梁振英指慎防土地與房屋供過於求　分析：北都面對深圳樓的競爭

前特首梁振英「打倒昨日的我」，指政府要慎防土地與房屋供過於求，並擔心新界東北是最後一個政府有錢賺的開發區。他預視香港和大陸同城化的效應會更加明顯，政府的土地開發計劃可能是昧於趨勢。分折指北都將來要面對大陸樓宇的競爭，但香港各樣成本仍不能與深圳相比，北都的算盤難以打響，反而令政府面臨龐大財政壓力，相信只是「政治任務」，以配合中央主旋律。

北部都會區是本屆政府的重點發展項目，《施政報告》預告它可提供3000多公頃新發展用地、超過50萬個住宅單位。當中不少於1400公頃可於10年內推出。整個北都預計可容納250萬人， 約佔香港現有人口的三分之一。

前特首梁振英任內全力覓地建屋，董建華時代的「八萬五」政策，也是由他推動。但梁振英周四（24日）在 Facebook發文「打倒昨日的我」，表示政府要「慎防土地與房屋供過於求」。他指新開發區發展密度降低，每呎地價收入下跌，但工程造價和收地賠償卻愈來愈高，加上昂貴的公路和鐵路線，擔心政府會蝕本。又指香港和大陸同城化將更加明顯，政府的規劃可能落後於大趨勢。警告「建城造地要科學和專業，不能拍腦袋，矯枉過正的後果會很嚴重」。

基建開支龐大　政府以銀債撲水

財經評論員顏寶剛指，過去梁振英即使小型地皮也「見縫插針」式起樓，但他在任時樓價節節上升，與現況不能相比。而北部都會區配套仍未成熟，的確有賣不出的憂慮。顏寶剛說：「你見政府最近也將銀色債劵籌集到的資金，拿來做基建開支，可想而知，將來的基建資金需求也相當龐大。好可能這些基建配套不是發展商出資，而是由政府庫房拿出來。大家都知道最新庫房財政狀況已跌至5千500多億，是10多年新低，我們是否仍有能力應付龐大基建開支呢？」

麵粉麵包皆供過於求

以往賣地是香港政府的主要收入來源，但隨著房地產市場滑坡，發展商要麼不再參加土地招標，要麼報出極低的競標價格。翻查地政署資料，上個財政年度，港府僅以底價售出3幅地皮，合共73億元，是金融海嘯後新低。而2024至2025年度也只賣出3塊地皮，共7.22億元。本年度初財政預算案預測全年賣地收入330億元，至今僅完成約2.2%。

現時麵粉乏人問津，麵包亦有供過於求之嫌。房屋局的數據顯示，截至2024年9月底第3季數字，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量約10.8萬伙；現時落成但仍賣出的貨尾單位約2.1萬伙，按季增加2,000伙。《南華早報》周五（25日）引述瑞銀預計，香港發展商在未來12個月有46,000個單位的庫存，需要34到36個月才能消化。私人住宅完工數量在2025年才見頂。

高才通也寧願居深圳

在少子化及深港同城化的趨勢下，未來香港的房屋需求能否消化北都以至「明日大嶼」的供應？顏寶剛認為，近年大批港人移民外流，即使用高才通也未能填補人口空缺，未來是否需要這麼多土地及樓房也是疑問。更重要的是，北都要面對大陸樓宇的競爭。顏寶剛說：「我們幾乎24小時通關，其實好多大陸新移入的高才通，也寧願定居深圳，有需要才來香港上班。當然你可以反駁，之後香港的地愈賣愈便宜，甚至貼近深圳水平便可以，但香港不只是地價，還有各樣成本，人工、原材料，我們是否完全能與深圳看齊？似乎還不是。」他相信發展北都只是政治任務，以配合中央的主旋律。

不過，香港中文大學未來城市研究所副主席許楨表示，並不擔心北都的樓宇消化不了，在人均居住面積偏低、有改善需求，及少人家庭增加的情況下，住宅市場仍有渴求。

編輯：陸南才　網編：畢子默