【財經拆局】「新香港人」離棄,香港樓市「小陽春」實為最後「逃生門」

2023.01.30
【財經拆局】「新香港人」離棄,香港樓市「小陽春」實為最後「逃生門」
粵語組製圖

農曆年長假結束,今年重要意義是長達近三年的「動態清零」防疫政策結束後,內地首個「復常」的新年,各界特別是香港商界高度關注中港通關後內地旅客會否重新恢復訪港,包括購物甚至投資置業。

不過現實令各界均大失所望,同時亦反映香港除了失去「國際連繫人」角色,甚至對內地旅客亦欠缺吸引力。香港樓市結束13年升勢之餘,面對人口結構調整,甚至最新人口數據反映,由內地移民的「新香港人」數目大幅下跌,今次樓市出現的所謂「小陽春」,可能就是賣家最後的「逃生門」。

農曆年期間,以往不少內地旅客留鄉度歲後均會把握一連多日春節假期來港旅遊購物,不過昔日深受內地客歡迎的尖沙嘴廣東道,多間名店門外雖出現短人龍,多是內地客,但整體所見各名店整體人流未見明顯增加,亦未見大手「掃貨」。

剛恢復通車的高鐵西九龍站陸續有內地客抵港,不少旅客均稱過關人流比想像中少,以往的農曆新年期間來港高鐵車廂坐滿人,惟今年整卡列車「只有幾排座位有人」,估計人流只達疫前兩三成。

現實是,香港今時今日的「剩餘」吸引力,內地居民已失去興趣,特區政府予以厚望的恢復通關因素,希望可以帶動香港經濟復甦,但顯然現實與預期有很大落差。

翻查入境處今年一月(1日至26日)數據(圖一),顯示訪港的內地旅客佔總入境人數不足一成半,反而佔大多數均是港人外遊之後的返港人潮。即使在農曆假期幾天的黃金周,內地旅客佔比亦僅介乎兩成左右,以最高峰在大年初三(24日)有1.64萬人次內地旅客入境香港,超越年廿九(20日)的1.49萬人次,成為農曆新年假期間最多內地客入境的高峰,但當日佔總入境人數比重,卻反而下跌至只有16%,之後數天更進一步回落至一成至一成二水平。

(圖一:一月內地訪港旅客佔總入境人數)
(圖一:一月內地訪港旅客佔總入境人數)

翻查旅發局統計,疫情前2019年全年有5591萬人次旅客來港,內地旅客佔比高達78.3%,顯然這個通關因素帶來的刺激作用並沒有出現,官方雖然高度宣傳恢復通關,但實際上訪港的內地居民,比重卻是出奇地低。

相反同一時間,澳門方面,據澳門旅遊局指,在大年初二(23日)澳門接待共7.1萬名入境旅客,是自疫情以來錄得的最高單日入境人次,酒店入住率更超過九成。其中,來自內地的旅客錄得近4萬人次,佔五成六。總計黃金周首六天內地旅客日均達3.7萬人次,按年增近1.5倍,比香港日均1.3萬人次,高出兩倍。由新聞畫面看到,澳門主要景點如大三巴及步行購物街、著名食店及賭場酒店,處處人頭湧湧,應該令香港商界羨慕非常。

「新香港人」捨棄來港,十年間減少逾兩成

春節期間內地旅客減少可能只是反映香港沒有足夠景點或節目吸引,以及仍需作通關核酸檢測,但真正反映香港長期競爭優勢及對內地居民吸引力下跌,卻是來自統計處今年一月中公布的內地來港定居人士的人口普查。

這份沒有任何媒體報道的人口統計數字,發現卻是驚人,人口普查發現,居港人口中,內地來港定居未足7年人士,即是符合領取半額消費券所謂的「新香港人」數目,由 2011年的 17萬人,減至 2016年的 16萬5千人,之後再進一步減至2021年的近 13萬5千人,即是十年間減少了三萬五千人,跌幅超逾兩成,而這批「新香港人」佔全港人口比例,亦由2016年 的 2.4% 降至2021年 的 1.9%。(圖二)

(圖二:內地來港定居未足7年人士。資料來源:政府統計處)
(圖二:內地來港定居未足7年人士。資料來源:政府統計處)

按政府解釋,內地來港定居未足7年人士數目下降,主要原因是過去十年抵港的單程證持有人的數目有所減少,另外2019年新冠病毒爆發的影響下,香港和內地均實施嚴厲的檢疫措施,令跨境行程受到嚴重影響。

顯然,政府的解釋是片面及偏頗,真正原因是2019年反修例運動之後,內地居民對香港的認知出現顛覆性改變,特別是不論政治制度及法治環境均愈來愈貼近內地,過往香港的一國兩制獨特優勢,對內地居民來說已經不再吸引。

供應創新高,樓市最後「逃生門」

基於通關效應,香港樓市提早迎來「小陽春」,十大屋苑於新年期間成交量創2006年有紀錄以來最旺新春假期;而長假後的首個周末錄得近五百個預約睇樓,是近期罕見現象,地產代理聲稱由睇樓量以倍數增長,反映買家恐怕通關後樓價被搶高而加快入市。

面對樓價過去一年累跌15%,部分買樓人士憧憬在通關因素下,為免日後要高價追貨,偷步入市是可以理解。但現實是一月通關以來,內地居民「海嘯式」湧港並沒有出現,更惶論有資金會因此接貨買樓。

過去發展商及代理口中的樓市「剛性需求」,原因是香港人口增長及外來移民湧入,但由統計處數據顯示,2021年年中到2022年年中,淨移出人數高達11.3萬人,創1997年以來新高紀錄,而且當中不少是青壯年的勞動人口主力,反映他們再在港有下一代的比例亦會進一步減少。

現實是香港總人口在2019年底高見752萬人新高後,經過三年的政治動盪及壓迫後,去年中人口已經回落至729萬人,三年間人口減少足足23萬人(圖三),與政府預測本港人口要到2041年先到頂峰的810萬人,顯然有很大落差,加上「新香港人」減少逾兩成,香港人口結構明顯見頂,請問這種「剛性需求」從何而來?

(圖三:回歸以來香港人口變化)
(圖三:回歸以來香港人口變化。資料來源:政府統計處)

樓市影響因素很多,加息只是其中之一,預計聯儲局將保持高利率一段時間,更重要是政府加大供應力度,房屋局最新估算,預計未來3至4年,一手樓潛在供應有10.5萬伙,創新高。而且長遠規劃中,單是一個北部都會區就會提供90萬住宅單位,即使以公私營房屋八二比計算,私樓供應將大增18萬,連同明日大嶼再額外提供逾6萬私樓單位,兩個「大白象」工程將有近25萬單位日後供應,供不應求現象可能變供大於求,即是變成現在內地樓市的翻版狀況。

因此即使樂觀如中原集團創辦人施永青,亦只表示現時樓市短期低位已見,但中長線要看實體經濟改善,認為V型反彈未必存在,但亦不是L型、永遠在下方不動,而是相對圓底的U型反彈。

今天香港已經失去國際「超級聯繫人」角色,就連特區官員口口聲聲說的中港融合及粵港澳大灣區連繫,亦被內地居民離棄,兩地通關之後「反高潮」未見內地人湧入,過去香港所謂食「四方飯」,現在卻淪為兩面不討好。香港樓市近日出現的「小陽春」,實為賣家最後的「逃生門」。

- 顏寶剛


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