Nhà đầu tư được tự thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất: hạn chế tiêu cực?

RFA
2022.09.12
Share on WhatsApp
Share on WhatsApp
Nhà đầu tư được tự thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất: hạn chế tiêu cực? Ảnh minh họa chụp tại Hà Nội tháng 8/2020.
AFP PHOTO

Chính phủ vừa kiến nghị Quốc hội cho phép nhà đầu tư được tự thỏa thuận giá đất đền bù và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Thông tin vừa nói được Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết trong báo cáo tóm tắt với Quốc hội về dự Luật Đất đai sửa đổi hôm 10/9/2022.

Cụ thể, kiến nghị này nhằm sửa đổi luật để nhà đầu tư có thể tự thỏa thuận với chủ đất về giá đền bù khi thu hồi đất để thực hiện dự án, bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại…

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường từ năm 2002 đến năm 2007, khi trả lời RFA liên quan vấn đề này hôm 12/9 cho rằng:

“Về xu hướng là hoàn toàn đúng, tức là đảm bảo cho ‘thị trường quyền sử dụng đất’ mang tính thị trường nhiều hơn. Luật hiện hành dùng các quyết định hành chính làm cho mất đi tính chất thị trường. Quyết định này hoàn toàn đúng, nhưng trên thực tế nhà đầu tư khi chuyển nhượng trên thị trường cũng có khó khăn nhất định phải khắc phục. Tức là không bao giờ nhận được toàn bộ đất đai của dự án, chỉ được khoảng độ 70 % - 80%, nếu số còn lại nhất định không chuyển nhượng thì nhà đầu tư sẽ không có đầy đủ đất để thực hiện dự án của mình.”

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nếu áp dụng quy định mới như vừa nêu thì việc xây dựng pháp luật đất đai cần bổ sung vấn đề này. Ông Võ dẫn chứng biện pháp mà các nước thường vận dụng là khi đa số đồng thuận thì nhà nước có thể dùng biện pháp hành chính để thu hồi.

Luật hiện hành dùng các quyết định hành chính làm cho mất đi tính chất thị trường. Quyết định này hoàn toàn đúng, nhưng trên thực tế nhà đầu tư khi chuyển nhượng trên thị trường cũng có khó khăn nhất định phải khắc phục.
-Giáo sư Đặng Hùng Võ

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai 2013, điều 74 quy định việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Anh Nguyễn Đình Đệ, hiện sống tại Sài Gòn, cũng từng có đất ở Thủ Thiêm bị chính quyền giải tỏa nhưng đền bù không hợp lý, cho RFA việc tính giá đất của chính quyền rất không rõ ràng:

“Theo tôi biết thì chẳng có khung giá nào hết. Khi mình mua bán khai thấp quá thì họ nâng lên theo cái giá mà họ ước tính đoạn đường đó bao nhiêu tiền một mét vuông, để áp thuế cho mình. Nhưng khi giải tỏa đền bù thì họ đền cái giá trời ơi, như mọi người biết, có 150 ngàn mỗi mét vuông ở Thủ Thiêm. Ở Việt Nam, giữa cái giá mà Nhà nước quy định để lấy thuế dân, và giá đền bù thì không có giá nào giống giá nào hết, giá đền bù cho dân thì họ hạ xuống rẻ mạt.”

Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ chính thức được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022, sau đó tiếp tục được xem xét tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023. Sau cùng sẽ được biểu quyết thông qua tại kỳ họp Quốc hội thứ 6 vào tháng 10/2023.

2544f421-95ca-4a05-bf18-7d73f4e67d21.jpeg
Ảnh minh họa chụp tại TPHCM trước đây. AFP PHOTO.

