Ở Việt Nam, bất động sản và tài chính từ lâu là hai lĩnh vực chiếm tỷ trọng dòng vốn lớn của nền kinh tế.
Thế nhưng tình trạng hiện nay cho thấy nhiều “ông lớn” bất động sản, ngân hàng đang rơi vào cảnh “khát vốn”, và đang nỗ lực huy động nguồn tiền từ xã hội, cả trong và ngoài nước.
Chỉ trong chín tháng đầu năm 2026, khoảng gần 150.000 tỷ đồng trái phiếu đã được phát hành thuộc 28 tổ chức bất động sản, với lãi suất bình quân duy trì ở mức hơn 11%.
Lượng trái nợ tập trung nhiều ở ba “ông lớn” bao gồm Công ty Vinhomes (31.000 tỷ đồng), Công ty Hưng Long (14.000 tỷ đồng) và Tập đoàn Hưng Phát (9.300 tỷ đồng).
Động thái phát hành trái nợ này diễn ra trong bối cảnh ngành bất động sản có nhu cầu vốn lớn để giải ngân cho hàng loạt các dự án, áp lực nợ đáo hạn, đồng thời ngày càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn nguồn tín dụng.
Đơn cử như Vinhomes. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) đang đóng vai trò làm kênh huy động vốn trái nợ lớn nhất. Các dự án đầu tư của công ty này hầu như phụ thuộc chính vào nguồn vốn huy động, và một trong số này đã trở thành những tài sản thế chấp cho các nghĩa vụ nợ.
Tình trạng tương tự này cũng diễn ra ở một “ông lớn” bất động sản khác là Tập đoàn Novaland. Tính đến ngày 30/6, tổng nợ vay của đơn vị này đã chạm mốc gần 73.000 tỷ đồng. (trang 8).
Doanh nghiệp này đang phải đối mặt với “sự nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục” khi phải phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các định chế tài chính trong nước (trang 17).
Đổi lấy những khoản huy động này, Novaland đã cầm cố, thế chấp nhiều tài sản ở các dự án bất động sản tại tỉnh Lâm Đồng, Đồng Nai và TP.HCM v.v. (trang 82)
Tính đến quý 3/2026, tổng dư nợ bất động sản đã đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Song song với đó, khả năng cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng đang chịu sức ép ngày càng lớn, khi tốc độ mở rộng tín dụng vượt quá khả năng huy động tiền gửi tại nhiều tổ chức tín dụng.
Theo Reuters, dựa trên các nguồn tin công khai và báo cáo của Fitch Ratings, các ngân hàng Việt Nam đang lên kế hoạch huy động 7 tỷ USD thông qua việc kênh phát hành cổ phiếu.
Bên cạnh đó, một số ngân hàng còn tìm kiếm các đối tác nước ngoài để chào bán cổ phần của tổ chức mình.
Trong số này, hai “ông lớn” Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) đã có kế hoạch sẽ bán một phần cổ phần lần lượt là 5% và 10,7%.
Techcombank, ngân hàng tư nhân lớn nhất cả nước, từ tháng Tám cũng đã có thảo luận về việc sẽ bán cổ phần cho các nhà cho vay từ nước ngoài.
Điểm mặt trong danh sách này còn có hai ngân hàng quốc doanh của Việt Nam.
Theo đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã bán 3% cổ phần cho hàng chục nhà đầu tư từ tháng Ba, và dự định bán thêm 11% nữa vào cuối năm nay với tổng giá trị lên đến 1,4 tỷ USD.
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng đã công bố kế hoạch bán 6,5% cổ phần vào cuối năm nay trong một giao dịch trị giá 1,2 tỷ USD.
Đáng chú ý, trong bối cảnh liên tục cần gấp vốn, các ngân hàng Việt Nam còn dự kiến sẽ vay thêm 5,3 tỷ USD vốn từ nước ngoài trong năm 2026.
Nhiều tổ chức tài chính thế giới, như Ngân hàng Thế giới (Work Bank) và tổ chức đánh giá tín dụng Fitch Rating, đã đưa ra cảnh báo cho nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước những rủi ro tiềm ẩn vì mức độ tăng tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là tín dụng từ bất động sản, ngày một thêm cao.
Bên cạnh đó, hệ thống tài chính của Việt Nam đang vận hành trên một nền tảng có quy mô vốn tự có nhỏ, với sự lệ thuộc vào các tập đoàn lớn, vốn đang tạo ra dòng dư nợ cao hơn bao giờ hết cho nền kinh tế.
Ở một khảo sát trước đó vào tháng 5/2026 của Ngân hàng Thế giới (World Bank) tại nhiều ngân hàng thương mại tại Việt Nam, bức tranh cho thấy hệ số an toàn của nhiều ngân hàng có dấu hiệu suy giảm vì tỷ trọng nợ tín dụng, đặc biệt từ bất động sản, tăng mạnh.
Điều này cũng diễn ra tương tự khi xem xét báo cáo của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD).
Thay vì thắt chặt hơn kênh rủi ro này, Chính phủ Việt Nam lại chọn nới lỏng thêm, như một cách nhằm đạt được mục tiêu tăng trưởng hai con số, qua việc tạo điều kiện, cấp vốn vay cho nhiều doanh nghiệp lớn ở hầu hết các dự án hạ tầng - bất động sản suốt thời gian qua.