專欄｜財經時時聽：這招絕了！鼓勵農民退出宅基地進城買房託市
深圳也在5月28日宣佈下調首付比例和利率下限。
路透社
聽衆朋友好，歡迎收聽自由亞洲電臺的財經時時聽，我是饒怡明。
繼517房地產新政後，多地開始逐步下調首付比率和房貸利率。與此同時，一些地方還開始出臺措施，鼓勵農民退出宅基地，到城裏買房。而這些鼓勵措施提供的補償幾乎是杯水車薪。那麼鼓勵農民放棄宅基地還有其他目的嗎？當前一系列救樓市措施，開始生效了？本期節目將就以上話題進行探討。參加討論的嘉賓是美國馬里蘭州戰略與信息研究所經濟學者李恆青。
最近多地紛紛出臺鼓勵農民放棄、退出農村宅基地的相關政策，引發關注。衝上熱搜的是當年農村改革第一村，安徽鳳陽縣發佈的房地產新政。明確規定，鼓勵農村居民放棄宅基地，一次性給予5萬元的購房獎勵，原宅基地則歸還村集體用於復耕復墾。
於此同時，江蘇南通也發文，自願放棄農村宅基地進城購房，給予購房款總額的1.5%的補貼獎勵。湖北鄂州最早在4月已經發文，鼓勵農民退出宅基地，去城裏買房給予一定補貼。
上海易居研究院總監嚴躍進對媒體表示，用五萬元的購房補貼讓農村居民退出宅基地，誠意不高。
上海房地產律師郭韌表示，農村居民退出宅基地後，如何保障他們切實獲得補償，進城後的教育保障、養老保障、住房保障、就業保障等問題如何落實？這對於政府是重大考驗。
深藍財經撰文表示，退出農村宅基地目的有二：第一，鼓勵當地農民進城買房，這是小地方房地產救市最後一次努力。
第二，推動城鄉一體化，提高土地利用率。由於近年城鎮化、工業化發展，不斷壓縮耕地面積，已經跨越了保障糧食安全劃定的18億畝耕地的紅線。爲了完成耕地目標，只能從農民的宅基地和建設用地入手。
宅基地改成耕地後仍處於閒置狀況
中國的宅基地是非常特別的農民財產，所有權屬於集體，只能用以建造住宅。特點是：土地所有權屬於國家，農民只有使用權；而且不能單獨擁有宅基地，必須有建築物，才能擁有宅基地的使用權；任何農民建房都必須獲得政府批准，否則會遭到強拆；另外就是，城鎮人口不能購買宅基地，農民失去農村戶口後也無法再擁有。
宅基地換房不是現在纔有，幾年前就開始。華爾街日報在4月份曾報道，有一名男子將自家宅基地和農田通過政府賣給開發商，本以爲可以換6套公寓，預計2021年入住。沒有料到疫情和隨之的經濟下行，房地產衰退，相關樓盤已經爛尾，他的祖產也要不回來。
過去20多年，大量農民工進城打工，導致農村人口外流，農村宅基地閒置情況嚴重。
根據中國官方數據，2019年全國農村宅基地閒置率爲18.1%，從2000年到2016年，中國農村常住人口由8.08億人減少到5.89億人，減少27%。但同期農村宅基地反而由2.47億畝擴大爲2.98億畝，增加20.6%。這是由於退林還耕和控制宅基地，中國耕地連續三年在增加。但由於農村人口減少，這些騰出的耕地並不會投入生產，依然閒置。
第一財經發表評論指出，宅基地是保障農民安居樂業和農村社會穩定的重要基礎，也是農村發展的重要資源，需要保持政策上的相對穩定，而宅基地改革起碼要包括三項原則：資源、公平有償、有效利用。
517房產新政至今效果不明顯
今年5月17日，中國央行、金融監管機構宣佈從全國層面降低首付比，取消房貸利率下限，下調公積金貸款利率後，各地積極跟進，利好政策不斷出臺，覆蓋調整首付比例，貸款利率以及放鬆限購，探索收購庫存商品房轉作保障性住房等多方面。
517新政一個月後現在怎麼樣了？
6月17日，中國國家統計局發言人做出回應稱，5月中旬以來，房地產市場出現一些積極變化。從數據來看，1-5月份新建商品房銷售額和房屋新開工面積同比降幅有所收窄。但具體數字來看，1-5月房地產開發投資同比下降10.1%，房屋新開工面積下降24.2%，新建商品房銷售面積下降20.3%，顯示房地產市場調整仍在繼續，政策效應釋放還需要一段時間。
根據半兩財經的報道，上海於5月27日出臺“滬九條”，內容包括首付最低比例從30%降至20%，優化限購、降低利率等措施。近期上海二手房和新房的交易量數據持續拉昇。
廣州也於5月28日跟進併發布了六條政策措施。外地戶籍在限購區購房的門檻進一步下降。對於首套、二套住房首付比例分別下調至15%，25%，比之前的水平均下調了15個百分點，達到歷史最低水平。廣州樓市的氛圍已經出現變化，數據顯示，5月17日至6月16日廣州網籤套數比一個月前上升了12.2%。
深圳也在5月28日宣佈下調首付比例和利率下限。同時首套商業按揭貸款利率下限由原來貸款市場報價利率（LPR)減10個基點，調整爲減45個基點；二套房貸款利率下限由原來LPR加30個基點，調整爲減5個基點。
根據中指研究院的分析，整體來看深圳樓市的復甦仍低於預期，市場行情不冷不熱，只有核心地段的優質盤成交比較活躍。
在517新政後，北京市預期出現回升，5月二手房成交保持高位，同比小幅增長。新房方面，到訪量出現增加，但網籤數據沒有明顯改善，觀望情緒仍濃厚。
以上是本期的財經時時聽，感謝您的收聽。我是饒怡明。如果您對本節目有什麼意見和建議，歡迎寫信到fankui@rfa.org.或我個人推特賬號是RFA_RYM進行聯繫。
那麼就在此祝福各位有個愉快的週末，下次節目再會！
撰稿 主持 製作：饒怡明
