【财经拆局】「欲哭无泪 」——十四年来最大跌市,蚀让盘增加,楼市恐愈卖愈平

2022.11.21
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【财经拆局】「欲哭无泪 」——十四年来最大跌市,蚀让盘增加,楼市恐愈卖愈平
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香港地产代理夸张的卖楼广告香港人早已见怪不怪,但这个现象连外国通讯社「彭博」都刹有介事大篇幅报道,就说明一个现实:香港楼市跌势正在加剧,连一向不太关心本地楼市的外媒都已经察觉得到。

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(彭博资讯图片)

「欲哭无泪」、「滴血价」、「泪流满面」、「劈得深、爱得真」这些卖楼广告,彭博可能有点大惊小怪,形容这些是香港地产代理「诉诸绝望」的广告。

还记得几年前楼市当旺,那时充斥所谓「卖家市场」,二手盘一放出市场就有大量查询睇楼要求,甚至夸张到一些优质盘要买家先放低「诚意金」--即是银行本票先有得睇楼,在「僧多粥少」下最终成交价往往会比叫价更高。

俱往矣!现在香港楼市经历多年来最严重的低潮时期,代理不得不诉诸愈来愈讽刺的广告口号,来吸引潜在买家--而这些广告宣传用语,虽然赢得社交媒体的疯狂转载,但是卖家发现仍然很难出售物业。

现实是住宅楼价跌势未止,反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的「中原城市领先指数」最新报162.31,重返2017年11月水平,按周跌1.5%,令今年跌幅扩至12%,创2008年金融海啸后,十四年来最大跌幅。有代理指出若计及数据滞后,香港整体楼价一年多以来实际已跌近两成,亦令到巿场录得的蚀让成交个案愈来愈多。

九月底本栏的文章「托市第一击」,已经指出金管局首次放宽压力测试,正是代表确认楼市步入下行周期,当时还有不少留言认为只要政府放宽更多楼市辣招,楼价可望止跌回升。但很不幸,只是不足两个月的时间,楼价已经再跌多4%,而由去年八月高位计,楼价累积跌幅更达一成半,与高盛估计楼价要跌三成,已经达到一半跌幅。

事实上,自本港回归以来,楼价指数仅曾5次全年跌幅达到双位数,当中对上一次正值为2008年金融海啸,当时全年下泻15%。

特别是近一个月楼市跌势明显加快,主要是反映9月下旬,本港正式跟随美国加息0.125厘,这还未反映今个月初本港加息0.25厘的影响,由于今次加息周期在速度、密度,均远高于上一个加息周期(2015年至2018年),短时间内9月、11月两次加息,而随着加息次数增加,息口上升对楼市带来的压力亦进一步叠加。

更令人忧虑是,一旦楼市下行周期开始形成,对买家及卖家心态都有根本性变化,当中最容易观察,就是「蚀让盘」个案不断增加。打开地产版的新闻,都是充斥各区的蚀让个案,根据利嘉阁的统计,今年10月全港1607宗已知的二手买卖登记中,蚀让二手楼个案有186宗,按月增加11.6%,蚀让个案占整体成交达12.3%,为连续六个月增加,亦是2009年10月以来最高比例,打破了昔日香港投资物业只赚不蚀的「神话」。

而且蚀让个案已经由中价楼蔓延至最有实力的一批豪宅业主身上,有「亚洲楼王」之称的中半山天汇更惊现蚀让,一个高层复式5房户,由内地客持有,5年前以4亿元买入,最近大减至以3.78亿元沽出,尺价98,566元,离场帐面亏损2,200万元,料成今年第二大额蚀让个案。

有测量师就估计现时楼市存在信心危机,业主普遍担心后市愈跌愈急,愿接受买家大幅还价甚至蚀让都要提早离场,形成后市跌势加剧。

更值得关注是发展商投地的心态转变,事实上,本港地价已经出现一浪低于一浪的情况。早前政府卖出的一幅葵涌住宅地皮,成交尺价较八年前同区地皮还低三成,可见发展商现阶段买地出价相当审慎。

有关地皮为葵涌荔岗街住宅地,最终由中信泰富以11亿元投得,每方尺楼面地价约4390元,对比同区对上一幅邻近港铁葵芳站、于2015年批出的住宅官地,每尺楼面地价低约三成半。值得注意是今次实质是有多达9个发展商入标,但地皮做价仍然偏低,反映发展商出价转为保守。

除了官地,市建局亦面对现实,接受发展商以低价入标,上月底市建局土瓜湾荣光街项目以23.88亿元批予信置及招商局置地财团,每方尺楼面地价仅约8571元,不但较估值下限低约10%,亦较去年市建局毗邻批予嘉里的项目大跌约三成,反映地价短期跌幅惊人。

过去政府以低价卖地,往往会有批评说等同贱卖土地,甚至说「官商勾结」,最终地政署宁愿流标收场,以免招受批评。但今天的新香港,我们的特首都表明不会有「XX勾结」的说法,那么只要有人肯出价,地政署官员就可以放心低价批出土地,至少令到地皮不会流标,那结果只会做成地价一浪低于一浪,届时绝对会加剧楼市调整。

更何况香港要配合内地的「共同富裕」及「房住不炒」,发展商主动「献身」捐地更是大势所趋,最近发展局就一口气公布3宗土地共享先导计划申请:包括新地、恒地及会德丰、新世界等财团,分别位处元朗和大埔区,拟提供共约2.16万个单位,包括约1.51万个公营房屋单位,即占约七成,如果数目持续增加,难保不是当年「八万五」的变奏版。

香港人过去对「砖头」的投资心态,已经变得几乎不理性,甚至沦为「有买贵、无买错」的「神话」。以收租投资物业回报低于两厘,按任何准则都不合乎投资原则,除了加息增加供楼开支,物业本身欠缺流动性,一旦遇上跌市,放盘要搵买家分分钟要用上数月甚至年计的时间。

对于一些已经移民或准备移民、有楼在手的朋友更是两难:想出售就要被迫接受蚀让低价,但移民后才出售又可能要支付外国的资产增值税。我的劝告是,楼市跌势已成,买家压价的心态只会只愈压愈低,加上内地资金在目前形势下绝不可能调出国外,现在有楼不放,恐怕未来只会愈卖愈平。

- 颜宝刚


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