【財經拆局】誰在地獄? 地產商定香港樓市?

2024.06.17
【財經拆局】誰在地獄? 地產商定香港樓市?
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上星期財經界其中一個最多談論新聞人物,是恒隆集團榮譽董事長陳啟宗出席財經論壇時,被問到恒隆系股價受壓,他笑言沒有壓力,因為整個市場人人都身處地獄(Everybody's in Hell)。他指,隨着高地價結束,正在見證香港房地產50年來最大的結構性變化,樓價下跌是可以預料,一些非常誠實的地產商已經表明不會再買地。

陳啟宗是一個很「異類」的發展商,作為華資地產商一員,他經常發表「驚人」言論,他曾形容內房「唔掂,是基於基因問題」;去年又稱「樓市暴利日子已不復返」;但論震撼程度,應以今次「整個市場人人都身處地獄」,似乎是非常客觀形容當前發展商困境,他們大部分雖然個個心知肚明,但沒有一個會像陳啟宗那樣「坦白」說出來。

現實是香港經濟同樓市最大危機,正是商業物業市場面對空置率上升同租金大跌,部分高負債發展商可能有爆煲危機。一些實力稍遜物業投資者,可能已經要面對破產問題。據《彭博》的專題「李嘉誠空置的大廈反映香港衰退加劇」,指出在香港沒有任何一個人的地產物業,比得上李嘉誠的物業更能體現辦公室市場的痛苦,長實總部身處的長江中心空置率高達25%,而即將落成的長江中心二期出租率僅10%,換言之有90%空置,文章直言李嘉誠家族頂級物業的困境反映了香港辦公室市場長期的疲弱。

  甲級寫字樓空置率

長江中心二期:90%                                   海港城:12%      

長江中心一期:25%                                   時代廣場:12%

The Henderson40%                              太古坊一座:7%

國際金融中心:5%                                     太古坊二座:38%

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但長實遇到問題只是冰山一角,翻查資料,恒地在中環的The Henderson剛開始入伙,但仍有高達40%空置率,恒地最近接納出租較小面積辦公室,以填滿這座36層高的大樓,而非以往宣布的整層租賃交易。即使是最受追捧的中環國際金融中心IFC ,空置率達5.5%,不復去年中達100%的出租率。至於九倉旗下時代廣場寫字樓,空置率亦由2019年時的3%,跳升至最新高達12%。而位於港島東的太古坊二座,去年新落成招租,太古地產年報顯示,空置率高達38%

可以預見,地產商持有的商業物業出租率及租金持續惡化,勢將影響未來相關上市公司出現物業重估減值,這將影響帳面盈利及派息。但如果按陳啟宗說法這就是「身處地獄」,那僅可以說是地獄的「面層」,因為富豪可以輕易將資產調往海外,相反與大多數市民息息相關的住宅樓市,就面臨更大壓力,不少人更因為「上錯車」而面臨巨額蝕讓或未能按揭上會損失大額訂金,恐怕比較之下比發展商情況要困難得多。

住宅樓價大跌四分一,撤辣後蝕讓宗數近千恐跌勢未止

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本港樓市在2月底全面「撤辣」後,樓價34月分出現「小陽春」,上升近2-3%,成交宗數倍增。但正如我當時已預測,取消樓市辣稅只是減低交易成本一部分,但真正影響樓市需求是供過於求及利率高企環境。不幸言中的是聯儲局今年減息次數,已經由之前最樂觀減六至七次息,最新當局的「點陣圖」預測,今年好大機會只會減息一次,影響所及銀行已經陸續收緊按揭貸款審批,樓價指數過去連跌六星期,已經幾乎全數蒸發撤辣後出現的反彈升幅,樓價仍處於20171月中以來近7年半低位,由高位計跌幅逾24%

事實上,市場蝕讓買賣數量高企,資料顯示,繼4月市場出現至少257宗帳面貶值個案後,5月再現至少259宗,蒸發樓價金額接近6.4億元,統計撤辣後有近一千宗交易是損手離場。蝕幅亦有擴大迹象,上月有約12%個案跌價幅度達三成或以上,另外,有7宗貶值四成或以上成交,當中不少為銀主盤,反映銀主出貨轉趨積極。

而蝕讓單位之中,不乏豪宅和特色單位個案,當中以深陷債務危機的內房龍頭中國恒大,其前副主席夏海鈞名下位於北角柏傲山的頂層複式連天台戶,放售約一年後,終大手劈價7800萬元,以8200萬元連3個車位沽售,持貨5年賬面勁蝕7400萬元(47.4%),是2月底樓市全面「撤辣」後蝕讓金額最大的二手住宅成交個案,消息是震散了整個豪宅市場。

面對樓市持續下跌,彭博智庫分析,連帶商業地產的損失,香港樓價自2019年以來,至少蒸發約2.1萬億港元資產。報道提到長達五年的房地產低迷,標誌着人們對香港作為亞洲重要金融中心地位的信心,逐漸喪失。

政府幾近無招可出救市 賣地計劃恐泡湯財赤勢必惡化

2.1萬億港元是甚麼概念?已經是去年香港GDP經濟規模的七成,以現時市值可以買到25萬伙太古城單位,可見財富蒸發效應是何等巨大,亦解釋了過去兩個月本地零售銷售突然出現大跌,四月跌逾14%總消費金額跌穿300億元水平,是重返疫情期間最低水平。

現在的困局是,政府面對樓市再度下沉,在二月底完全撤辣後已幾近無招可出救市。財政司司長陳茂波上周出席活動時,對樓市前景預測已出現微妙變化,由撤辣後非常樂觀,現在說法變成樓價有序調整屬正常,可見特區政府對樓市前景是心中有數。

面對有數個大型新盤臨近交樓,若有買家一兩年前購入樓花並選用建築期付款,現在申請按揭上會,或出現估價低於成交價的情況。金管局上周突然出招,容許2月底前已簽訂的臨時買賣合約的自用樓花住宅物業按揭申請,能夠承造最高七成的按揭貸款,就是要協助這些有實際困難的用家,能夠借到較高成數的按揭貸款。

這項措施相信有助在樓價高位購入樓花的買家,避免於收樓時被迫撻訂離場。日前將軍澳日出康城凱柏峰一二期就有買家向發展商發出聯署求助信,要求發展商提供利息補貼現金回贈、與主流銀行協商幫助「估足價上會」,以及提供過渡性貸款等。雖然金管局措施預料有助紓緩新盤業主撻訂風險,但按統計數據,未來幾個月入伙新盤單位不足二千伙,實際對樓市的影響是相當輕微。

更大危機是本地樓市一旦持續不振,勢必影響政府今年度的賣地收入。上年拖累財赤擴大,正是樓市疲弱,地價收入僅有194億元,較原來預算850億大幅減少656億元,倒數上來已是2008年金融海嘯以來最低。今個年度陳茂波對地價收入預算大幅提高70%330億,以現在樓市再度下行,正如陳啟宗預測大部分發展商現今都無意參與投地,恐怕屆時賣地收入再次大跌,到時身陷地獄的,不單是發展商,甚至是整個政府以至香港社會及市民。

- 顏寶剛

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