唔掂數」,最終放棄提交標書。因此考慮到這個特殊原因,我們當然不能因為一個項目在零投標之下流標,便一口咬定發展商已對本港樓市死心。不過,今年政府只是推出了十個發展項目,但當中竟然已有6個項目流標,情况就已經不可能說這只是單一事件。

而且引伸的問題是,以東涌地皮的「開荒牛」狀態,測量界早已預期作價不會理想,每方呎樓面地價已經估算低至2000元,換作過去日子發展商大可用超低價入標,例如每呎1000元甚至800元,「執死雞」都有機會被接納,未來只要樓市好轉都有機會救返生?

發展商超低價入標不是沒有先例,本財政年度首幅賣得出住宅官地、位處西環堅尼地城西寧街地皮,由會德豐地產以17.2億元中標,折合每方呎樓面地價7071元,以每方呎樓面地價計是近21年來地價最低的港島官地。

但翻查地政總署之後以不記名方式公布全數6份標書的出價,最低出價的發展商僅4.88億元,每呎樓面地價僅2005元,相當於中標價的28%。當中有分入標,亦包括長實及新地等大型發展商,證明有「大孖沙」認為,「執死雞」做法仍可行,因為萬一其他發展商更加保守,就有機會以低價投得地皮,確保日後即使樓市持續下滑,仍能保證立於不敗之地。

再倒數今年3月批出旺角洗衣街大型商業地,由新地以約47億中標,每方呎樓面地價僅3103元,已經夠低!但地政總署之後以不記名方式公布兩家落選財團入標價,最低一家只有6.88億元,較中標價低85%,樓面呎價僅451元!而且這個「執死雞」價好大機會是由長實出價。

但今次東涌項目「零標書」,已經反映不單是「執死雞」都慳返,甚至令人懷疑發展商之間是否私底下作出了協議,暗中聯手大家「共同進退」?直接以用行動證明對特區政府的房地產政策表示不滿? 甚至是像中原集團施永青早前提出、商界期望香港與西方「重修舊好」的願望顯然落空,財團以腳投票表達不滿?

近日在社交媒體以至一些報章評論都有聲音提出,政府地皮接連流標,反映的是大財團大發展商「惡意不投地」,原因是避免被「揼心口」,向政府「進貢」買地收入幫補財赤。甚至有評論批評地產商故意出低價迫使土地流標,令將來港府土地賤賣引致庫房收入大減,甚至出現財政赤字,責任就全歸咎於地產商。還有更激烈的聲音甚至要向中央舉報「惡意不投地」是否違反國安法,提出如何作出懲處。

或許這些指責是較為偏激,但在中央政府眼中,又會如何看待這些發展商的取態?

還記得早前國務院港澳辦主任夏寶龍訪港,會見了香港不同政黨及商會聽取意見,甚至抽時間訪問一些地區人士及低收入家庭,還和特首一起「飲早茶」聽市民意見,但夏寶龍唯獨沒有會見作為本港經濟最重要支柱的地產建設商會,當時我已提出夏寶龍這個做法是故意向地產界施加壓力,目的是證明香港昔日的「地產霸權」,今天已經不能再在港「呼風喚雨」。

更值得注意是,在港鐵流標後的翌日,作為處理土地發展的發展局局長甯漢豪,剛巧結束北京訪問行程,並向傳媒透露當日拜會了國務院港澳辦主任夏寶龍,匯報北部都會區及大嶼山交椅洲人工島的項目進展等,她更引述夏寶龍稱對於發展局的工作表達肯定及支持。

甯漢豪期後更為土地拍賣流標解畫,指現時外圍環境複雜、地緣政治情況趨緊張,香港作為一個外向型的經濟體,難免受到影響,在前景不明朗的情況下,香港發展商對投地持審慎甚至保守態度都不難理解。

過去鮮有見到發展局局長會單獨訪京,甯漢豪的前任包括陳茂波及現任財政司副司長的黃緯綸,最多只會是陪同其他官員集體訪京,單獨見港澳辦更是非常罕見。到底今次會面是巧合、還是刻意安排?更重要是在「二次回歸」的香港,一切權力及商界利益已經有跡象重新分配,過去作為「呼風喚雨」、佔領香港經濟命脈的「地產霸權」,會否失去過去的「壟斷」優勢,甚至要在經濟疲弱、庫房收入不足的情況下,「為國家、為香港」作出更大貢獻,達成習近平個人吹捧的「共同富裕」精神,這個可能會是2024年,最值得關注的經濟變化。

- 顏寶剛


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