TPHCM kiến nghị về quyết định giá đất: hy vọng gì cho dân?

Theo cơ quan chức năng TPHCM, việc thẩm định giá đất hiện nay theo quy định của Nghị định 44 do Chính phủ ban hành và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có một số bất cập khi áp dụng tại Việt Nam.

Lý do được TPHCM đưa ra là do việc thu thập, kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, vì giao dịch bất động sản tại TP HCM dù theo luật, nhưng chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Thực tế khung giá đất được Nhà nước áp dụng hiện nay trong việc tính thuế giao dịch bất động sản, hay đền bù khi giải tỏa được áp dụng như thế nào? RFA hôm 18/2 liên lạc anh Gia, một người chuyên kinh doanh bất động sản ở Sài Gòn, và được anh cho biết sự bất cập về khung giá đất của Nhà nước:

“Có khung giá chứ, hàng năm thì mọi tỉnh thành phố, kể cả phường luôn có quy định. Ví dụ như Thủ Đức có phường Linh Đông, Linh Chiểu, Linh Xuân... Ở Mỹ Tho cũng quy định luôn và chi tiết đến từng đường, ví dụ như mặt tiền đường Hà Huy Giáp mặt tiền từ đoạn nào đến đoạn nào thì giá bao nhiêu? Quẹo vô hẻm thì theo hệ số hẻm xa, hẻm gần, hẻm một xẹt, hai xẹt... Nhưng khung giá với thực tế luôn luôn cách nhau nhiều, vì không cập nhật... Giá nhà nước luôn luôn thấp hơn giá thực tế 1/3, 1/2... có những cái đặc biệt 1/10, 1/5 giá thị trường.”

Chúng tôi là người dân Thủ Thiêm không còn tin tưởng gì vào chính quyền thành phố, người ta muốn định giá bao nhiêu là định, chứ có lắng nghe ý kiến nhân dân đâu? Có khảo sát thực tế đâu? Người ta đưa ra cái gì có lợi cho những cái sân sau và dự án của họ...
-Cao Thăng Ca

Trong kiến nghị TPHCM gởi Thủ tướng Chính phủ được truyền thông Nhà nước đăng tải, chính quyền Sài Gòn cho rằng quy định theo điều 28 - Thông tư số 36 về xây dựng kế hoạch phải mang tính dự báo vừa khoa học vừa bám sát thực tiễn vô cùng khó khăn. Ngoài ra, việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn cũng bất cập, pháp luật chồng chéo làm kéo dài thời gian thực hiện. TPHCM cũng chỉ ra các phương pháp xác định giá đất hiện nay còn hạn chế.

Với những lý do như vừa nêu, UBND TPHCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TPHCM tự xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình địa phương.

Ông Cao Thăng Ca, một người dân Thủ Thiêm khi trả lời RFA hôm 18/2 cho biết ông không còn tin tưởng gì vào chính quyền TPHCM liên quan vấn đề đất đai:

“Người ta quyết định giá đất từ trong phòng lạnh, người ta tự vẽ ra các con số. Mà những con số này từ trước đến giờ theo tôi không phù hợp thực tế, không đúng giá thị trường, người ta định giá có lợi cho người ta thôi. Chứ còn giá đất mà thành phố đưa ra không có lợi gì cho Nhà nước, mà cũng chẳng có lợi gì cho nhân dân, chỉ có lợi cho nhà đầu tư. Chúng tôi là người dân Thủ Thiêm không còn tin tưởng gì vào chính quyền thành phố, người ta muốn định giá bao nhiêu là định, chứ có lắng nghe ý kiến nhân dân đâu? Có khảo sát thực tế đâu? Người ta đưa ra cái gì có lợi cho những cái sân sau và dự án của họ...”

