【财经拆局】金管局的「破例干预」　选择性宽新盘按揭需警惕「道德风险」

金管局近日推出的一次性「特别安排」，允许银行放宽针对一批在2021至2023年间以建筑期付款方式购买楼花的买家的按揭成数限制，引发了极大的争议。该计划容许对特定买家按揭上限提升至八成，供款对入息比率放宽至六成，表面上是为了解决买家因楼市下行而无法上会的困境，实际上却隐藏著对香港银行体系与金融稳定的长远威胁。这政策不仅违背了金管局的一贯政策方向，还可能加剧市场错误预期，形成「道德风险」助长投机行为，并对银行的资产质量构成实质性损害。

必须要指出，我不否认金管局有关特别安排，能切实帮助2021年至2023年期间选用建筑期付款而现时准备上会的楼花买家，减少因估值下跌而令上会困难及增加首期差额的负担，减低因上会问题而面临挞订风险。楼价自2021年高位下跌约28%，而当中于2021年至2023年买入楼花并选用建期的买家，若现时准备申请按揭上会，或因买入的新盘已跌价而出现估价不足，由于银行计算按揭成数以楼价及估值之低者为准，当估值下跌，意味实质按揭成数下降，买家需「抬钱」增加首期差额方可上会，因此新措施的确可以化解买家因手头资金不足而面临违约风险。

政策背离金管局职责核心　配合政府「托市」损害公信力

金管局作为香港金融稳定的核心机构，其政策制定应以减少市场风险和维护银行稳健性为首要目标。然而，这次政策突破却带有明显的政治色彩，更像是为了配合政府「托市」目标，而非维护金融体系稳定。

过去三十年，金管局的按揭政策以严格的风险管理著称，对按揭成数与供款对入息比率设限旨在防止投资者过度杠杆化，减少负资产风险。这一「特别安排」却直接削弱了这些监管要求，等于是为特定买家提供「破例特赦」。这一行为不仅违反金管局长期坚持的政策目标，也损害了其公信力，使市场对监管机构是否能保持中立和独立性产生怀疑。

更令人担忧的是，此举可能向市场传递一个「道德风险」的错误信号：即使买家高杠杆进行冒险投资，只要市场出现下行压力，政府或金管局都会出手干预，为他们「托底」。这种「道德风险」将助长未来更多投机行为，削弱市场自我调节机制，使楼市风险进一步积累。

针对性政策的选择性援助　不公平且助长投机

金管局的特别安排仅针对2021至2023年间签订合约的建筑期付款买家，这一拣选性做法本身就具不公平性。不少香港人将楼市视作为投资工具，所谓有升有跌，价格波动乃是理所当然。买家在市场高峰期以高杠杆进行投资，享受了楼价上涨时的高额回报，却在市场下跌时要求政策援助以减轻亏损，这种「只赚不赔」的逻辑不仅无法令人信服，更削弱了市场风险意识。

此外，这类政策干预可能助长未来的投机行为，让买家对风险的警惕性进一步降低。一旦市场形成「监管机构会托底」的错误预期，未来当楼市回升时就可能会出现更多高杠杆买家以小博大的情况，进一步增加市场波动性和金融体系风险。

银行体系面临更大压力　坏账风险与资产质量恶化

金管局此举对银行体系的影响尤为深远。银行作为按揭贷款的主要提供者，其资产质量高度依赖于楼市的稳定。放宽按揭成数和供款对入息比率，意味著银行需承担更高的坏账风险。

目前，香港楼价已较高峰期下跌近三成，未来仍可能继续下探。对于这些新增的高成数按揭贷款，若楼价进一步下跌，相关物业的估值将低于贷款额，导致负资产问题。银行需要在坏账攀升时进行更高比例的拨备，这将直接侵蚀其盈利能力，进一步压缩其放贷空间。

尽管本港按揭拖欠比率（超过3个月计）长期处于低水平，于2009年至2022年十多年间，按揭拖欠比率多介乎0.01%-0.03%为主。近两年的按揭拖欠比率虽然略有上升，10月份数字为0.12%，但实质上仍属于甚低水平，较最差时间2001年4月的1.43%仍相距甚远，但这未必能够反映这批高价接货买家的还款能力。

因此有必要翻查更能反映整体银行不良贷款率的趋势。按金管局数据，所有银行的总特定分类贷款比率由去年底的1.57%，升至今年9月底的1.99%，金管局更罕有展望该比率将可能会趋向2%。参考金管局季报资料，2008年环球金融危机期间，香港零售银行特定分类贷款于2009年次季升至1.51%就回落，换言之现在情况比雷曼倒闭时的金融海啸更加恶劣。而再之前的高位，则是在1997年亚洲金融风暴后，特定分类贷款比率在1999年曾升至逾10%。

金管局总裁余伟文尝试淡化有关风险，称目前本地地产发展及物业投资贷款对香港银行体系贷款总额占比15.6%，形容不属于高水平，而且分散于不同银行。

但这显然是「自欺欺人」的说法，评级机构标普已指出，香港商业房地产（CRE）行业正在经历自亚洲金融危机以来最严重的下行，预期财务上进取的房地产公司以及小型银行，将会最为感受到痛楚，部分银行亦可能低估了房地产的不良贷款。

政策延缓问题而非解决问题　短期治标却加剧长痛

金管局的「特别安排」试图通过放宽监管要求，缓解部分买家面临的短期困境。然而，这种做法无助于根本解决问题，仅是将风险延后爆发。

据统计，2021年至2023年期间售出的楼花单位中，有3528个选择建筑期付款的买家目前仍未承造银行按揭，大部分将于2025年上会。预计这批买家将会受惠。对于这批建筑期付款买家而言，允许更高按揭成数的安排只是在短期内避免挞订，并不改变他们需承担高额债务的现实。如果楼价未能回升甚至进一步下跌，这批买家反而面临更大损失，不单可能沦为负资产，甚至因错误提高贷款额最终输得更惨。

威胁金融稳定与国际金融中心地位　警惕破例政策的「揽炒」风险

向三千多个买家提供特别宽限，以每户可能减低百多二百万的上会金额，总数也不过是六、七十亿的规模，或许有人会说我的担心是否多馀或杞人忧天？银行体系的不稳定性将对香港的金融稳定和国际金融中心地位构成威胁，香港作为国际金融中心，其稳健的银行体系和严格的金融监管一直是吸引国际资金的重要基石。金管局此举如未能妥善处理，可能削弱市场对香港金融稳定的信心，进一步波及香港的国际声誉。

未来，金管局应更加专注于其核心职责，即维护银行体系稳健性与市场公平性，而非为特定市场行为提供「破例援助」。只有通过提高市场风险意识、强化风险管理，才能真正确保香港楼市的健康发展与金融稳定。倘若政策干预过度，最终或将落得「揽炒」收场的悲剧性结局，损害的不仅是银行体系，更是香港的金融核心价值。

- 颜宝刚（前《有线财经台》台长)

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