【財經拆局】蝕讓賣樓成常態 樓市「跳跌」加快「價崩」

2024.07.29
【財經拆局】蝕讓賣樓成常態 樓市「跳跌」加快「價崩」
粵語組製圖

只是好幾個星期沒有在這個專欄談香港樓市,但樓價期間卻以驚人速度下跌,而且蝕讓幅度正在不斷擴大,更驚人是蝕讓的年期,由之前六至七年前買入單位要蝕讓,現在更常見是部分十一、十二年前買入的樓盤,業主要成功出售單位,往往都要擴大議價空間,甚至最終仍是蝕讓收場。

資料顯示業主沽貨蝕讓比重正日益擴大,住宅蝕讓佔整體逾三成。而部分之前還在唱好樓市的財經報章,近期已經改以「價崩」、「蝕讓出血」、「十賣九蝕」、「冧價潮」、「平過深圳價」等字眼形容目前樓市加快下跌。更令人驚奇是,更多大行突然一百八十度轉軚,由之前唱好到現在不得不承認樓市跌勢未止,部分甚至比我之前估計更淡。

樓市受壓,樓價指數按周跌0.1%,連跌6周累計下降2.6%,再創近8年新低,今年累積跌幅擴至4.4%。而中原城市領先指數CCL與撤辣前低位相比低1.6%,相較2021年8月8日紀錄高位更下挫26.4%。

十大屋苑樓價「跳跌」 業主現恐慌性拋售 

樓價續跌,以樓價指數計算,大約跌至2016年的水平,如果換成平均每宗二手成交單價,樓價2024年上半年跌至730萬元,10大屋苑與1年前比較,半數蒸發過百萬元身價。

據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示,只計算私人住宅,今年上半年平均每宗二手私宅註冊金額約730萬元,已重返至2017年上半年後的7年新低。美聯指出,今年上半年平均每宗二手註冊金額較去年下半年平均約791萬元下跌約7.8%,較21年下半年平均價高位約923萬元更跌約二百萬元或20.9%。

若以10大屋苑劃分,今年上半年各屋苑平均每宗金額均較去年同期下跌,當中跌幅最大的是新都城,跌約18%,該屋苑亦出現「跳跌」情況,由平均價700多萬元,急減至500多萬元,7字變5字頭,其餘9個屋苑都是9變8或7變6。

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10大屋苑中,平均成交價最高的太古城,上半年失守1,000萬元,按年跌約13.7%;至於平均成交價最低的嘉湖山莊,今年上半年只有約454萬元,按年跌約12.5%;而同樣受上車人士歡迎的沙田第一城,今年上半年平均成交價低見499萬元,按年亦跌約14.7%。反映不少屋苑的平均價,普遍跌穿重大關口,例如1,000萬、500萬大關。

如果改以平均價計算,多個指標屋苑更是錄震撼低價,當中作為「龍頭」指標屋苑太古城房單位早前錄得以500萬元易手,呎價亦跌至1萬元邊緣關口,已等同新界價,太古城對上一宗500萬成交要追溯到2013年6月,現在售價重回十一年水平,消息震撼整個港島市場。

其次,新界區天水圍嘉湖山莊呎價再跌穿8,000元關口,同時作為細價樓上車盤,沙田第一城7月多宗2房成交已再跌穿400萬心理關口,與撤辣後一度的旺勢出現急轉彎情況,部分成交價低至390萬元,跌幅相當驚人。

但論令人駭聞的成交,是來自深井老牌屋苑豪景花園,有一個947方呎三房戶剛以530萬元成交,呎價僅5597元,據報單位並非涉及「事故盤」或「近親轉讓」,純粹是一宗普通買賣。事實上,豪景花園由華懋發展,基於歷史和口碑等因素,即使在區內也向來「低水」。有評論戲稱交易反映「香港樓.深圳價」,是關深圳上月二手樓成交均價為每方米7.06萬元人民幣,9個大區有5個區的每方米價格在5.8萬元人民幣以上。按豪景花園案例來看,這個「深井」屋苑的樓價可能已平過「深圳」若干地區。

現階段業主心態是錯失了撤辣後的兩個月「小陽春」反彈,加上全面撤銷辣稅後反而鬆縛了過去兩年買入的業主,而不幸地他們不少均是高位追入,面對樓價跌勢未止「輸少當贏」,寧願擴大議價空間盡快離場,加上政府全面撤辣後已經再無板斧穩定樓市,只能「望天打掛」祈求美國盡快減息。面對如此景況,樓市又豈不會加快跌勢?

銀主盤湧現 低價成交傳遞負面信號

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樓價「跳跌」恐怕仍是開端,更令市場不安是累積銀主盤有加大趨勢。據中原地產資料顯示,截至今年6月底,住宅銀主盤存量有230個,較3月底的207個,增加11%,是連續4季處於200伙以上。而另據業內人士統計,目前市場上銀主盤大約有330伙,而每月仍在新增逾百伙新銀主盤,雖相較1997年金融風暴時湧現逾1萬個銀主盤,仍有相當距離,但因為銀主盤普遍更願意割價促銷,隨着樓價反覆下跌,銀行收樓後考慮後市不明朗,寧願大幅減價沽貨,低價成交難免對市場傳遞負面信息,影響其他二手業主、準買家心理,在市場氣氛偏弱的情況進一步推低樓價。

另外,不少豪宅銀主盤的原業主,不乏大商家及重磅投資者背景,將物業抵押作公司業務資金周轉,惟隨着息口高企、經濟不明朗,資金鏈備受壓力,最終被銀行Call Loan 單位終淪為豪宅銀主盤。

今個星期金管局將公布第二季負資產宗數,按首季個案超過3.2萬宗,按季增27.5%,並升至2004年第1季以來最多,恐怕第二季負資產宗數會突破至四至五萬宗,而且個別測量師預測比我更進取,仲量聯行就預測下半年本港樓市跌約10%,以樓價「每跌約1%,負資產宗數將增將5000宗」,屆時負資產料破10萬宗,將是2003年沙士以來新高,恐怕到時不單是全港業主惡夢,甚至有機會動搖到銀行體系以至整個金融系統,但我們屆時還能寄望特區政府及財金官員應對嗎?

- 顏寶剛

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