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Luật gia Việt Nam khi trả lời RFA mới đây cho rằng, nên giao việc định giá cho một tổ chức định giá, hội đồng định giá với những nhà chuyên môn. Họ sẽ định giá mảnh đất thu hồi hợp lý, để người mất đất có một cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Ngoài ra, việc tái định cư phải thực hiện trước khi thu hồi đất, như vậy sẽ hạn chế được những tranh chấp.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, khi trả lời RFA ngày 18/2/2022 cho biết, TPHCM hiện đã có một nghị quyết của Quốc hội cho phép áp dụng một số trường hợp đặc biệt được tự quyết định. Trong đó về đất đai chỉ có duy nhất một trường hợp là được chuyển đất lúa sang mục đích sử dụng khác mà không phải xin phép Thủ tướng. Với yêu cầu mới đây của TPHCM về thẩm định quyết định giá đất... Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng nói nằm ngoài nghị quyết của Quốc hội. Ông Võ nói tiếp:

“Nếu TPHCM tự quyết định giá đất thì cũng sẽ rất khó khăn. Bởi vì vẫn phải dựa vào nghị quyết và thông tư đó... nhưng nếu TPHCM có sáng tạo nào phù hợp hơn, thì tốt hơn là hoàn toàn tự quyết. Vì nếu tự làm thì một mặt phù hợp điều kiện TPHCM, nhưng mặt khác nó có thể tạo ra sự phát triển kinh tế thiếu phù hợp. Ví dụ như tình trạng giá đất ngày càng cao, tức bong bóng thổi ngày càng to nhưng chưa bao giờ bị vỡ... thì liệu chúng ta sử lý như thế nào với tình trạng đó? Theo tôi TPHCM làm gì thì cũng cần phải có đề xuất cụ thể, chứ không thể tự quyết định mà không theo nghị định và thông tư mới.”

Nếu tự làm thì một mặt phù hợp điều kiện TPHCM, nhưng mặt khác nó có thể tạo ra sự phát triển kinh tế thiếu phù hợp. Ví dụ như tình trạng giá đất ngày càng cao, tức bong bóng thổi ngày càng to nhưng chưa bao giờ bị vỡ... thì liệu chúng ta sử lý như thế nào với tình trạng đó?
-Giáo sư Đặng Hùng Võ

Vào cuối tháng 12 năm 2021, bốn lô đất rộng khoảng hơn 30 ngàn m2 thuộc khu chức năng số 3, phía bắc Khu đô thị mới Thủ Thiêm - TPHCM đã được đấu giá thành công với mức giá 37.350 tỷ đồng, cao gấp bảy lần giá khởi điểm.

Công ty trả giá cao nhất là công ty Ngôi Sao Việt, một công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, khi mua 10.059,7m2 với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,4 tỷ đồng mỗi mét vuông. Ba công ty còn lại là Công ty Bình Minh trúng 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty Sheen Mega 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty Dream Republic 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cho đến ngày 10 tháng 1 năm 2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xin bỏ cọc cho lô đất trúng đấu giá tại Thủ Thiêm, chấp nhận mất 588,4 tỷ đồng. Đến ngày 8 tháng 2 năm 2022, Công ty Bình Minh cũng xin bỏ cọc lô đất đã mua tại Thủ Thiêm.

Trả lời RFA khi đó, Tiến sĩ kinh tế Huy Vũ đã cho rằng đây là hiện tượng tư bản thân hữu cấu kết với chính quyền để nâng giá đất lên làm lũng đoạn thị trường.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nhận định thêm:

“Quản lý tài chính đất đai ở Việt Nam cũng còn nhiều vấn đề. Trong đó vấn đề thứ nhất là chúng ta từ một cơ chế nhà nước quyết định giá đất theo luật đất đai 1993... tới cơ chế thừa nhận giá đất trên thị trường một cách hình thức trong luật 2003... rồi nó phát triển hơn theo luật 2013... tức là dần dần chúng ta cố gắng có giá đất gần với thị trường... Nói như vậy nhưng rất nhiều thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng... cũng đều chưa mặn mà với chuyện đấu giá đất. Như TPHCM vừa rồi kết quả đấu giá đã vượt quá thị trường, với mục tiêu khác chứ không phải mục tiêu đầu tư, sau một thời gian lại xin thôi.”

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, kể cả nghị định và thông tư mới về giá đất, thì cũng chưa đảm bảo được một hệ thống quản lý giá đất cho phù hợp. Hệ quả dẫn đến giá có xu hướng tăng trên thị trường, bởi quá nhiều người quan tâm thị trường bất động sản. Chính vì vậy ông Võ cho rằng cần có một cải cách triệt để đối với hệ thống tài chính đất đai tại Việt Nam.