【財經拆局】地產霸權孤注一擲 「國家任務」 還是逃之夭夭?

2024.05.13
【財經拆局】地產霸權孤注一擲 「國家任務」 還是逃之夭夭?
粵語組製圖

近日本港資產市場有非常多話題,其中港股一度十連揚,直撲萬九關口,累積升幅2000多點,似乎反映長線資金真的重新配置這個嚴重落後市場;但同時間樓市方面,就沒有像股市這般多利好消息,二手市場經過撤辣後兩個幾月,小陽春已經提早完結,成交逐步放緩。新盤雖然熱賣,4月一手私人住宅登記創逾17年半新高,但代價很多都是要減價求售,甚至定價低於撤辣前,其中「超人」李嘉誠的長實更要「蝕少當贏」,連龍頭發展商新地,亦要將元朗新盤減價促銷,兩年幾來劈價近三成,當區整個二手市場完全冰封。

英國《金融時報》近日發布一篇報道題為〈香港樓市的痛苦下跌〉「The painful slump in Hong Kong property」,報道形容香港四大地產商的董事會,包括長實、新鴻基、新世界和恒地對於市場的調整愈來愈感到不安,當中特別是他們旗下的商業物業組合,好像前身是和記大廈重建的長江中心二期,截至3月的出租率僅有10%,而恒地旗下位處中環核心區的The Henderson目前出租率亦只有60%,僅較大半年前只提升了十個百分點,反映租務情況並不理想。

在樓價下跌前,部分地產商大舉投資買地,例如恒地在2021年以「天價」508億元投得中環一塊海濱地王;新鴻基在2018年以251億元投得啟德一幅地皮,期後又在2023年3月以47.29億元奪得旺角洗衣街大型商業地皮,儘管樓面地價僅3100元一方呎,但過去一年商業大廈樓價仍然持續下跌。

《金融時報》引述分析師指,大型地產商已不太確定怎去預測未來十年的市況。隨着香港經濟與中國更加融合,未來的發展更多偏向在新界外圍、靠近邊界的地區。報道指出,北部都會區和交椅州人工島計劃令人懷疑,香港長期需求是否能夠消化這些額外的供應。

摩根士丹利的分析師估計,按照目前的價格,發展商的經營利潤率可能從2022年約40%的頂峰,下降到2025年的19%,即幾乎「腰斬一半」,甚至令人懷疑「地產霸權」的說法是否仍然適用?有經濟學家認為,大型發展商的地產項目收支平衡點會較預期遲達到。

不安來源:負債率高企大幅削減派息

經歷過97金融風暴和08金融海嘯,四大華資發展商理論上早已是「身經百戰」,以目前樓價由高位只是回落約25%,不應對前景感到不安。但現在出現在香港樓市的問題,並非過去的金融危機面對的周期性「上上落落」,更多的是「新.香港」因為政治環境轉變以及中美地緣政治衝突,令許多跨國公司正在縮減規模。

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縱使發展商在過去一年不斷強調要減債,但當中大部分的資產負債比率均未見改善反而日益惡化,而作為四大華資發展商中,負債比率最差就要數到新世界,未計永續債,債務比率49.9%,較去年6月底升2.2個百分點;同樣作為華資地產商,新地負債比率比新世界好,負債比率由2023年6月底的18.2%上升至21.2%,相對來說未算偏高,但已是多年來首次突破兩成水平,亦要面對沉重利息壓力。

作為四大華資之首,處於不敗之地當然又是「超人」李嘉誠,去年負債率僅3%,而一度在97年金融風暴中陷於破產邊緣的信和置業,似乎吸收了經驗,更是錄得淨現金水平達到430億元。

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不過就算強如長實低負債及有充裕現金流,亦不得不做好延長備用資金準備,罕有全年派息大幅削減一成。而一直保持慷慨派息的新地,中期息出乎意料大減24%,也差於市場預期的減少10%至15%。至於新世界面對高負債負擔,中期息更是誇張地大削逾五成,整體反映賣樓表現差、現金流受損,直接影響派息能力。

分析員續稱,現階段不應憧憬日後地產股能否恢復往昔的派息能力,因過去兩年樓價持續下跌,賣樓銷售金額逐步確認入賬,未來兩三年毛利率仍要下跌,「派息跌咗落嚟就好難回復」。

北部都會區成新世界「國家任務」 夥央企推動國策

面對目前經營困境,新世界似乎已經無路可選,一方面繼續大舉出售非核心資產,同時只能「孤注一擲」,承接更多配合國策的「國家任務」。

在未來數年,北部都會區將會是香港的一個重點發展區,政府更計劃在未來5年,每年發債約950億至1350億元,推動北部都會區及其他基建項目。區內大地主之一的新世界動作頻頻,最近再度與央企合作發展區內土儲,藉此降低前期開發成本之餘,亦加快資金回籠速度。

新世界日前與央企招商局旗下招商局蛇口工業區控股公司,宣布簽訂合作協議,合作發展的商住項目位於粉嶺北新發展區,佔地約15萬方呎,總可建樓面面積逾100萬方呎,料提供不少於2000伙住宅單位,其中商用樓面積逾18萬方呎。

翻查資料去年新世界已經跟另一央企華潤置地簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》,料1800伙住宅單位今年動工。另外去年9月曾傳出新世界為首家接納「北都」標準金額補地價的發展商,並為旗下粉嶺北項目以此方式補地價,涉資約35億元。

相信全力發展北部都會區已成為新世界行政總裁鄭志剛的最後寄望,以集團於新界持有合共約1634萬方呎農地,其中約90%位於北部都會區範圍,與央企合作既可以減低資金投入包括由對方支付補地價金額,同時能加速釋放被低估既農地價值,最重要還是配合「國策」,既顯得支持中央及特區政府,亦算是向現屆政府官員賣了「人情帳」。

但值得注意是,特區政府正面臨連年財赤,但港府仍堅持發債五千億發展北部都會區,甚至正研究從私營機構尋求上萬億元資金,但在內房爆破、地產商負債比率急增下,「本土研究社」已經指出此類資本投入高、回報期長、爛尾風險不低的大型開發項目,一旦最終未能完成項目融資,或甚至將進一步增加爛尾風險,或需犧牲更多公帑來吸引資金投入。

去年底一宗較少引起外界注意的換地消息,實際上已暗示願意投入北部都會區的發展商並不多,指的是上水古洞北及粉嶺北6宗原址換地申請告吹,地皮最終由地政總署收回。根據資料顯示,該6幅被政府收地的項目,包括恒地在馬屎埔一帶的3幅用地,以及長實在古洞北的兩幅用地。市場傳聞涉及地皮每方呎樓面補地價約2,600元,唯發展商仍拒絕「埋單」。

說到長實,與新世界全力發展北部都會區策略不同,近年是全力投入發展海外業務,過去一個月就頻繁地買入英國兩項配氣業務以及再生能源電廠,而由2019年起計,單是在英國進行的大Deal 規模已經超逾一千億港元。由此可見,同樣面對本港樓市及投資市場不明朗,有人孤注一擲全情投入配合國策,亦有財團像長實一樣寧願「逃之夭夭」,選擇在西方市場開創另一遍天,如果你是一位長線基金,你會選擇邊一邊?

- 顏寶剛


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