Trở lại với kiến nghị cho phép nhà đầu tư được tự thỏa thuận giá đất đền bù, nhà nghiên cứu Nguyễn Khắc Mai, nguyên Vụ trưởng Vụ Nghiên cứu - Ban Dân vận Trung ương khi trả lời RFA hôm 12/9, cho rằng đây là dấu hiệu tích cực:

“Tích cực là trước hết nó giải quyết được vấn đề lỗi định giá đất của chính quyền. Nếu để nhà đầu tư thỏa thuận với người có đất, thì giảm được cửa quyền, lộng hành của bọn chính quyền định một giá thấp để mà ăn chia với nhà đầu tư. Đó là mặt tích cực, thứ hai việc này phải dựa trên khuôn khổ sửa đổi luật đất đai cho tử tế thì mới có thể có hiệu quả. Nhưng hiện nay tôi chưa thấy có một dấu hiệu gì để sửa đổi luật đất.”

Cũng trong tờ trình Chính phủ gởi Quốc hội hôm 10/9, Chính phủ kiến nghị cho phép nhà đầu tư được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án... Liệu việc này có dẫn đến tiêu cực, nhũng loạn thị trường, lấy đất nông nghiệp vô tội vạ để xây dựng?

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Khắc Mai nhận định:

“Phải trên cơ sở luật pháp rất lành mạnh, đất nông nghiệp thế nào, đất đô thị thế nào, quy hoạch vùng nào là vùng đô thị, bệnh viện, trường học… Phải rõ ràng rành mạch, chứ nếu để cho bọn doanh nhân tự mình quyết định lấy mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra sự hỗn loạn không cần thiết. Cho nên tôi nghĩ cần phải xem xét kỹ vấn đề này, nhưng phải trên cơ sở Luật Đất đai hoàn chỉnh. Chứ Luật Đất đai hiện hành vừa lạc hậu, mâu thuẫn… nếu cứ giữ nguyên thì những cái mới sẽ chồng chéo. Nếu giao cho nhà đầu tư quyết định tính chất đất, chuyển từ nông nghiệp sang sang đất công nghiệp hay đất ở, thì phải cần cẩn trọng hơn và có những ràng buộc tốt hơn.”

Phải rõ ràng rành mạch, chứ nếu để cho bọn doanh nhân tự mình quyết định lấy mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra sự hỗn loạn không cần thiết.
-Nguyễn Khắc Mai

Còn Giáo sư Đặng Hùng Võ thì cho biết cần thông qua đề xuất này, vì vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư trong Luật Đất đai hiện hành không hợp lý:

“Về việc được chuyển mục đích sử dụng đất thì luật hiện hành, tức Luật Đất đai 2013 có đưa ra một quy định mà ngay từ đầu tôi đã cho rằng không hợp lý. Tức là mỗi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đất đai trên thị trường đều phải chuyển sang thuê đất của nhà nước. Đó là một quyết định hoàn toàn trái với nguyên tắc thị trường, bởi vì đã nhận chuyển nhượng trên thị trường, nếu chuyển mục đích thì người ta chỉ cần trả tiền chuyển mục đích theo giá nhà nước, miễn là việc chuyển mục đích đó phù hợp với quy hoạch và phải trả tiền chênh lệch giữa hai mục đích sử dụng khác nhau. Tôi cho rằng như vậy là phù hợp cơ chế thị trường.”

Theo Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân... nhưng do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý. Việc chuyển nhượng và kinh doanh đất đai được khuyến khích để đảm bảo nền kinh tế vận hành theo các nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, quy định không rõ ràng đã dẫn đến nhiều bất cập trong thực tế quản lý.

Thị trường hoá đất đai tại Việt Nam như nguồn lực tăng trưởng kinh tế... nhưng Đảng cầm quyền lại lo ngại có thể làm rối loạn chế độ. Do đó việc sửa Luật Đất đai 2013 là việc Chính phủ Việt Nam muốn làm nhưng làm như thế nào là câu hỏi không dễ trả lời?

Nhận xét

Bạn có thể đưa ý kiến của mình vào khung phía dưới. Ý kiến của Bạn sẽ được xem xét trước khi đưa lên trang web, phù hợp với Nguyên tắc sử dụng của RFA. Ý kiến của Bạn sẽ không xuất hiện ngay lập tức. RFA không chịu trách nhiệm về nội dung các ý kiến. Hãy vui lòng tôn trọng các quan điểm khác biệt cũng như căn cứ vào các dữ kiện của vấn đề.